تاملی در تعدیل قراردادهای اجاره
وهاب قلیچ|
صِرف توجه مسوولان به افزایش اجاره‌بها و تلاش برای رفع مشکلات مستاجران اقدام پسندیده‌ای است، اما در تحلیل و بررسی شرایط حاضر و مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا، ذکر چند نکته ضروری است.
افزایش بهای فروش و اجاره مسکن در کشور خصوصا در کلان‌شهرهایی همچون تهران، تحمل رکود کرونایی حادث بر کسب و کارها و گذران ایام جولان این بیماری منحوس را دوچندان کرده است. در این میان بازار اجاره مسکن که در تاریخ اقتصادی کشور غالبا به عنوان بازاری رها شده از حیث نظارت و مدیریت شناخته می‌شود، فشار سنگینی را بر دوش مستاجران وارد کرده است. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر احساس می‌شود که بدانیم بنا به گزارش مرکز آمار بیش از ۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند. از این‌رو در پی ایجاد موج نگرانی از وضعیت پیش آمده در این بازار، مقامات عالی کشور همچون رییس محترم جمهور به‌طور صریح و موکد خواستار اقدامات اصلاحی و جبرانی در این زمینه شده‌اند. در این راستا، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، حداکثر افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده است. بنا به این مصوبه، همه قراردادهای اجاره مسکن در دوره کرونا و تا سه ماه بعد از آن تمدید می‌شود. این مصوبه دارای چند تبصره است به‌طوری که چنانچه مستاجران تکالیف خودشان را درست اجرا نکنند دادگاه‌ها حکم را صادر و باید مستاجر ظرف دو ماه تخلیه کند و چنانچه مالک به صورت رسمی واحد خود را فروخته باشد مستاجر دو ماه بعد از اعلام رسمی می‌تواند واحد را تخلیه کند و سومین و مهم‌ترین تبصره آن است که تمامی معاملات باید در سامانه ثبت اسناد املاک و مستغلات کشور ثبت شود و متقاضیان باید کد رهگیری دریافت کنند.
صِرف توجه مقامات مسوول به افزایش غیرباورانه اجاره‌بها و تلاش برای برطرف ساختن گوشه‌ای از مشکلات مستاجران اقدام پسندیده و ارزشمندی است اما در تحلیل و بررسی شرایط حاضر و مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا، ذکر چند نکته ضروری است: اول: مرور روند آماری نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا ۹۸ نشانگر این است که طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن ملکی با افزایش بسیار آهسته و کند روبرو بوده به نحوی که این نوع تصرف در حد فاصل سال‌های مذکور ۱.۴ درصد برای مناطق شهری و ۱.۳۹ درصد برای مناطق روستایی رشد داشته است. از این‌رو گرچه تعداد خانوارهای صاحب مسکن افزایش داشته است، اما با توجه به اهداف بلند نظام پس از انقلاب اسلامی جهت تامین مسکن برای آحاد جامعه، رشد کمتر از یک‌ونیم درصدی برای چنین بازه زمانی، بسیار اندک و ناکافی ارزیابی می‌شود. در این میان، پیگیری بیشتر در به ثمر رسیدن سیاست‌های وضع شده در این حوزه همچون طرح مسکن مهر و طرح اقدام ملی تامین مسکن ضروری است. یادآور می‌شود افزایش بیشتر نرخ تصرف مسکن ملکی، به صورت مستقیم از مشکلات بازار اجاره و افراد درگیر آن خواهد کاست. دوم: گرچه شاهد رشد اجاره‌بها در ماه‌هایی هستیم که کشور درگیر بیماری کرونا بوده و مصوبه اخیر را هم ستاد ملی مقابله با کرونا صادر کرده است، اما نباید فراموش کرد که بازار اجاره از گذشته و پیش از شیوع کرونا عموما از حیث موردیابی، انعقاد و ثبت رسمی قراردادها، تمدید قراردادها، تعیین اجاره‌بهای اولیه و میزان افزایش آن در دوره‌های بعد و مسائلی از این دست با چالش و تنگنا مواجه بوده و شرایط فعلی اقتصاد کرونازده ایران تنها حجم این مشکلات را افزایش داده است. بنابراین تصور آنکه با کاهش شیوع کرونا و بهبود وضعیت کسب و کار، تنگناهای بازار اجاره مسکن به خودی‌خود برطرف خواهد شد تصوری غیرواقعی و بلندپروازانه است. این حقیقت بیانگر لزوم و ضرورت انجام اقدامات اصلاحی زیربنایی برای افزایش امکان صاحبخانه شدن مستاجران و ساماندهی بازار اجاره است.
سوم: براساس اطلاعات موجود در رسانه‌ها، مصوبه جدید ستاد ملی مقابله با کرونا برای «اجاره‌بهای واحدهای مسکونی» است. این در حالی است که اجاره اماکن تجاری و تولیدی نیز از افزایش افسارگسیخته اجاره‌بهاها بی‌نصیب نمانده است؛ از سوی دیگر حجم تقاضای خرید و درآمدهای ناشی از فروش محصولات، تحت تاثیر بیماری کرونا با افت جدی مواجه شده و فشار شدیدی به کسبه و تولیدکنندگان وارد آمده است. از این‌رو روشنگری در خصوص دایره شمول مصوبه اخیر ضروری به نظر می‌رسد. چهارم: به نظر می‌رسد ابلاغ این مصوبه کمی دیر انجام شده است. چرا که بسیاری از تمدید اجاره‌نامه‌ها در سه ماه ابتدایی سال انجام می‌شود و این مصوبه عملا برای تعداد زیادی از قراردادهایی که پیش از این با نرخ‌های سنگین تمدید شده است، کارساز نخواهد بود. کما آنکه ابهام ناشی از ذکر مدت «تا سه ماه بعد از کرونا»، درحالی‌که چشم‌انداز دقیق و روشنی از زمان پایان این بلای عالم‌گیر (حتی نزد اهل تخصص و فن) وجود ندارد، می‌تواند بر مشکلات پیش‌گفته بیفزاید. پنجم: پس از شیوع بیماری کرونا و وضع محدودیت‌های اجتماعی، صنف مشاوران املاک از رکود حاکم بر خرید و فروش مسکن ضربه دیده است. از این‌رو در مصوبه اخیر تاکید شده که تمامی معاملات باید در سامانه ثبت اسناد املاک و مستغلات کشور ثبت شود و نیاز است متقاضیان کد رهگیری دریافت کنند. این توصیه می‌تواند به نوعی حمایت‌کننده کسب و کار مشاوران املاک نیز باشد. اما بنا به اینکه عرفا بخش زیادی از تمدید قراردادها به صورت پشت قراردادنامه‌ای و بدون تشریفات رسمی و مراجعه مجدد به دفاتر مشاورین املاک انجام می‌شود، این احتمال وجود دارد که وضع مصوبه جدید تاثیری بر رونق کسب و کار صنف مشاوران املاک نداشته باشد. ششم: یکی از معضلاتی که بر بازار مسکن ایران سیطره یافته، وجود تعداد زیادی مسکن خالی از سکنه است. معضلی که برای رفع آن توصیه‌هایی همچون وضع مالیات بر خانه‌های خالی پیشنهاد شده است. بدیهی است در هر سیاست‌گذاری اقتصادی نیاز است اولا به نظام انگیزشی افراد جامعه هدف آن سیاست و ثانیا به اثرات احتمالی تصمیم اتخاذ شده بر موفقیت یا شکست سایر سیاست‌های موازی توجه شود. حال با توجه به اینکه صاحبان املاک خالی که تمایل ندارند خود را درگیر قراردادهای حقوقی الزام‌آور و تحدیدی با مستاجران کنند و علیرغم پرداخت هزینه- فرصت اجاره از دست رفته، گزینه خالی بودن ملک خود را با طیب‌خاطر انتخاب کرده‌اند، آیا مصوبه اخیر در خصوص تشدید این محدودیت‌ها، می‌تواند نتیجه عکس در سیاست موازی کاهش خانه‌های خالی از سکنه برجای بگذارد و حتی بر تعداد این دسته از خانه‌ها بیفزاید؟ سوالی که نیازمند تامل جدی است. هفتم: در خصوص ملاحظات اجرای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا، دو مطلب حائز توجه است. اولین ملاحظه این است که تا پیش از این چنانچه بین صاحبخانه و مستاجر، اختلاف سلیقه به وجود می‌آمد و موجر و مستاجر به هر دلیلی، به تکالیف قانونی و عرفی خود پایبند نبودند، طرفین به راحتی با عدم تمدید قرارداد برای دوره جدید، به دنبال گزینه دیگر برای جایگزینی طرف قراردادی خود می‌گشتند. این امکان و اختیاری است که در فرهنگ اجاره‌داری و اجاره‌نشینی جامعه نهادینه شده است. اما در شرایط فعلی، این فرصت برای موجران به نحو اجباری و برای مستاجران به لحاظ اقتصادی تا حدودی سلب شده است. چراکه در طرف موجر به علت منع قانونی مصوبه مذکور و در طرف مستاجر، به علت نابسامانی نرخ‌های اجاره‌بها و بالا بودن هزینه جست‌وجوی مسکن استیجاری جدید، امکان فوق‌الذکر محدود شده است. از آنجا که تغییر رویه و فرهنگ اجاره‌داری و اجاره‌نشینی زمان‌بر و نیازمند آموزش‌ها و آگاهی‌بخشی‌های اجتماعی است، بعید نیست اثرات و پیامدهای این تغییر به محاکم قضایی و تشکیل پرونده‌های حقوقی سرریز شود. کما آنکه مصوبه اخیر به صراحت بیان می‌دارد «چنانچه مستاجران تکالیف خودشان را درست اجرا نکنند دادگاه‌ها حکم را صادر و باید مستاجر ظرف دو ماه تخلیه کند». سوال آن است که آیا دستگاه قضایی آمادگی پذیرایی از حجم جدیدی از دعاوی حقوقی دارد؟ آیا موجران و مستاجران دانش کافی نسبت به ظرافت‌ها و فرآیندهای رجوع به دادگاه‌ها (به نحو مستقل یا از طریق وکلا) دارند؟ آیا هزینه‌های اقتصادی، اجتماعی و روانی این ارجاعات برای دستگاه قضا و طرفین دعوا دیده شده است؟ دومین ملاحظه در باب اجرای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا آن است که گفته شده است موجر پس از فروش واحد خود، باید به نحو رسمی به مستاجر اعلام کند و مستاجر دو ماه فرصت برای تخلیه واحد دارد. طریقه اعلام رسمی به مستاجر که از چه طریق باید باشد، دارای ابهام بوده و نیاز به اطلاع‌رسانی بهتر دارد. به عنوان مثال، آیا این اعلام رسمی نیازمند کسب امضا و اثر انگشت از مستاجر است یا بیان شفاهی در حضور شاهد کفایت می‌کند؟ روشنگری در این خصوص می‌تواند از میزان اختلافات احتمالی در آینده بکاهد. در پایان بار دیگر با تقدیر از اقدام ارزشمند و دغدغه‌مندانه ستاد ملی مقابله با کرونا در تصویب این مصوبه، پیشنهاد می‌شود در ملاحظات و موارد فوق تامل بیشتری شود تا ارزش و فایده‌مندی تصمیمات افزون شده و آرامش و نفع جمعی بیشتری نصیب جامعه شریف و بزرگ ایران شود.
منبع: ایبِنا
