عرضه چند قلم مصالح ساختمانی راهگشا نیست

بهمن آرمان

وزیر راه دوسه ماه پیش به مردم توصیه کرده بود که خانه نخرند زیرا قیمت‌های مسکن غیرواقعی و حبابی است و بی‌ضابطه در حال رشد است و دولت طرح‌هایی برای ساخت، عرضه بیشتر و کاهش قیمت مسکن دارد. اما از آن زمان تاکنون نه تنها هر متر خانه در تهران و شهرهای دیگر رشد عجیبی را تجربه کرده بلکه عملا راهکاری که بتواند مشکلات بازار مسکن را حل کند ارایه نشده است.  به تازگی نیز وزیر راه و شهرسازی دوباره اعلام کرده برای آنکه قیمت مسکن دولتی ساز را کنترل کنیم با دستور رییس‌جمهور، عرضه مستقیم و خارج از بورس مصالح ساختمانی نظیر فولاد و قیر با قیمت‌های دولتی را به سازنده‌های طرح ملی مسکن در دستور کار قرار داده‌ایم. این خبر با واکنش‌های مختلفی از سوی کارشناسان و فعالان بازار مسکن مواجه شد و عده‌ای این نکته را مطرح کرده‌اند که با این نوع تصمیم‌گیری خلق الساعه، عملا باید منتظر شکل‌گیری سلطان مصالح ساختمانی نیز باشیم. زیرا تجربه این نوع تصمیم‌گیری‌ها نشان داده که بلافاصله رانت ایجاد می‌کند و این مصالح ساختمانی از بازار آزاد سر در آورده و این رانت قابل توجه برای عده‌ای از افراد دارای نفوذ که دسترسی به این نوع قیمت‌ها و کالاهای ارزان دارند، سود قابل توجهی ایجاد می‌کند و طبقه نوظهور و فربه دیگری را خلق می‌کند و آنها بخشی از این مصالح ساختمانی دولتی و ارزان را در بازار آزاد به قیمت‌های بالاتر خواهند فروخت و دست خانواده‌های جوان نیز به مسکن ارزان نرسیده و باز در رویای رسیدن به خانه شخصی چند سالی دیگر را باید سپری کنند و در عین حال هر روز باید شاهد افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن باشند.   وزیر راه و شهرسازی می‌گوید برای آنکه قیمت مسکن را کنترل کنیم برای خانه‌های دولتی ساز، دستور مستقیم رییس‌جمهور برای عرضه مستقیم با قیمت‌های دولتی و غیربازار برخی مصالح ساختمانی نظیر فولاد، قیر و آهن‌آلات به سازنده‌های طرح ملی مسکن را گرفته است اما این نوع تصمیم‌گیری و عرضه مستقیم و خارج از بورس مصالح ساختمانی نظیر فولاد و قیر با قیمت‌های دولتی، مانند سایر موارد تجربه عرضه ارزان کالاها و خدمات دولتی، عملا رانت جدید ایجاد می‌کند و پس از مدتی مشخص می‌شود که عملا به اتلاف منابع، انحراف از اهداف مورد نظر، سوداگری، کمبود، احتکار مصالح ساختمانی و مشکلات دیگر تبدیل می‌شود و مردم وسازندگان در جست‌وجوی مصالح ساختمانی ارزان از این بازار به آن بازار در حال حرکت هستند و عملا با موج گرانی مصالح ساختمانی مواجه می‌شوند. تجربه نشان داده که این نوع تصمیم‌گیری عملا به معنای در اختیار گذاشتن آهن دولتی با نصف قیمت به یک عده خاص با هدف کنترل قیمت مسکن است و شبیه اختصاص ارز 4200 تومانی برای واردات کالا و فروش ارزان به مردم است که عملا موجب شد که بخشی از منابع ارزی دولتی هدر رفته و باعث انحراف از اهداف مورد نظر دولت و اتلاف منابع شود. در نتیجه بازهم دارو و کالاهای اساسی بالاتر از قیمتی که انتظار داریم در بازار عرضه شده و بخشی از آن احتکار می‌شود یا از بازار کشورهای همسایه سر در می‌آورد.  باید به جناب وزیر اعلام کنیم که در کنار دلار ۴۲۰۰ تومانی و رانت‌های بی‌شمار دیگری که در چند دهه اخیر از توزیع کالاها به قیمت دولتی و ارزان ایجاد شده، اکنون مصالح ساختمانی ارزان شامل قیر، فولاد وسیمان هم به آن بازار رانتی کشور اضافه می‌شود.در حالی که وزیر راه و شهرسازی باید توجه داشته باشد که این چند قلم مصالح ساختمانی تنها بخش اندکی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد و قادر به کاهش قیمت مسکن نیست. ضمن اینکه مثل گذشته نمی‌توان تنها با قیر و آهن و سیمان خانه ارزان ساخت.  در واقع مشکل در جای دیگری است و قیمت مسکن را نمی‌توان تنها با چند سیاست و تصمیم‌گیری کاهش داد. امروز مشکل مسکن با ده‌ها عامل اثر گذار و پیچیده سر و کار دارد و این هزینه‌های متفاوت را نمی‌توان تنها با ایجاد رانت و قیمت پایین چند نوع مصالح ساختمانی حل کرد. همچنین باید توجه داشت که امروز مانند گذشته نیست که بخش عمده مصالح ساختمانی را سیمان یا فولاد و آهن تشکیل دهد، در حال حاضر، بخش بزرگی از مصالح ساختمانی را درب و پنجره یوپی وی سی، پوکه‌های صنعتی، بلوک سبک و... تشکیل می‌دهد و مشکل با آهن و سیمان و قیر به تنهایی حل نمی‌شود.  ضمن اینکه بخش عمده‌ای از هزینه ساخت مسکن را محوطه‌سازی، امکانات شهری و محلی، زمین، عوارض و مالیات‌ها، هزینه حمل و نقل، ماشین‌آلات بالابر، آسانسور، جرثقیل، فضای عمومی مانند کوچه و خیابان، فاضلاب، امکانات برق، آب، تلفن، گاز و .... تشکیل می‌دهد که هزینه سیمان و فولاد در برابر آن هیچ است و به همین دلیل است که قیمت یک آپارتمان در مرکز یا شمال شهر، چند برابر هزینه مصالح ساختمانی آن افزایش پیدا کرده است زیرا در حال حاضر نمی‌توان به سادگی انتظار داشت که این همه امکانات شهری و زندگی و عمومی برای شهرک‌ها ایجاد شود و به همین دلیل است که بلندمرتبه‌سازی به جای افقی‌سازی شهرها توصیه می‌شود.  مسوولان شهرسازی کشور و متولیان و تصمیم‌گیران بازار بزرگ مسکن و ساختمان‌سازی باید توجه داشته باشند که با این سیاست‌ها نمی‌توان عرضه و تقاضای مسکن را در کشور به تعادل رساند. با موج کنونی ورود جوانان به بازار کار و زندگی، و همچنین تبدیل بافت‌های فرسوده شهرها و بازسازی و نوسازی شهری، حداقل به سالانه 1 میلیون و 200هزار واحد تازه ساز نیاز دارد، که تولید سالانه فعلی 400 تا 600 هزار واحد مسکونی، عملا در برابر این تقاضا و نیاز واقعی کم است و اگر طرح‌های اساسی برای ارزان‌سازی ساخت مسکن اجرا شود، در آن صورت بسیاری از جوانان، خانواده‌های تازه تشکیل شده و دارای فرزند خردسال، که با خانواده و پدر و مادر خود زندگی می‌کنند، نیز تمایل خواهند داشت که مالک خانه خود شوند و این موضوع نیز تقاضای مسکن را به صورت واقعی افزایش خواهد داد. به عبارت دیگر، بخشی از تقاضای واقعی مسکن به دلیل گرانی بیش از حد آن اصلا وارد بازار نشده است و قدرت خرید مردم زیر حداقل قیمت مسکن در شهرها، عملا امکان ورود افراد به بازار را محیا نمی‌کند و بسیاری از افراد سال‌هاست که در رویای خانه‌دار شدن، عملا یا مستاجر هستند یا در نزد خانواده و پدر و مادر زندگی می‌کنند یا خیال ازدواج و تشکیل زندگی و خرید خانه را به ذهن خود متبادر نمی‌سازند.  براین اساس، ادامه سیاست‌های 10 ساله اخیر که عملا ساخت مسکن ارزان قیمت را کاهش داده و ساخت واحدهای مسکونی را به کمتر از نصف نیاز واقعی رسانده است، نمی‌تواند پاسخ گوی نیاز فعلی و همچنین نیاز واقعی کشور باشد و قادر به نوسازی و بازسازی شهرها و بافت‌های فرسوده نیست. لذا در شرایطی که هر هفته بر قیمت مسکن افزوده می‌شود و قیمت‌های سرسام آور و ارقام میلیاردی در بازار اعلام می‌شود، عملا متقاضی واقعی مسکن را ناامید کرده، و در این وضعیت، نمی‌توان به این سیاست‌های فعلی دولت دلخوش کرد و منتظر تحول بود.  مسوولان دولت باید توجه داشته باشند که در دنیای امروز، صنعتی‌سازی، انبوه‌سازی، سبک‌سازی، ارزان‌سازی، و بلند مرتبه‌سازی راهکار تامین بخشی از تقاضای مسکن کشور است. زیرا دولت و دستگاه‌های اجرایی نمی‌توانند به نیاز روبه افزایش افقی‌سازی شهرها پاسخ بدهند. هر چه شهرها به صورت افقی رشد کرده‌اند، عملا نیاز به کوچه و خیابان، محله، تاسیسات گاز، برق، آب، کابل تلفن ثابت، فاضلاب، پهنه‌بندی تجاری و فروشگاه، فضای سبز و... بیشتر شده و به هزینه‌های عظیمی نیازمند است که در حال حاضر دولت و دستگاه‌های اجرایی با کسری بودجه و درامدهای فعلی قادر به تامین آنها نیستند. مردم نیز به دنبال کاهش قدرت خرید و درآمد سرانه خود، عملا در رویای خانه‌دار شدن هستند چه رسد به اینکه بخواهند در هزینه‌های امکانات محلی و عمومی مشارکت کنند.  براین اساس، مسوولان دولت باید راهکار کاهش هزینه ساخت مسکن را در تامین زمین، ساخت شهرک به پهنه‌بندی و امکانات عمومی مناسب، آپارتمان‌سازی و بلندمرتبه‌سازی، بازسازی بافت‌های فرسوده، استفاده از مصالح ارزان و سبک و استفاده از مواد کامپوزیت، پتروشیمی و آلیاژ‌های مناسب و ارزان، تشویق مردم به زندگی در شهرهای ارزان‌تر از شهرهای بزرگ و... جست‌وجو کنند و سیاست‌هایی مانند انتقال پایتخت، و تبدیل شهرهای بزرگ به بازارهای اصلی تجارت، صنعت، گردشگری، مراکز اداری، مراکز مالی و... را در پیش بگیرند تا مانند کشورهای دیگر، شهرهایی با جمعیت کمتر و هزینه کمتر را جایگزین شهرهای گرانقیمت و پرهزینه و با ترافیک سنگین مانند تهران کنند.  یکی دیگر از عوامل رشد قیمت مسکن، نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری و کسب سود در بازارهای دیگر است و اگر دولت و مسوولان اقتصادی تلاش کنند که فضای کسب وکار را به سمت سودآوری فعالیت‌های مولد پیش ببرند، و بازارهای مختلف را به صورت متناسب برای کسب سود جذاب کنند، سیل نقدینگی و سرمایه‌های مردم تنها متوجه بخش سنتی ساخت و ساز و مسکن نخواهد بود و بخشی از نقدینگی سرگردان به سمت مسکن خواهد رفت. در حال حاضر بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن متعلق به کسانی است که چند واحد مسکونی دارند و تعدادی از آنها را برای کسب سود خریداری کرده‌اند و متقاضی واقعی نیستند. در حالی که اگر بازارهای دیگری را سود آور ببینند و همچنین فضای کسب وکار کشور به سمت رشد بهره‌‍وری و رشد مثبت اقتصادی حرکت کند در آن صورت هر نوع کسب وکاری صاحب درآمد و سود مناسب خواهد بود و لازم نیست که برای حفظ ارزش پول، مسکن یا دارایی دیگری خریداری کنند.  موضوع دیگر وابستگی روانی و سیاسی قیمت مسکن و مصالح ساختمانی به قیمت ارز است. در حالی که بسیاری از مصالح ساختمانی کشور با کمترین وابستگی اقتصادی و تجاری به ارز در داخل تولید می‌شود و نیاز وارداتی ندارد. لذا نباید تا این حد شاهد رشد قیمت مصالح ساختمانی به بهانه رشد قیمت دلار باشیم. از جمله دایم خبر رشد قیمت میلگرد را می‌شنویم که عده‌ای دلیل آن را قیمت ارز و قیمت جهانی فولاد ارزیابی می‌کنند. در حالی که با کاهش تولید مسکن، رکود اقتصاد در سال‌های اخیر، قاعدتا قیمت مصالح ساختمانی و فولاد نباید تا این حد رشد کند.  واقعیت این است که صادرات مصالح ساختمانی در همه ابعاد و با حجم بالا مقرون به صرفه و امکان‌پذیر نیست و نمی‌توان بسیاری از مصالح ساختمانی را با افزایش قیمت ارز صادر کرد. لذا به نظر می‌رسد که بازار مصالح ساختمانی به نظارت و بررسی بیشتری نیاز دارد تا امکان ثبات قیمت‌ها را امکان‌پذیر سازد.