دورنمای رشد قیمت مسکن و دلایل آن

محمدرضا  منجذب

بررســی رفتــار سیستماتیک قیمت مسکن از سال 1372 تاکنون بیانگر سه دوره سیکلی رکود و رونق بوده است. بر مبنای رفتار سیکلی، قیمت مسکن از نیمه دوم سال 1396 وارد فاز رونق شده است (قیمت مسکن با نمودار آبی رنگ بالاتر از روند خودش یا نمودار قرمز رنگ قرار گرفته است) و رشد قیمتی بالایی را تجربه کرده است. اگر رفتار الگوی مسکن همچون گذشته باشد این روند تا نیمه اول سال 1401 ادامه خواهد داشت. بر مبنای تحلیل اقتصاددانان سه دلیل عمده این پدیده، کمبود عرضه مسکن در سال‌های اخیر و حتی سال‌های آتی نسبت به تقاضای (بالقوه) مسکن، وجود انتظارات تورمی و گسترش شدید نقدینگی است. ساموئلسن اقتصاددان، برنده جایزه نوبل اقتصاد می‌گوید اگر به یک طوطی عرضه و تقاضا را یاد بدهید نصف اقتصاد را به او یاد داده‌اید. من با اجازه ایشان جمله را اصلاح می‌کنم و می‌گویم اگر عرضه و تقاضا را به یک طوطی یاد بدهید همه اقتصاد را یاد داده اید. 

قابل توجه اساتید و دانش پژوهان اقتصاد است که در هر تحلیلی اگر ما دو طرف عرضه و تقاضا (چه خرد و چه کلان) را به‌طور کامل تحلیل کنیم تحلیل کاملی انجام داده ایم. دوستانی که مقاله و یا پایان‌نامه و یا کتاب می‌نویسند اگر این نکته ساده را در نظر گیرند تحلیلی قابل قبول انجام داده‌اند. ما در دروس خرد و کلان عوامل موثر بر عرضه و تقاضا را به‌خوبی فرا می‌گیریم و کافی است که در تحلیل‌ها هم از آن استفاده کنیم.

 برای روشن شدن مساله مثالی می‌زنم. چرا قیمت مسکن افزایش یافت؟ دلیل آن روشن است چون طی سال‌های گذشته و به دلیل رکود در این بخش تولید مسکن ارتقای چشمگیری نکرد و به دلیل انتظارات بر کاهش قیمت مسکن (درسال‌های 92 الی 95) تقاضای مسکن تغییری نداشت و لذا قیمت مسکن ساکن بود. ولی در سال‌های 96 و 97 چند اتفاق مهم افتاد که موجب افزایش شدید تقاضا و قیمت مسکن شد. اولین حرکت کاهش نرخ سود بود که موجب شد بخشی از نقدینگی از بانک‌ها خارج و قسمت عمده آن به سمت تقاضای مسکن رفت. همچنین اعلام شروع تحریم‌ها و افزایش نرخ ارز و ...موجب تشدید این امر شد.

جمع‌بندی: اگر در هر تحلیلی عوامل موثر بر عرضه و تقاضا به خوبی و به‌طور کامل دیده شود آن تحلیل تحلیلی درست و کامل است.