ردپای رشد قیمت در ارزش ریالی معاملات مسکن

گروه راه و شهرسازی|

تحلیل تحولات بازار مسکن پایتخت در 11 ماهه نخست سال جاری که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشرشده است، نشان می‌دهد، با وجود افزایش 6.4 درصدی ارزش ریالی مبایعه نامه‌ها نسبت به مدت مشابه سال 97، حجم معاملات ثبت شده در دفاتر مشاوراملاک در مقایسه با 11 ماهه ابتدایی سال گذشته 36.4 درصد کاهش داشته و دلیل آن هم افزایش 64.2 درصدی قیمت‌ها در این مدت است.

اما در شرایطی که حجم معاملات و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در این مدت نسبت به مدت مشابه سال 97 کاهشی بوده و فقط قیمت‌ها رشد داشته است، در بهمن ماه شاهد افزایش تعداد قراردادهای خرید و فروش و بالارفتن قیمت‌ها بودیم (آمار تعداد پروانه‌های صادر شده در بهمن ماه منتشر نشده است)، موضوعی که شائبه بازگشت رونق به بازار مسکن را ایجاد کرد.

در این میان، و درحالی که اما و اگرهایی درباره ورود زود هنگام رونق به بازار مسکن ایجاد شده است، کارشناسان نشانه‌های مختلفی را برای ورود مسکن به دوره رونق و خروج از رکود معرفی می‌کنند که 3 شاخص اصلی آن حجم معاملات، قیمت‌ها و تعداد پروانه‌های ساختمانی است، زمانی که این سه شاخص همگام با هم رشد کنند، به معنای پشت سرگذاشتن رکود و رسیدن به دوران رونق معنا می‌شود که بررسی آمار منتشر شده از وضعیت بازار مسکن هم طی 11 ماهه نخست سال جاری نشانه‌ای از رونق دیده نمی‌شود و فقط گزارش شرایط بازار طی آذر، دی و بهمن حکایت از رشد معاملات و قیمت‌ها دارد و به دلیل عدم انتشار تعداد پروانه‌های ساختمانی در بهمن ماه نمی‌توان تحلیل درستی از این شاخص طی ماه‌های گذشته ارایه کرد.

درواقع فقط طی سه ماهه گذشته حجم معاملات و قیمت‌ها رشد داشته که دلیل آن را هم می‌توان در نزدیکی به پایان سال، نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال آتی، نوسانات نرخ ارز و ... جست‌وجو کرد.

  کاهش 4‚36 درصدی مبایعه نامه‌ها

بررسی دقیق‌تر گزارش منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن طی 11 ماهه سال 98 حکایت از آن دارد که تعداد مبایعه نامه‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش 36.4 درصدی داشته است و از 117 هزار و 363 فقره قرارداد در سال 97 به 74 هزار و 659 فقره قرارداد رسیده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هم در 11 ماه نخست سال جاری نسبت به همین مدت در سال 97، افزایش 64.2 درصدی داشته و از 7 میلیون و 994 هزار تومان به 13 میلیون و 118 هزار تومان رسیده است. اما با وجود گران شدن قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته و ثبت رشد 64.2 درصدی قیمت‌ها به دلیل کاهش 36.4 درصدی معاملات، ارزش ریالی مبایعه نامه‌ها رشد چندانی نداشته و فقط 6.4 درصد افزایش یافته و از 76 هزار و 35 میلیارد تومان به 81 هزار و 279 میلیارد تومان رسیده است.

با توجه به اینکه سال جاری رکود عمیقی را تجربه کرد، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده هم کاهش چشمگیری داشت و از 63 هزار و 507 فقره مجوز به 54 هزار و 910 فقره رسید، یعنی 13.5 درصد افت کرده است.

    رشد 2‚42درصدی قراردادها

در این میان، بررسی بازار مسکن در بهمن ماه هم حکایت از افزایش حجم معاملات، قیمت‌ها و ارزش ریالی مبایعه نامه‌ها نسبت به بهمن ماه سال گذشته دارد، براساس گزارش منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تعداد قراردادها در بهمن امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 42.2 درصد، قیمت‌ها 43.1 درصد و ارزش‌های ریالی مبایعه نامه هم 114.3 درصد افزایش یافته است، افزایش قراردادها، قیمت و مبایعه نامه هم فقط نسبت به مدت مشابه سال گذشته نمی‌شود بلکه در مقایسه با دی ماه هم رشد کرده است، حجم معاملات نسبت به ماه قبل، 24.7 درصد، قیمت‌ها 3.8 درصد و ارزش ریالی مبایعه نامه‌ها هم 33.7 درصد افزایش یافته است.

   افزایش معاملات، قیمت را تحت تاثیر قرار داد

براساس گزارش‌های رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن، حجم معاملات طی بهمن ماه سال جاری نسبت به دی ماه رشد چشمگیری داشته و عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، واهمه متقاضیان مسکن از رشد قیمت در سال 99 را دلیل افزایش میزان مراجعات و معاملات می‌داند و می‌گوید: برخی متقاضیان مسکن خرید مسکن را برای حفظ سرمایه خود انتخاب کرده‌اند.

حسن محتشم در پاسخ به اینکه این روزها شاهد افزایش قیمت مسکن و میزان معاملات هستیم آیا اتفاق خاصی در بازار مسکن در حال رخ دادن است، می‌گوید: پیش‌بینی‌ می‌شد که در نیمه دوم زمستان بازار مسکن دستخوش تحولات شود.

او می‌افزاید: همه ساله با نزدیک شدن به پایان سال متقاضیان واقعی خرید مسکن و خریدارانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند تلاش می‌کنند که به تورم سال آینده برخورد نکنند، به همین منظور در تدارک خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال برمی‌آیند.

محتشم با اشاره به اینکه این اقدام متقاضیان خرید مسکن برای در امان ماندن از رشد قیمت حتی در حدّ نرخ تورم است، می‌گوید: وقتی این تفکر وجود دارد و تجربه هم نشان داده که بازار مسکن به این موضوع عادت کرده می‌بینیم که میزان مراجعات و معاملات افزایش می‌یابد و به تبع آن قیمت مسکن رشد می‌کند.

او با تأکید بر اینکه رشد قیمت مسکن این روزها چندان محسوس نیست، ادامه می‌دهد: به هر حال این روزها اکثر مردم به دلیل رشد نرخ ارز به دنبال این هستند که ارزش سرمایه‌های خود را حفظ کنند، به همین دلیل خرید مسکن را بهترین گزینه برای این منظور می‌دانند. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به اینکه آیا رشد نرخ ارز می‌تواند با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن قیمت را در بازار مسکن افزایش دهد، اظهار می‌کند: ترس از کاهش ارزش پول ملی موجب شده تا بخش کوچکی از سرمایه‌ها به همت بخش مسکن کوچ کند، پس وقتی تقاضا در بازار مسکن افزایش می‌یابد قیمت‌ها هم ناگزیر از سوی مالکان رشد می‌کند.

رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تصریح می‌کند: هنوز قیمت مسکن خود را با افزایش نرخ ارز تطبیق نداده است و اگر نرخ دلار که از 13 هزار تومان به کمتر از 16 هزار تومان رسیده در این حدّ پایدار بماند آن وقت قیمت مسکن هم خود را با این افزایش نرخ ارز تطبیق خواهد داد. به گفته او، نوسانات نرخ دلار هنوز ادامه دارد و باید دید که در چه نرخی خود را ثابت و پایدار خواهد دید، بنابراین قطعا اگر در نرخ بالا خود را ثابت کند قیمت مسکن هم به مرور خود را با این افزایش تطبیق خواهد داد.

    مسکن واکنش سریع به نرخ ارز ندارد

اگرچه عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان، نگرانی از افزایش قیمت در سال آتی را دلیل رشد معاملات و قیمت‌ها می‌داند، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که انتخابات مجلس شورای اسلامی موجب شد تا متقاضیان واقعی خرید مسکن و متقاضیانی که قصد سرمایه‌گذاری داشتند، در دی‌ماه و بهمن‌ماه و قبل از انتخابات به بازار مسکن مراجعه کنند و همین افزایش مراجعات موجب رشد معاملات و قیمت مسکن شد.  حسام عقبایی با اشاره به اینکه افزایش مراجعات در دی و بهمن موجب رشد قیمت مسکن شد، می‌گوید: قیمت مسکن در سال 99 نمی‌تواند بیشتر از نرخ تورم رشد کند و قطعاً این افزایش بسیار پایین‌تر از خط تورم خواهد بود.

او در پاسخ به اینکه دلیل رشد قیمت مسکن در دی‌ماه و بهمن ماه طبق گزارش بانک مرکزی چیست؟ اظهار می‌کند: بخش مسکن از خردادماه امسال وارد یک رکود غیرتورمی شد و به همین دلیل میزان معاملات مسکن کاهش یافت و این رکود پایدار تا نیمه اول امسال باقی ماند.

عقبایی با تأکید بر اینکه البته میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان افزایش معاملات کمتر بود، ادامه می‌دهد: پیشوازی متقاضیان مسکن از خرید مسکن چه برای خرید و چه برای سرمایه‌گذاری باعث شد تا بعد از افزایش تعداد معاملات مسکن، مالکان با دیدن افزایش تقاضا قیمت‌های خود را افزایش دهند.

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر اینکه البته طی چند روز گذشته، شیوع و انتشار ویروس کرونا معاملات مسکن در اسفندماه را تحت‌تأثیر خود قرار داده است، بیان می‌کند: حجم معاملات مسکن این روزها به دلیل اینکه مالکان مسکن از ورود متقاضیان خرید مسکن به ملک خود به دلیل ترس از شیوع ویروس کرونا خودداری می‌کنند کاهش یافته، به همین منظور به نظر می‌رسد فعلا خرید و فروش مسکن و میزان معاملات کاهشی باشد.

عقبایی در پاسخ به اینکه پیش‌بینی از وضعیت قیمت مسکن در سال 99 چگونه خواهد بود، می‌گوید: بازار مسکن در فروردین ماه سال آینده به دلیل تعطیلی بازارها ثبات خواهد داشت، اما در اردیبهشت ماه قیمت‌ها خود را پیدا خواهد کرد و در خردادماه قیمت مسکن به نوعی خود را به خوبی نشان خواهد داد.

او اضافه می‌کند: اما آنچه مشخص است این است که افزایش قیمت مسکن در سال 99 در حد زیر خط تورم خواهد بود و این به معنی این است که اگر خط تورم 30 درصد باشد، قیمت مسکن بسیار پایین‌تر از این عدد یعنی در حدود 15 تا 20 درصد رشد می‌کند.

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه این روزها نرخ دلار در حال افزایش است، آیا قیمت مسکن هم به تعبیت از افزایش نرخ ارز خود را بازیابی خواهد کرد، می‌گوید: مسکن مثل سایر کالاها نیست که بلافاصله بخواهد نسبت به این افزایش نرخ ارز واکنش نشان دهد، یعنی اگر نرخ دلار امریکا همین طور این افزایش را ادامه دهد و پایدار باقی بماند قیمت مسکن حداقل 2 یا 3 ماه دیگر به این افزایش نرخ ارز واکنش نشان خواهد داد.

به گفته او، رشد قیمت مسکن در سال‌های پایانی 96 و اوایل 97 تنها به دلیل ورود نقدینگی به این بخش نبود، بلکه در کنار این عامل سایر عوامل مثل رشد نرخ ارز باعث شد تا قیمت مسکن هم افزایش جهشی داشته باشد.