خانه‌های خالی یکی از واقعیت‌های اقتصاد ایران

حامد  قدوسی

اول با این سوال شروع کنیم: چرا همیشه در جامعه یک‌سری تاکسی خالی، یک سری آدم مجرد، یک‌سری آدم بیکار، یک‌سری اثر هنری فروش‌نرفته در گالری‌ها، یک سری شرکت نوپای تأمین مالی نشده و البته یک تعداد خانه خالی داریم؟ همه این مشاهدات می‌روند ذیل مساله «جست‌وجو» در اقتصاد (با انواع و اقسام تنوع‌هایش) . جست‌وجو یعنی چی؟ یعنی در مورد محصولاتی که کومودیتی و استاندارد نیستند (مثل شیر یا بلیت تهران-مشهد)، افراد با سلیقه مختلف نیاز به زمان دارند تا محصولات مختلف را آزمایش کنند و یک جایی تصمیم بگیرند که کافی است. مثلاً، کسی که دنبال شریک زندگی است، لزوماً با دیدن اولین فرد «مناسب» متوقف نمی‌شود چون فکر می‌کند شاید اگر مدت  بیشتری بگردد، فرد «مناسب‌تری» پیدا کند. کسی که تابلوی نقاشی می‌فروشد، لزوماً به اولین خریدار بلی نمی‌گوید چون فکر می‌کند اگر صبر کند شاید قیمت بهتری دریافت کند؛ خب این‌جا یک بده-بستان را می‌بینیم: هر قدر صبر کنیم به همان میزان از مطلوبیت ناشی از جفت‌وجور (Match) را در مدت معطلی از دست می‌دهیم. مثلاً کسی که اولین پیشنهاد شغلی را قبول نمی‌کند تا یافتن شغل بعدی از حقوق محروم است. ولی در عوض شانس یافتن یک جفت‌وجور بهتر برای مدت طولانی را بیشتر می‌کنیم. همین بده- ‌بستان (Trade-off) به ما می‌گوید میزان تعادلی موجودی خالی در هر بازاری از کجا می‌آید. خب حالا در بازار مسکن: هم فروشنده و هم خریدار (تملکی یا اجاره‌ای)، انگیزه دارند که مدتی صبر کنند یا بگردند. «پس در تعادل همیشه تعدادی خانه خالی وجود خواهد داشت»: فروشنده عرضه کرده است ولی هنوز جفت‌وجور بهینه برای طرفین رخ نداده است. ولی اگر فروشنده ببیند که پس از مدت طولانی صبر کردن، کسی پیدا نشد (به اصطلاح بازار بی‌رونق)، چه می‌کند؟ قیمت را پایین می‌آورد تا بالاخره کسی راضی به خرید شود. از آن طرف اگر خریدار ببیند که پس از مدتی گشتن، خانه مناسب را پیدا نکرد، چه می‌کند؟ 

به یک چیزی راضی می‌شود ولی گشتن بالقوه را ادامه می‌دهد و در اولین فرصتی که خانه به‌تری پیدا کرد، قبلی را تخلیه می‌کند. (اگر مالک بوده، خانه جدیدی می‌خرد و قبلی را برای فروش می‌گذارد) حالا در این چارچوب چه چیزی تعیین می‌کند که در تعادل بلندمدت چه قدر خانه خالی وجود خواهد داشت؟ به این عدد می‌گوییم نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد (شبیه نرخ طبیعی بیکاری) . خب یک عامل بدیهی در تعیین نرخ خانه‌های خالی «رشد قیمت» است. فروشنده اگر ببیند که قیمت با نرخ خوبی در طول زمان رشد می‌کند، «هزینه‌ای» که از معطلی و عدم فروش/اجاره‌خانه تحمل می‌کنم کم‌تر می‌شود چون رشد احتمالی قیمت جبران Dividend (مثلاً اجاره یا بهره) از دست رفته را می‌کند. در نتیجه در بازارهایی با رشد قیمت، تعداد متوسط خانه‌های خالی بیشتر می‌شود. عامل دیگر میزان نوسانات در جامعه و اقتصاد است. در یک شهر کوچک و با اقتصاد آرام و قابل پیش‌بینی، خانه خالی کم خواهد بود چون «شوک» به زندگی خانوارها کم است و انگیزه جابه‌جایی زیاد نیست.  در مقابل در اقتصادهای با تلاطم (فرصت / تهدید) زیاد نرخ خانه خالی بالا می‌رود چون افراد با نرخ بیشتری جابه‌جا می‌شوند (چه فیزیکی و چه اقتصادی) . عامل سوم «هزینه و فناوری جست‌وجو» است. در یک شهر اروپایی کلاسیک که ساختمان‌ها پر واحد، معماری‌ها شبیه هم و کیفیت محلات نزدیک به هم است، خانه خالی کم خواهد بود چون جست‌وجوی بیشتر فایده چندانی ندارد و کمابیش مشابه همان خانه اول گیر خریدار می‌آید. در مقابل در تهران یا خیلی شهرهای امریکایی، فایده جست‌وجو زیاد است چون خانه‌ها و محله‌ها خیلی با هم فرق دارند و نیاز به جست‌وجوی زیادی هست تا خانه مناسب پیدا شود. در این شهرها خانه‌ها برای مدت طولانی معطل (خالی) می‌مانند. فناوری جست‌وجو هم مهم است: اگر خریدار / فروشنده بتوانند همه گزینه‌ها را یک جا ببیند، نیاز به معطلی زیادی ندارد. ایده «روز فروش» احتمالاً از این جنس است: یک روز خاص را اعلام می‌کنیم که همه خریداران بالقوه حاضر شوند. بنابراین، خانه خالی پدیده‌ای طبیعی در اقتصاد است و در همه جا مشاهده می‌شود و کار کرد مشخصی دارد. شاید جالب باشد که نگاهی به اعداد دنیای واقعی بیندازیم: نرخ خانه‌های خالی در تهران حول و حوش ۱۲ درصد است، متوسط این عدد در امریکا و کشورهای اروپایی هم «کمابیش» همین و حتی بالاتر (حدود ۱۸ درصد) است (البته در برخی زمان‌ها مثل بحران مالی نرخ بالا می‌رود و برخی زمان‌ها کمتر) .  حالا کمی عدد و رقم ببینیم. منتها قبل از آن ببینیم که انگیزه‌های وجود خانه خالی و زیر بخش‌های آن در آمار شامل چه مواردی می‌شود: 

کمابیش به ترتیب اهمیت در آمار خانه‌های خالی اینها اجزای خانه‌های خالی است: خانه دوم / تعطیلات / ویلا، خانه اجاره‌ای منتظر مشتری، خانه خریده شده به قصد سرمایه‌گذاری (خصوصاً توسط خارجیان)، خانه نکول کرده و در تملک بانک، خانه تملکی منتظر مشتری، خانه خریداری شده برای تخریب و بازسازی، خانه قدیمی رها شده توسط مالک. همه اینها روی هم ذخیره خانه‌های خالی در اقتصاد را می‌سازند.

دقت کنیم که نرخ خانه خالی در بین خانه‌های اجاره‌ای خیلی بیشتر (نزدیک به ۵ برابر) از نرخ خانه‌های خالی تملکی است که دلیلش روشن است: مستأجر به راحتی می‌تواند با چند ماه نوبت خانه را تخلیه کند و تضمینی برای حضور فوری نفر بعد نیست ولی مالک معمولاً پیش از اطمینان از فروش، خانه را تخلیه نمی‌کند.

امریکا را ببینیم: نرخ خانه‌های خالی ۱۲ درصد است که از آن حدود ۵ درصد خانه‌های خالی - به دلایل مختلف ذکر شده در بالا - بیرون از بازار است که اساسا عرضه نمی‌شود؛ حدود ۳ درصد خانه دوم و تعطیلات (ویلا)، حدود ۲ درصد خانه اجاره‌ای منتظر مشتری و حدود ۱ درصد تملکی منتظر مشتری. (دقت کنیم که در امریکا سهم خانه اجاره‌ای از کل مسکن کم است. در نتیجه ۲ درصد کل، درصد بزرگی از خود خانه‌های اجاره‌ای است.)  حالا اروپا را به صورت کشوری نگاه کنیم: از یک طرف کشورهایی داریم که نرخ خانه خالی در آنها بسیار بالا و حدود ۳۰ درصد است (یونان، قبرس، کروواسی، اسپانیا و ...). عامل این قضیه احتمالاً ترکیبی از خانه دوم، خریداران خارجی و بحران اقتصادی است. از آن طرف در کشورهایی مثل هلند و آلمان و فنلاند و دانمارک و...  نرخ در محدوده ۱۲-۷ درصد رایج است. اگر کمی به داخل کشورها نگاه کنیم، تنوع داخل کشوری زیادی می‌بینیم. مثلاً در آلمان نرخ خانه‌های خالی از ۴ درصد تا ۱۴ درصد در ایالت‌های مختلف متفاوت است. ایران چه طور؟ در ایران حدود «۲۳ میلیون واحد مسکونی» داریم و طبق ادعا، عدد خانه‌های خالی حدود ۲.۵ میلیون و خانه‌های تعطیلات حدود 2 میلیون است. البته متخصصان در مورد دقت جمع‌آوری این اعداد، تنوع آن در شهرهای مختلف، ترکیب خانه‌های خالی به لحاظ کیفیت و مساحت و قیمت (لوکس، شمال شهری یا مصرفی) و امثال آن حرف‌های زیاد دارند. 

جمع‌بندی: نرخ خانه‌های خالی یک عدد مکانیکی نیست که فکر کنیم برای خودش متورم شده است و با یک سوزن - مثل ایده مالیات بر خانه‌های خالی و امثال آن - قابل تخلیه است. پدیده خانه خالی خودش جزیی از واقعیت‌های اقتصادی کشور و پویایی بازار مسکن است.

هشدار سیاستی: هر سیاستی که بخواهد از بالا و با مداخله دولت، نرخ خانه‌های خالی را تغییر دهد (تازه اگر فرض کنیم موفق شود) باید خیلی دقیق به پیامدهای کوتاه‌مدت و بلندمدت آن مثل اثر روی «نرخ اجاره و نسبت اجاره به قیمت»، «انگیزه ساخت و عرضه مسکن جدید در بلندمدت»، «انگیزه خلق قراردادهای صوری»، «فساد اداری در ارزیابی مالیات»، «پنهان کردن قیمت‌های واقعی در معاملات» و ... فکر کند. ضمن اینکه چنین سیاستی باید توضیح دهد که اثر آن روی «قیمت تعادلی» بازار چه خواهد بود. مثلاً روشن نیست که فرضا با ورود یک‌سری منزل لوکس در شمال تهران، آیا واقعاً وضع مصرف‌کنندگان عادی جامعه بهتر می‌شود یا نه؟ سیاست‌های فکر نشده و خام ممکن است وضع بازار مسکن را از این هم بدتر کند.

٭استاد اقتصاد  در موسسه تکنولوژی استیونس