موانع قانونی طرح تمدید 6 ماهه اجاره نامه ها

مجید اعزازی|

شیوع کرونا به همراه شرایط اقتصادی تورم زده و همچنین برخی از سیاست‌های پولی همچون کاهش نرخ سود سپرده بانکی به 15 درصد عرصه را بر مستاجران تنگ کرده است، در این حال آن دسته از مستاجران که موعد اجاره نامه‌هایشان فرارسیده است، در فشار مضاعفی گرفتار آمده‌اند. آنها مجبورند از سویی، بودجه بیشتری را برای تامین هزینه اجاره مسکن در نظر بگیرند و از سوی دیگر در این روزهای کرونایی، سلامت خود را در بازدید از واحدهای مسکونی به خطر بیندازند. البته مالکان نیز با ریسک ابتلا به کرونا دست و پنجه نرم می‌کنند. از همین رو است که وزارت راه و شهرسازی طرحی را تدوین کرده و روی میز دولت گذاشته که بر اساس آن تمام اجاره نامه‌ها به‌طور خودکار به مدت 6ماه تمدید شود. این مساله اما معضلات خاص خود را دارد و آنگونه که حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک به «تعادل» می‌گوید، مصوبه‌های دولتی نمی‌تواند ناقض یا متضاد قوانین بالادستی همچون قانون مالک و مستاجر باشد. به عبارت روشن‌تر، دولت نمی‌تواند مالکیت خصوصی موجران را نقض کرده و آنها را مجبور به تمدید اجاره نامه کند. از سوی دیگر، اجاره‌نامه‌های واحدهای تجاری داستان دیگری دارد که روزنامه تعادل در گزارشی با عنوان «توپ رکود کسب و کارها در زمین مالکان» که در تاریخ 28 فروردین سال جاری به چاپ رسید، به آن پرداخت. در بخشی از گزارش یاد شده با استناد به مشاهدات میدانی «تعادل» تصریح شد که در پی تعطیلی کسب و کارها، برخی از کسبه با فسخ قرارداد، ملک مورد اجاره خود را به موجر بازگردانده‌اند. به‌طور نمونه، مستاجر یک واحد تجاری در میدان صادقیه با 100 میلیون پول پیش و 13.5 میلیون اجاره ماهانه قرارداد خود را با مالک فسخ کرده است و هم اینک ملک مورد نظر، حتی با اجاره‌ای کمتر از 50 درصد (حدود 6 میلیون تومان) نیز خواهان ندارد.

   پیشنهاد تمدید اجباری اجاره نامه ها

دیروز اما محمود محمود زاده، معاون مسکن و ساختمان از احتمال اجرایی و الزامی شدن تمدید ۶ ماه اجاره نامه مستاجران به دلیل بحران کرونا خبر داد.

محمودزاده در خصوص تمهیدات وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام کرد: با توجه به بحران کرونا و شیوع این بیماری همه‌گیر و نگرانی مردم از نقل و انتقال به واحدهای جدید و همچنین مشکلاتی که در خصوص اجاره‌بها ایجاد شده است، وزارت راه و شهرسازی مصوبه پیشنهادی را برای دولت به منظور تمدید خودکار ۶ ماهه اجاره‌نامه مستاجران، ارایه کرده است. معاون مسکن و ساختمان با اشاره به اینکه مستاجران در حال حاضر امکان جابه‌جایی ندارند، افزود: هم اکنون امکان دید و بازدید از واحدهای مسکونی فراهم نیست و درعین حال منابع درآمدی اکثریت مردم کاهش چشمگیری داشته است که این مساله به ویژه در کلانشهرها مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است. به همین منظور این پیشنهاد از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تصویب در دولت و الزام آور شدن آن در دست بررسی قرار گرفته است.

    طرح‌هایی که شکست خوردند

حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با «تعادل» می‌گوید: در سال‌های گذشته برای تعدیل اجاره‌بها طرح‌هایی از سوی مسوولان دولتی پیشنهاد شده بود. به‌طور مثال، در یک مورد پیشنهاد شده بود که مدت قراردادهای اجاره دو ساله بشود، اما این طرح با شکست مواجه شد. یا چند سال قبل تعزیرات برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها در تابستان و در فصل نقل و انتقال ورود پیدا کرد. این طرح تعزیرات هم با مشکل مواجه شد و عملیاتی و اجرایی نشد.  عقبایی با تاکید بر اینکه باید طرح‌هایی ارایه شود که مخالف یا در تضاد قوانین بالا دستی نباشد، اظهار می‌کند: بنده به جز اینکه نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک هستم، حقوقدان نیز هستم. از منظر حقوقی عرض می‌کنم که در قانون مالک و مستاجر- چه قانون مصوب در سال 1356 و چه قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1376 - چنین اختیاراتی برای قلب حقوق مالکانه در نظر گرفته نشده است. از این رو، صرفا در صورتی که مسوولان وزارت راه و شهرسازی بتوانند موضوع را در مراجع حقوقی و قانونگذاری طرح کنند و با طی مراحل حقوقی اقدامی بکنند که جنبه قانونی داشته باشد، می‌توان بدون توجه به قوانین بالادستی، قانون جدیدی از جمله تمدید اجباری اجاره نامه‌ها را وضع کرد. در غیر این صورت، در آخرش، مصوبه وزارت راه جنبه ارشادی و توصیه‌ای پیدا می‌کند.

   اگر دولت تصویب کند؟

او تصریح می‌کند: وزارت راه و شهرسازی که قانونگذار نیست. دولت هم که نمی‌تواند قوانینی را وضع کند که با قوانین عمومی کشور مخالفت داشته باشد یعنی قانون جدید باید در تضاد با قوانین دیگر نباشد. در غیر این صورت، با شکایت افراد در دیوان عدالت اداری، دیوان یاد شده آن را باطل می‌کند.  عقبایی با بیان اینکه باید ببینیم طرح مسوولان وزارت راه و شهرسازی با چه خروجی در دولت تصویب می‌شود، می‌گوید: الان سه ماه از موعد برخی از اجاره نامه‌ها گذشته است. تقریبا از اسفند، فروردین و حال در اردیبهشت مستاجران درگیر این موضوع هستند و کسانی که سر رسید جابه‌جایی شان رسیده بالاخره به نوعی با مالکان خود تعامل کرده و می‌کنند.  او می‌افزاید: البته باید دید اساسا این طرح تصویب می‌شود یا نه؟ اگر تصویب شد، بعد بررسی می‌کنیم که بر اساس چه قاعده‌ای تصویب شده و چه راهکارهای اجرایی و چه ضمانت اجرایی برای آن وجود دارد. در حال حاضر صرفا می‌توان گفت که این طرح خیلی نمی‌تواند موفق باشد، به دلیل اینکه موانع بالادستی دارد. اما باید ببینیم که اساسا چه وجه ضمانتی برای اجرای این طرح پیش بینی خواهد شد.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به اینکه الان بازدید از منازل به سختی انجام می‌شود و همچنین توان مالی مستاجران به دلیل تعطیلی مشاغل و رکود اقتصاد بسیار تضعیف شده است، پیشنهاد شما در این شرایط چیست؟ می‌گوید: باید پروتکل‌های بهداشتی بازدید رعایت شود. باید مالکان و مستاجران رعایت بهداشت عمومی را مانند جوامع دیگر داشته باشند. خیلی از مشاغل و حرف در جامعه وجود دارد که حساسیت آنها از بازدید منازل بالاتر است و الان در کشور این مشاغل و کسب و کارها فعالیت می‌کند. از این رو، باید پروتکل‌های بهداشتی رعایت شود.

او می‌افزاید: از سوی دیگر، دولت باید دنبال کارهای حمایتی باشد و از منابع مالی تحت اختیار خود به مستاجران تسهیلات بدهد. یا خانه‌های خالی در اختیار زیرمجموعه‌های دولت یا بانک‌ها را در اختیار مستاجران قرار دهد. در مجموع می‌توان گفت که دولت باید از ظرفیت‌های خودش برای کمک به اجاره نشین‌ها استفاده کرده و فرهنگ رعایت بهداشت را نیز بیشتر در جامعه ترویج کند .

   افزایش مراجعات به بنگاه ها

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به اینکه حدود دو هفته از بازگشایی دفاتر مشاوران املاک، پس از یک تعطیلی 45 روزه، می‌گذرد. طی این مدت میزان مراجعات به بنگاه‌های املاک چگونه بوده است؟ می‌گوید: حجم مراجعات به دفاتر مشاوران املاک نسبت به قبل افزایش یافته است. این افزایش فعالیت‌ها در بازار مسکن به دلیل اینکه نیاز انباشته‌ای است که از نیمه دوم بهمن ماه در بازار رهن و اجاره و همچنین در بازار خرید و فروش وجود داشت. حالا پس از بازگشایی بنگاه‌ها، این نیاز انباشته شده فرصت بروز یافته است. اما با توجه به اینکه از روز شنبه وارد ماه مبارک شدیم و معمولا در رمضان هم یک کاهش معاملات را داریم، پیش بینی می‌شود که در این ماه مراجعات و معاملات در رمضان کاهش یابد و بعد از ماه رمضان مطمئنا فعالیت‌ها در بازار مسکن بیشتر خواهد شد.