انحراف سیاست‌های دولت در بخش اجاره آپارتمان

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

اگرچه بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاره در تهران و در کل مناطق شهری در بهمن ماه را به ترتیب با رشدی معادل 29.4 و 31.5 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل اعلام کرده است، اما مشاوران املاک معتقدند این آمارها هیچ سنخیتی با بازار واقعی ندارد، چرا که به عقیده آنها به‌‌رغم کاهش فایل‌های اجاره از سوی بخش عرضه و تقاضا اجاره مسکن در بهمن ماه حدود 7 درصد نسبت به دی ماه سال جای رشد داشته که دلیل آن را می‌توان در نوسانات ارزی و تورمی دید.

البته باید خاطرنشان کرد که بر اساس آمارهای رسمی بانک مرکزی اجاره‌بها در دی ماه نسبت به آذر ماه 5درصد رشد داشته که این موضوع نیز توسط فعالان بازار یعنی مشاوران املاک به چالش کشیده شده است. چرا که این عده معتقدند، بازار اجاره در دی ماه بیش از ۲۰ درصد نسبت به آذر ماه رشد داشته است.

 جدا از اینکه بین آمار رسمی و واقعیت کف بازار کدام یک را بپذیریم، باید قبول کنیم که مسکن و حوزه‌های تابعه آن با نرخ تورم عمومی گره خورده است. براساس آمارها نرخ تورم کل کشور در 12 ماهه منتهی به بهمن ماه ١٣٩٨ برابر ٣٧ درصد است که در دهک‌های مختلف هزینه‌ای در بازه 36.3 درصد برای دهک اول تا ٣٨.٩ درصد برای دهک دهم نوسان دارد. محدوده تغییرات تورم ۱۲ ماهه در گروه عمده «کالاهای غیر خوراکی و خدمات» بین ٢٩.٢ درصد برای دهک اول تا 36.2 درصد برای دهک دهم است.

 آمارها نشان می‌دهد، طی دو سال گذشته تورم مسکن در تهران حدود ۲۰۰ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی طی این مدت حدود ۷۰ درصد بوده است. بنابراین مسکن ۱۳۰ درصد حباب دارد. در این خصوص فعالان کف بازار مسکن معتقدند، همواره با افزایش قیمت مسکن در تهران، اجاره‌بها نیز رشد داشته و به‌طور میانگین در تهران ۲۹ درصد و در مناطق پرتقاضا به ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد سالانه رسیده است. این رشد اجاره‌بها در طی ماه‌های اخیر به‌رغم حضور مستمر بخش تقاضا پررنگ‌تر بوده است.

  اجاره بالاتر از تورم

در همین رابطه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با وخیم دانستن اوضاع بازار اجاره در کشور گفت: متاسفانه در این خصوص فریاد ما بی‌صدا است و به‌رغم تاکیدات فراوان کنشگران بازار مسکن به لزوم توجه دولت به بازار اجاره این مساله نادیده گرفته می‌شود .

مهری گفت: در حال حاضر، بازار اجاره از نرخ تورم نیز گذر کرده و همتراز با رشد قیمت مسکن رشد می‌کند. این در حالی است که دولت بازار اجاره‌بها را صرفا تابع تورم عمومی می‌داند و قصد دارد برای تامین ودیعه به موجران وام پرداخت کند.

این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه سیاست دولت در بازار اجاره‌بها کاملا اشتباه است، گفت: متاسفانه دولت در بخش اجاره توجه‌ای به ارقام کف بازار ندارد و تمام سیاست‌های خود را با آمارهای ناهمگن بانک مرکزی و مرکز آمار ایران طرح‌ریزی می‌کند، در حالی که دولت با یک گردش مختصر در شهرهای کشور به خصوص تهران می‌تواند به اوج فاجعه در بخش اجاره پی ببرد.

به گفته مهری، به‌‌رغم رکود سنگین مسکن قیمت اجاره در کشور رشد داشته که این مورد می‌تواند موید تاثیر‌پذیری بخش اجاره از مسکن باشد. بنابراین اینکه دولت صرفا تمام برنامه‌های خود را منوط به نرخ تورم کند به نتیجه مثبتی نخواهد رسید.

این کارشناس شهرسازی با عنوان اینکه دولت باید هر چه سریع‌تر سامانه ملی املاک را راه‌اندازی کند، عنوان کرد: راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حالی مجددا در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته که از داخل این وزارتخانه خبر می‌رسد، این سامانه حداقل تا سال ۱۴۰۰ هم راه‌اندازی نخواهد شد. به هر حال، اگرچه طی روزهای اخیر مکررا صحبت‌هایی از راه‌اندازی این سامانه از گوشه و کنار شنیده می‌شود، اما به نظر می‌رسد، این طرح نیز همانند طرح‌های دیگر مسکن ابتر بماند وارثیه این دولت برای دولت بعدی باشد.

به گفته این کارشناس، اگر این طرح راه‌اندازی شود دو اتفاق مهم و حیاتی در بخش مسکن و به خصوص اجاره روی می‌دهد. او تاکید کرد: تعیین و اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین قطع دستان دلالان و سوداگران مافیای بازار اجاره می‌تواند دو رویکرد این سامانه باشد. اما متاسفانه در چند سال اخیر پایه و اساس این سامانه در گیر و‌دار نشست‌های بیهوده سازمان ملی زمین و مسکن و معاونت ‌‌‌مسکن وزارت راه و شهرسازی است.

وی با بیان اینکه این سامانه در صورت بنای صحیح می‌تواند رویکرد موثری در کاهش سیاه بازار اجاره و مسکن شود، افزود: در حال حاضر بر اساس قانون، طراحی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به وزارت راه و شهرسازی واگذار شده که این وزارت خانه باید با همکاری تعداد زیادی دستگاه مرتبط مانند سازمان ثبت اسناد و املاک، سازمان ثبت احوال، شرکت پست، کاداستر، اماکن ناجا و … اطلاعات مربوط به اسکان را در سامانه املاک و اسکان وارد کند که البته به نظر می‌رسد این هماهنگی‌ها علاوه بر زیرساخت‌ها نیازمند همکاری و همدلی ارگان‌هایی باشد که این نوع همکاری در ایران معنا و مفهوم واقعی ندارد.

مهری در نهایت گفت: ایجاد سامانه املاک نیازمند داده‌های بزرگی است که این داده‌ها باید از داده‌های سازمان‌ها و ارگان‌های بالا اخذ شود اما متاسفانه تمامی ارگان‌های ذکر شده خود فاقد داده‌های صحیح و کامل هستند.

  بازار اجاره در دهک‌های مختلف جامعه

در همین رابطه، جلال صباغ، کارشناس اقتصاد بازار مسکن با بیان اینکه در کشور 27 میلیون واحد مسکونی وجود دارد، گفت: بر اساس آمار سال 1395 جمعیت ایران 79 میلیون و 926 هزار نفر، تعداد خانوار 24 هزار و 196 و تعداد واحد مسکونی 22میلیون و 830 دستگاه بوده است. این آمار‌گیری نشان می‌دهد در حال حاضر در کشور 60.5 درصد املاک ملکی، 30.7 واحدها استیجاری و 8.8سایر واحدها وجود دارد.

وی گفت: علی رغم نسبت مناسب تعداد املاک مالکیتی به استیجاری، بخش اجاره به یکی از دغدغه‌های کشور مبدل شده است، چرا که ما در این بخش با دهک‌هایی روبرو هستیم که مجبور هستند دو نیاز اولیه خود را فدای هزینه سرپناه کنند.

صباغ گفت: آمار‌ها نشان می‌دهد که 7 میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند و اگر هر خانوار ایرانی سه نفر باشد، می‌توان گفت بیش از 20 میلیون نفر مستاجر در کشور وجود دارد.

حال اگر یک خانوار ایرانی با درآمد پایین و حداقلی برای تأمین مسکن خود به‌طور میانگین ۱۲ میلیون تومان تا ۱۵ میلیون تومان در سال هزینه کند، می‌توان گفت بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کند. اگر متوسط سهم هزینه مسکن از سبد هزینه سالانه خانوارها، ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد برای این قشر باشد، به عبارتی بیش از نیمی از درآمد‌های مستاجران و هزینه‌های آنها را این روزها اجاره‌بها در بر می‌گیرد و درآمدی برای هزینه در سایر موارد ضروری و روزمره وجود نخواهد داشت. در نتیجه این خانوار خوراک، پوشاک و بهداشت خود را زیر لفافه اجاره‌بها نادیده خواهند گرفت.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه یک کشور سالم و توسعه یافته نیازمند شهروندان روح و جسم سالم است، گفت: آیا با هزینه اجاره‌های بالا خانواده سالم خواهیم داشت خانواده‌ای که هر ماه باید بخش اعظمی از درآمد خود را به مالکان بدهد و صورت خود را با سیلی سرخ کند .

به گفته صباغ، در حال حاضر 95 درصد مستاجران در کشور از دهک‌های یک تا سه جامعه هستند و متوسط درآمد آنها بین یک میلیون و 600هزار تومان تا 2 میلیون و 810 هزار تومان است . به‌طور کلی دهک‌های اول در ماه حدود ۴۱۰ هزار تومان اجاره خانه می‌دهند و ماهانه رقمی حدود ۷۰ هزار تومان پول آب، برق و گاز می‌دهند. یعنی در کل از یک میلیون و 600 هزار تومان 500 هزار تومان و حتی بیشتر آنها صرف اجاره مسکن می‌شود. اکثر این دهک‌ها دو تا سه نفره هستند و در ماه تنها می‌توانند 18 تا 20هزار تومان صرف هزینه پوشاک، درمان، تفریح و... کنند .

این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص وضعیت‌های دهک‌های دوم و سوم نیز گفت: دهک دوم، خانواده‌هایی هستند که ماهانه رقمی حدود 2میلیون و ۴۰۰ هزار تومان درآمد دارند، این دهک در ماه به‌طور متوسط ۵۶۰ هزار تومان اجاره‌خانه پرداخت می‌کنند و از کل 95 درصد مستاجران 19درصد را به خود تعلق داده‌اند . مبلغ قبض آب، برق و گاز این خانواده‌ها ماهانه رقمی حدود ۹۰ هزار تومان است. یعنی این دهک در ماه 650 هزار تومان و حتی بیشتر را صرف اجاره می‌کند .

وی با بیان اینکه دهک سوم، در آمدی نزدیک به 3میلیون تومان دارند نیز گفت: متوسط اجاره‌خانه‌ای که خانواده‌های دهک سوم به صاحبخانه‎هایشان پرداخت بالای 700 هزار تومان است که با هزینه آّب و برق و گاز به بالای 800 هزار تومان می‌رسد. این دهک نیز 21 درصد از 95 درصد مستاجران را به خود اختصاص داده است. بنابراین سه دهک اول با 20درصد، دهک دوم با 19 درصد و دهک سوم با 21 درصد حدود 60درصد از جمعیت 95 درصدی مستاجران کشور را تشکیل می‌دهند. البته 17 درصد دهک چهارم که بالای 3 میلیون تومان و دهک 5 که نزدیک به 4 میلیون تومان درآمد ماهانه دارند و حدود یک میلیون تا یک میلیون و 200هزار تومان اجاره می‌دهند را نیز باید وارد این آمار کرد .

وی گفت: به هر حال در حال حاضر 3 دهک درآمدی نیازمند فوری و دو دهک چهارم و پنجم نیز نیازمند ضروری حمایت‌های دولت در بخش اجاره هستند .

این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: دولت باید برای هر کدام از این دهک‌ها یعنی از دهک‌های اول تا پنجم برنامه منسجمی داشته باشد، اما برای سلامت جامعه ضروری است دولت نگاه ویژه‌ای به بازار اجاره دهک‌های اول تا سوم که 60 درصد از جمیعت 95 درصدی مستاجران کشور را دارند، توجه کند . نباید فراموش شود بر اساس برنامه‌های دولت در حال حاضر دهک اول تا هفتم کشور یارانه بگیر هستند و دهک‌های چهارم تا هفتم نیز به کمک جدی دولت برای حل بحران اجاره‌بها نیازمند هستند .

وی گفت: دهک دهم که مرفه‌ترین دهک کشور هستند و در حال حاضر درآمدی بالای 12 میلیون تومان در ماه دارند، حدود 4 میلیون تومان اجاره می‌پردازند و 8 درصد از جمعیت 95 درصدی اجاره نشینان هستند و متاسفانه تمامی برنامه‌های غیرتخصصی وزارت راه وشهرسازی، برای حل مشکل اجاره دهک‌های هفتم تا دهم متمرکز شده است که درآمدی بین 4 تا 12 میلیون تومان دارند .

  راهکاری برای حل معضل اجاره

در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه تمامی کارشناسان، کنشگران و فعالان با اصل موضوع که اجاره‌بها تناسبی با درآمدها حتی با درآمدهای دهک‌های هشتم تا دهم ندارد، تفاهم دارند گفت: حال مساله این است چه باید کرد؟ در این خصوص 3 راه‌حل جدی می‌توان داشت در گام اول اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خودداری از قیمت‌گذاری اجباری است.

وی گفت: اگر دولت بخواهد به صورت دستوری اجاره را کاهش دهد، در برهه زمانی کوتاه‌مدت موفق خواهد بود اما در طولانی مدت مالکان از ارایه ملک خود خوداری خواهند کرد. بنابراین اصل این موضوع که کاهش نرخ اجاره دستوری باشد، غلط است. اما دولت می‌تواند با راهکارهای تشویقی و تنبیهی این دستور اجباری را به یک دستور مشوقی- تنبهی تبدیل کند .

وی در ادامه گفت: مساله بعدی افزایش تولید مسکن است. در حال حاضر دولت برنامه‌های مطروحه منسجمی برای تولید مسکن دارد، اما متاسفانه هنوز هیچ کدام اجرا نشده است. بنابراین نیاز فوری است که دولت نگاه ویژه‌ای به تولید مسکن داشته باشد .

رفیعی با بیان اینکه راهکار سوم ایجاد مسکن‌های استیجاری دولت است، افزود: تمامی کشورها توانسته‌اند با این راهکار بخشی از مشکلات اجاره‌نشینی را حل و فصل کنند .

این کارشناس ساخت وساز گفت: دولت باید با برنامه ایجاد- حمایتی به کمک مستاجران بیاید یعنی خود همراه با بخش خصوصی وارد میدان عمل شود و با تولید و عرضه مسکن استیجاری و اخذ مالیات از خانه‌های خالی به کمک دهک‌های مختلف جامعه بشتابد .

دولت با املاک استیجاری متنوع می‌تواند دهک‌های یک تا 7 را پاسخ دهد و با ایجاد مالیات بر خانه‌های خالی دهک‌های 8 تا 10را منتفع کند، چرا که بخش اعظمی از خانه‌های خالی در مناطقی وجود دارد که مناطق لوکس محسوب شده و مناسب دهک‌های 8 تا 10 کشور یعنی زیر 15 درصد اجاره نشینان کشور است .

وی گفت: بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد، ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.