حباب 19 درصدی قیمت مسکن در تهران
گروه راه و شهرسازی|
از منظر علم اقتصاد، حباب قیمتی در یک بازار مشخص به حالتی گفته می‌شود که آن بازار، نرخ رشد بسیار بالایی را تجربه می‌کند و پس از آن نیز دچار رکود شدیدی می‌شود. این حالت هنگامی رخ می‌دهد که قیمت‌ها شدیداً بالا رفته و از ارزش ذاتی دارایی‌ها پیشی می‌گیرد. این تعریف، به باور اغلب کارشناسان مسکن در مورد بازار ملک نیز صادق است، اما برخی از صاحبنظران این حوزه مساله حباب در بازار مسکن را منتفی می‌دانند. در روزهای اخیر، بازتاب بیشتر رویکرد دوم در خبرگزاری‌های داخلی را شاهد بوده‌ایم. اما واقعیت این است که در رویکرد دوم، کل کشور یا کل یک استان مانند استان تهران به عنوان یک بازار واحد و یکپارچه فرض شده است، این در حالی است که هم اینک نه تنها در تهران که در مناطق و حتی گاه در محلات مختلف پایتخت با بازارهای مسکن متفاوتی مواجه هستیم. با پذیرش وجود بازارهای مختلف مسکن در کشور همچنین در کلان‌شهرهای کشور، مساله حبابی بودن قیمت مسکن بیش از پیش مشاهده خواهد شد، اما به میزانی که اساس تحلیل‌های بازار مسکن از سطح بازارهای منطقه‌ای، شهری و استانی فراتر می‌رود و رویکرد کل گرایانه و اقتصاد اجتماعی به خود می‌گیرد، مساله حبابی بودن نیز رنگ می‌بازد.
در همین چارچوب، نیز دیروز بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه سالانه ۴ تا ۵ درصد به حاشیه نشینی در تهران افزوده می‌شود، گفت: ۵۰ سال است همواره از حباب مسکن صحبت می‌شود، اما هرگز تخلیه نشده است.
پیش‌تر، محمود اولاد، یکی دیگر از کارشناسان مسکن نیز اظهار کرده بود این مساله، دیدگاه غلطی است که مطرح شده و می‌شود که حباب قیمتی در بازار مسکن داریم؛ وقتی گفته می‌شود ۲۰ میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی و بیش از ۴۰ درصد اجاره نشین داریم، اینها تقاضای بالقوه ایجاد کرده‌اند و چون نتوانسته‌اند وارد بازار رسمی مسکن شوند، در بازار غیر رسمی بروز می‌کنند.
اما از منظر کارشناسانی که به حباب مسکن اذعان دارند از آنجا که قیمت مسکن چسبنده است، حباب قیمتی در بازار مسکن در اثر شوک‌های درونی یا بیرونی این بازار، مانند سایر کالاها به سرعت تخلیه نمی‌شود، بلکه سرعت رشد قیمت مسکن طی چند ماه یا فصل، در صورت فراهم آمدن شرایط، کاهش یافته و در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم سیر خواهد کرد. در نتیجه با گذشت زمان و با چندین ماه
عقب ماندگی رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، حباب آن تخلیه خواهد شد.به عبارت دیگر، معمولاً سقوط قیمت اسمی مسکن رخ نمی‌دهد چرا که عمدتاً تعدیل قیمت مسکن به علت چسبندگی رو به بالای آن، در قیمت اسمی مسکن اتفاق نمی‌افتد بلکه با ثبات قیمت اسمی، این قیمت واقعی مسکن (با لحاظ تورم) است که کاهش می‌یابد.
افزایش 2 برابری حباب در آبان
در همین چارچوب است که وزارت راه و شهرسازی، در تازه‌ترین گزارش خود از تحولات بازار مسکن تهران و کشور به مساله حباب قیمتی در این بازار نیز اشاره کرد و نوشت: یکی از شاخص‌های نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت به میانگین اجاره‌بها در هر متر مربع مسکن است. بر اساس مطالعات انجام شده از سال 98 شاخص حباب سنج مسکن افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته و به عدد 23 رسیده و در 8 ماه نخست سال جاری به میزان 30 درصد بوده است. این شاخص در آبان ماه سال 1399 در شهر تهران به 37 درصد (دو برابر بیش از میانگین) رسیده است. میانگین بلندمدت این شاخص در شهر تهران معادل 18 درصد است. اختلاف این شاخص با میانگین بلندمدت آن (که در آبان سال جاری 19 درصد بوده است) موید حباب و حضور سفته بازان در این بازار است. بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن، از 29 سال گذشته (با احتساب سال 99)، قیمت مسکن در 11 سال بالاتر از میانگین بلندمدت 18 درصدی بوده است. به عبارت دقیق‌تر، در سال‌های 70، 74، 75، 76، 81، 86، 87، 93، 97، 98 و 99 بازار مسکن تهران حبابی بوده و ارزش مبادله‌ای آن از ارزش ذاتی آن بالاتر و بیشتر بوده است.
این چه حبابی است که ۵۰ سال نترکیده؟!
ستاریان اما معتقد است که بازار مسکن حباب ندارد. او اظهار کرد: کاهش معاملات مسکن در ماه‌های مهر، آبان و آذر قابل پیش بینی بود؛ چراکه با توجه به ویروس کرونا تغییرات اساسی در جهان اتفاق افتاد. انتخابات امریکا هم مزید بر علت شد. حتی اقتصاد خود امریکا یک ماه بین زمین و هوا قرار گرفت.وی افزود: با این همه معتقد نیستم که بازار مسکن در مسیر رکود قرار گرفته چراکه همواره طی ۵۰ سال اخیر با کسری مسکن مواجه بوده‌ایم. اینکه بعضی از مسوولان نیز عنوان می‌کنند قیمت مسکن حباب دارد را قبول ندارم. آخر این چه حبابی است که ۵۰ سال تخلیه نشده است؟این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مسوولان نباید با اظهارنظرهایی همچون وجود حباب مسکن، آدرس اشتباه به فعالان این بخش بدهند گفت: همه سرمایه‌گذاران تحلیل دراز مدت ندارند لذا بعضی وعده‌های مسوولان مبنی بر افت قریب الوقوع قیمت مسکن را باور می‌کنند. این باعث می‌شود تا مدتی از ساخت و ساز دست بکشند و این کسری تولید به کسری سال آینده اضافه شود.ستاریان تاکید کرد: مسوولان باید از شعار زدگی در حوزه مسکن دست بردارند. سال ۱۳۹۰ جشن سر به سری مسکن را گرفتند در حالی که در تهران فقط در همان سال ۶ درصد حاشیه نشینی اضافه شده بود. وجود حاشیه نشینی فی‌نفسه یعنی کمبود مسکن. در این شرایط انتظار کاهش قیمت خانه نابجا است.
افزایش 5 درصدی حاشیه‌نشینی در سال
وی با اشاره به سهم ۵۰ درصدی مسکن در هزینه خانوار گفت: عدم توانایی خانوارها برای تامین مسکن مناسب به پدیده حاشیه‌نشینی منجر می‌شود. حاشیه نشینی در تهران سالانه ۴ تا ۵ درصد افزایش پیدا می‌کند. این یعنی ۲۰ سال دیگر یک تهران با مشخصات و ویژگی‌های مناطق ناکارآمد در کنار تهران فعلی سر بر می‌آورد.این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: حدود ۲۰ میلیون بد مسکن در کشور زندگی می‌کنند. بعد، مسوولان آمار می‌دهند که ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم. وقتی این تعارضات را می‌بینیم متوجه می‌شویم اراده‌ای برای حل معضل کمبود مسکن وجود ندارد. بخش مسکن با دربرگیری نیمی از اقتصاد کشور، توسط یک معاونت در یک وزارتخانه مدیریت می‌شود. بنابراین واضح است که مساله را کوچک شمرده‌اند و از نظرات کارشناسی استفاده نمی‌کنند.ستاریان با بیان اینکه در میان مدت و بلندمدت نمی‌توان انتظار کاهش و حتی ثبات قیمت مسکن را داشت تاکید کرد: معتقدم تغییر و تحولاتی در سطح بین‌الملل ایجاد شده که در آینده اقتصاد ایران به یکی از اقتصادهای مهم دنیا تبدیل می‌شود. باید برای زیرساخت‌های این توسعه، به خصوص در بخش مسکن چاره‌اندیشی شود.
