شرط معنادار بودن شاخص‌ها
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
آمارهای اقتصادی ارایه‌شده در هر یک از بازارها حاوی اطلاعات و اعداد و ارقام مختلفی است که تحلیل هر یک از آنها نیازمند داشتن اطلاعات در مورد شرایط کلی اقتصادی و داشتن اطلاعات کافی در مورد آن بازار است. شاخص‌های مختلفی برای تحلیل هر یک از بازارها از طرف کارشناسان و نهادهای متولی اعلام می‌شود که هر یک از این شاخص‌ها به تنهایی و در کنار دیگر شاخص‌های اعلام شده و همچنین در مقایسه با شاخص‌های کلی اقتصاد، معنادار و قابل تجزیه و تحلیل می‌شوند.
در بازار‌هایی که علاوه بر مولفه‌های تولیدی، حجم و میزان معاملات انجام شده تنها از نظر تعداد و ارزش مورد توجه کارشناسان و تحلیلگران آن بازار است، از شاخصی به نام شاخص ارزش ریالی معاملات استفاده می‌شود. این شاخص که نشان‌دهنده مبالغ ریالی جابه‌جا شده در دوره زمانی معینی است و با در نظر گرفتن حجم معاملات ارایه می‌شود، بیانگر میزان رشد یا تنزل نقدینگی در گردش در این بازار و همچنین میزان تورم موجود در بازار مورد نظر با توجه به تعداد معاملات انجام شده و همچنین بهای واحد کالای معامله شده در این بازار است. تحولات آماری بازار مسکن که یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی و تولیدی جامعه به شمار می‌رود، با داشتن سهم حدود ۳۰ درصد از حجم اقتصاد کشور، همواره مورد توجه بسیاری از کارشناسان، تحلیل گران و سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. معمولا شاخص‌های مختلفی بر مبنای واحدها و مولفه‌های متفاوت برای ارایه آمار از بازار مسکن از طرف دستگاه‌های مختلف متولی در این بازار ارایه می‌شود. به دلیل تنوع و تعدد دستگاه‌ها و بنگاه‌های اقتصادی دخیل در امر مسکن و همچنین بخش خصوصی که بیشترین سهم از این بازار را در اختیار دارد، معمولاً آمارهای ارایه شده از این بازار دارای تفاوت‌ها و اعداد و ارقام متفاوت و بعضاً متناقضی هستند. یکی از شاخص‌هایی که وزارت راه و شهرسازی در کنار شاخص‌های دیگر آمارهای متعلق به بازار مسکن اعلام می‌کند، شاخص ارزش ریالی معاملات مسکن در شهر‌های مختلف از جمله تهران است.
برای تجزیه و تحلیل و همچنین توضیح میزان معناداری و اهمیت ارایه و بررسی این شاخص و همچنین میزان و نحوه ارتباط این شاخص با شاخص‌های کلی اقتصادی باید ابتدا به این نکته توجه کرد که این شاخص‌ها معمولاً به صورت مستقل دارای معنا و مفهوم خاصی نبوده و در صورت ترکیب و تحلیل با سایر مشخصه‌ها و اعداد و ارقام ارایه شده در این آمارها معنی‌دار می‌شوند. این شاخص وقتی در کنار شاخص‌هایی مانند تعداد معاملات انجام شده یا متراژ بناهای مورد معامله در دوره زمانی آمار ارایه شده قرار می‌گیرد، می‌تواند نشان‌دهنده میزان رشد قیمت مسکن و همچنین میزان افزایش یا کاهش حجم نقدینگی در گردش در بازار مسکن در دوره زمانی ارایه شده در این آمارها باشد.
البته در آمار ارایه شده توسط وزارت راه و شهرسازی به تعداد معاملات انجام شده کفایت شده است و اشاره به متراژ بناهای معامله شده نشده است که همین مورد می‌تواند باعث کاهش دقت تحلیل این آمارها شود. بررسی این شاخص در مقایسه با شاخص‌های کلی اقتصاد جامعه مانند تورم و همچنین ارتباط آن با حجم نقدینگی اعلام شده توسط بخش‌های دولتی نشان‌دهنده میزان و سهم نقدینگی در بازار مسکن برای تعیین سیاست‌های کلی اقتصادی و همچنین پیش بینی آینده این بازار برای سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی و همچنین سیاست‌گذاران کلان بخش مسکن و اقتصاد که در زمینه جهت دهی و همچنین جذب نقدینگی موجود در بدنه اقتصادی جامعه است، مورد استفاده قرار گیرد. افزایش ارقام شاخص در صورتی که تغییر محسوسی در تعداد معاملات صورت گیرد نشان‌دهنده رشد میزان تورم در بازار مسکن و همچنین افزایش میزان نقدینگی موجود در بازار مسکن است. البته همانطور که پیشتر بدان اشاره شد موقعی می‌توان دقیق‌تر به این موضوع پرداخت که علاوه بر تعداد معاملات بتوان به اطلاعات مربوط به متراژ بنای معامله شده نیز دسترسی داشت.
مقایسه درصد تغییرات این شاخص با درصد تغییرات در تورم عمومی جامعه می‌تواند به عنوان راهنمایی برای سرمایه‌گذاران که عموما در جهت حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند مورد استفاده قرار گیرد. بازار مسکن معمولاً به دلیل اینکه به عنوان بازاری بلندمدت نگریسته می‌شود، تغییرات و واکنش‌های کندتری نسبت به نوسانات موجود در سایر بازارها نشان می‌دهد، به همین دلیل برای بررسی و تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری در این بازار باید شاخص‌های ریالی ارزش معاملات در بازار مسکن را در دوره‌های زمانی طولانی مدت‌تری نسبت به سایر بازارها با میزان تورم مقایسه کرد. باید توجه داشت که شاخص ریالی ارزش معاملات در هر بازار به‌رغم شباهت ظاهری که دارند، برای کارشناسان از نظر معنی و مفهوم برای تجزیه و تحلیل شرایط بازار متفاوت هستند.
به عنوان مثال، ارزش ریالی معاملات در بازار مسکن به دلیل زمان بردن سرمایه‌گذاری در این بازار با ارزش ریالی معاملات در بازار بورس که معمولاً نیاز به دوره سرمایه‌گذاری طولانی مدت ندارد متفاوت است؛ بنابراین برای تحلیل هر بازار باید علاوه بر اعداد و ارقام ارایه شده در این بازار به ارزش زمانی و همچنین میزان ماندگاری و شرایط عمومی موجود در آن بازار توجه کرد. به همین دلیل معمولاً برای تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف، کارشناسان از تکنیک‌های مختلف تصمیم‌گیری چند معیاره استفاده می‌کنند که علاوه بر تعیین میزان و تعداد گزینه‌های سرمایه‌گذاری، وزن و ارزش هر یک از این گزینه‌ها را با توجه به شاخص‌های مختلف از جمله شاخص ارزش ریالی معاملات انجام شده در آن بازار مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار می‌دهد. به هر حال باید توجه داشت که به‌رغم آمارهای ارایه شده برای سرمایه‌گذاری در کشور ما، معمولاً گزینه‌های متعدد و سودآور زیادی در مقابل سرمایه‌گذاران وجود ندارد و بازار مسکن از دیرباز به عنوان یکی از مطمئن‌ترین و سودآورترین بازارها برای سرمایه‌گذاران مطرح بوده است.
