پشت پرده افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن

مجید اعزازی|

آنگونه که آمارهای رسمی منتشره از فعالیت‌های ساختمانی در فصل بهار سال جاری حکایت می‌کنند، بر خلاف کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده و در پی آن کاهش سطح زیر بنای طبقات ساختمانی در شهر تهران، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌سازی افزایش یافته است که نشانه‌ای از افزایش هزینه‌های ساخت و ساز در فصل بهار به شمار می‌رود.

مساله افزایش هزینه‌های تولید مسکن در بهار سال جاری، پیش از این در آمار مربوط به قیمت زمین به عنوان اصلی‌ترین و گرانقیمت‌ترین نهاده تولید ساختمان و قیمت مصالح ساختمانی بازتاب یافته بود. بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی در بهار امسال در حالی به ۵ میلیون و۷۱۴ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با فصل قبل یعنی زمستان ۹۸ معادل 22.1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 71.8 درصد رشد داشته است.

 افزون بر این، بر اساس اعلام مرکز آمار، نرخ تورم نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در بهار امسال معادل ۳۱.۹ درصد بوده است و نسبت به زمستان گذشته ۳.۶ درصد افزایش داشته است. براساس این گزارش شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ١٣٩٩ به عدد ۵۳۶.۵ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل (که معادل ۴۵۷.۴ بود)، ١٧.٣ درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات میانگین شاخص چهار فصل منتهی به بهار ۹۹ نسبت به میانگین شاخص چهار فصل منتهی به بهار سال گذشته معادل ۲۹.۳ درصد بوده و نسبت به چهار فصل منتهی به زمستان ٥.٨ واحد درصد کاهش را نشان می‌دهد. همچنین در بهار ١٣٩٩ شاخص نرخ گروه «خدمات» با ۲۵.۸ درصد افزایش نسبت به فصل قبل بیشترین تاثیر را در شاخص کل داشته است. گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» با ١٩.١ درصد و گروه « آهن آلات میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده» با ١٠.٨ درصد افزایش به ترتیب رتبه‌های بعدی تاثیرگذاری در افزایش شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران داشته‌اند. همچنین از بین تمامی گروه‌ها، گروه «شیشه »، با ١٤ درصد، گروه «نقاشی ساختمان» با ٨.١ درصد و گروه «گچ و گچ‌کاری» با ١٩.٦ درصد افزایش نسبت به فصل قبل کمترین تاثیر در افزایش شاخص کل را نشان می‌دهند.

  افت 50 درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی

به گزارش «تعادل»، بر اساس گزارش بانک مرکزی از شاخص‌های عمده اقتصادی کشور در بهار 99، در این فصل فقط 1700 فقره ساختمانی در تهران صادر شده که نسبت به فصل قبل منفی 29 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل منفی 21 درصد رشد داشته است. در کل مناطق شهری کشور نیز طی بهار 99 36 هزار و 300 فقره پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به زمستان 98 حدود منفی 3.9 درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود منفی 50 درصد تغییر داشته است. به عبارت دیگر، تعداد پروانه‌های صادره در کل کشور در بهار 99 کاهش قابل توجهی یافته است. در این حال، نکته حایز اهمیتی در میزان سطح زیربنا در طبقات ساختمان‌ها بر اساس پروانه‌های صادر شده مشاهده می‌شود و آن اینکه برخلاف کاهش سطح زیر بناهای ساختمانی در تهران و در کل مناطق شهری طی بهار 99 نسبت به زمستان 98، سطح زیربنای طبقات ساختمان‌ها بر اساس پروانه‌های صادر شده در بهار 99 نسبت به فصل مشابه سال 98 رشد مثبت 7.1 درصدی را تجربه کرده است. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی بر آورد کرده است که در بهار سال جاری حدود 2 میلیون و 400 متر مربع زیربنا در شهر تهران ساخته شده است که نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب منفی 22 و منفی 13 درصد رشد داشته است. در همین حال، در نخستین فصل سال 99، برآورد شده است که 21 میلیون متر مربع بنا در کل مناطق شهری کشور ساخته شده است که نسبت به زمستان و بهار سال 98 به ترتیب منفی 2.3 و 7.1 درصد تغییر کرده است.

  افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی

در شرایطی که هم تعداد پروانه‌های ساختمانی و هم سطح زیربنای طبقات ساختمانی در تهران و در کل مناطق شهری کشور طی بهار سال جاری نسبت به زمستان 98 روندی کاهشی را تجربه کرده است، اما میزان سرمایه‌گذاری ریالی بخش خصوصی در ساختمان‌سازی در این فصل هم در قیاس با فصل قبل و هم در قیاس با فصل مشابه سال قبل روندی افزایشی را تجربه کرده است. بر این اساس، در فصل بهار سال جاری بیش از 65 هزار میلیارد تومان در ساختمان‌سازی مناطق شهری کشور سرمایه‌گذاری صورت گرفته است که نسبت به زمستان 98 حدود 94.6 درصد و نسبت به بهار 98 حدود 72.5 درصد رشد یافته است. رقم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهر تهران نیز حدود 17 هزار و 300 میلیارد تومان بوده است که نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب 2.2 درصد و 14 درصد رشد داشته است.

بر اساس این گزارش، در سه ماهه نخست سال جاری، از 65 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، حدود 18 هزار و 450 میلیارد تومان در ساختمان‌های شروع شده، 33 هزار و 22 میلیارد تومان در ساختمان‌های نیمه تمام و 13 هزار میلیارد تومان نیز در ساختمان‌های تکمیل شده سرمایه‌گذار شده است. به عبارت دیگر، کمتر از 39 درصد از سرمایه‌گذاری‌های انجام شده توسط بخش خصوصی به آغاز پروژه‌های جدید اختصاص داشته و مابقی صرف تکمیل پروژه‌های قدیمی شده است.

  رشد فصلی 37 درصدی قیمت مسکن 

به گزارش «تعادل» و با استناد به گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار خرید و فروش مسکن، در بهار سال جاری متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به 17 میلیون و 72 هزار تومان رسید که نسبت به فصل بهار سال قبل 37.5 درصد رشد را تجربه کرد.