کمبود عرضه مسکن، اهرم رشد قیمت‌ها

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اصلی‌ترین تعریف از رکود مسکن، کاهش ساخت و ساز است، پیش بینی کرد: در کوتاه‌مدت احتمالا قیمت‌ها به ثبات می‌رسد اما به دلیل کمبود عرضه نسبت به تقاضا در میان مدت احتمالا با شیب ملایم رشد قیمت مسکن مواجه می‌شویم. سلطان محمدی اظهار کرد: معمولا واژه رکود در بازار مسکن را در هر سه شاخص حجم معاملات، کاهش قیمت و کاهش تولید و عرضه واحدهای مسکونی به کار می‌برند که هم‌اکنون در هر سه شاخص با افت مواجهیم. اما از منظر اقتصادی تعریف درست از رکود مسکن، میزان ساخت و ساز و در واقع عرضه مسکن است که طی سه سال گذشته با وجود رشد قیمت‌ها، عرضه کاهش یافته و سهم ساخت و ساز در تولید ناخالص داخلی پایین آمده است.

وی در گفت‌وگو با ایسنا افزود: با توجه به اثرات روانی تحولات سیاسی، رشد قیمت طی سه سال گذشته و پایین آمدن توان متقاضیان در حال حاضر شیب رشد قیمت مسکن کند شده و بازار با نوعی تعدیل در این بخش مواجه شده است. با توجه به چرخه‌های رونق و رکود دوره‌های قبل، انتظار داریم که قیمت‌ها در کوتاه‌مدت به ثبات برسد و حتی ممکن است در بعضی ماه‌های آینده با رشد منفی قیمت مواجه شویم.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در چرخه‌های رونق و رکود، زمانی که وارد چرخه رکود می‌شویم رشد قیمت‌ها معمولا پایین‌تر از تورم می‌رسد. البته در این مقطع وقتی از قیمت‌ها حرف می‌زنیم یعنی قیمت حقیقی را در نظر می‌گیریم و اثر تورم را خارج می‌کنیم. با این حساب رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی خواهد بود که به معنای کاهش قیمت حقیقی مسکن است.

سلطان‌محمدی یادآور شد: بعد از پشت سر گذاشتن برهه زمانی سه سال گذشته که با افزایش قیمت دارایی‌ها در همه عرصه‌های اقتصادی از جمله بورس، ارز، طلا، خودرو و لوازم خانگی مواجه بودیم هم‌اکنون مقداری چشم‌انداز اقتصادی بهتر شده و انتظار می‌رود بخشی از حباب این بازارها تخلیه شود. همه این عوامل به نشانه دوم رکود یعنی کاهش حجم معاملات است. وی با بیان اینکه خریداران به دلیل علائمی که می‌بینند منتظرند قیمت‌ها کاهش پیدا کند افزود: از سوی دیگر فروشندگان به دو دلیل در قیمت‌های قبلی ایستادگی می‌کنند؛ یکی چسبندگی بازار مسکن است که این بخش نسبت به تغییرات محیطی، کند واکنش نشان می‌دهد. دوم رشد قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه‌های بالاسری بخش مسکن است. در واقع اگر سازندگان بخواهند با قیمت‌های کمتر از نرخهای فعلی واحدهای خود را بفروشند نمی‌توانند در آینده پروژه جدید تعریف کنند. این دلایل به کاهش حجم معاملات در بازار مسکن منجر شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود ساخت و ساز را اتفاق خوبی برای بازار مسکن ندانست و گفت: از منظر اقتصاد ملی، کاهش حجم تولید مسکن دقیقترین تعریف از رکود این بخش است. متاسفانه در سه سال گذشته با وجود آنکه قیمت‌ها افزایش یافت و انتظار می‌رفت با رشد ساخت و ساز مواجه باشیم دیدیم این اتفاق نیفتاد و متوسط ساخت و ساز سالانه در کل کشور بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد باقی ماند. در این شرایط ممکن است شکاف بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت‌ها در آینده شود.سلطان محمدی درباره پیش بینی از وضعیت آینده بازار مسکن تاکید کرد: چیزی که می‌توان گفت اینکه شیب تند رشد قیمت ادامه پیدا نمی‌کند اما بعید است انتظار خیلی از افراد برای سقوط شدید قیمت مسکن نیز در آینده محقق شود. ممکن است در کوتاه‌مدت شاهد ثبات نسبی باشیم اما به نظرم در میان مدت قیمت‌ها با شیب ملایمی رو به بالا حرکت خواهد کرد. البته ابهاماتی که در مولفه‌های مختلف مثل سیاست داخلی، سیاست خارجی، نرخ ارز، درآمد سرانه، حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و غیره وجود دارد پیش بینی وضعیت آینده بازار مسکن را دشوار کرده است.

وی راهکار کنترل بازار مسکن را افزایش عرضه در اطراف شهرهای بزرگ دانست و گفت: در تهران حدود ۷۰ درصد قیمت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و از طرف دیگر زمین چندانی در تهران وجود ندارد. امکان افزایش تراکم هم با توجه به پر شدن ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران و دیگر کلان‌شهرها نیست. تنها راه‌حل این است که سرمایه‌گذاری در شهرهای اقماری انجام شود تا بخشی از فشار تقاضا در شهرهای مرکزی کاهش پیدا کند. البته صرفا عرضه زمین‌ها و زیرساخت‌های محلی کفایت نمی‌کند و باید شهرهای اطراف به سیستم‌های حمل و نقل، خطوط ریلی و بزرگراه‌های مناسب تجهیز شوند.

   3  علت رکود بازار مسکن

در همین حال، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان اظهار کرد: آنچه در بازار مسکن اتفاق می‌افتاد انعکاس شرایط اقتصاد کلان است اما رکود بازار مسکن از سه علت نشأت می‌گیرد. هم‌اکنون گروه متقاضیان مصرفی از یک طرف با کمبود نقدینگی مواجهند و از طرف دیگر در انتظار تحولات سیاسی و اقتصادی هستند. وزارت راه و شهرسازی نیز به عنوان متولی بخش مسکن به جای اینکه به تسهیل فرآیند ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن کمک کند، مکررا طی حدود یک سال و نیم گذشته توصیه نخریدن را دنبال کرده است.وی با بیان اینکه علیرغم کاهش معاملات مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم گفت: هم‌اکنون خرید و فروش در بازار مسکن بسیار کاهش یافته و طبیعتا باید نرخ‌های پایین بیاید اما رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، این بازار را به سمت رکود تورمی کشانده است. بازار مصالح ساختمانی تقریبا به حال خود رها شده و در یک فرآیند رانت گونه قیمت بعضی مصالح بعد از خروج از درب کارخانه توسط واسطه‌ها و دلالان سه تا چهار برابر می‌شود. این کارشناس بازار مسکن با بیان این ادعا که دستگاه‌های متولی نظارت در حوزه مصالح ساختمانی مداخلات لازم را صورت نداده‌اند افزود: همه ما به اقتصاد آزاد باور داریم اما متاسفانه بعضی از سطوح اقتصاد کشور ما غیرشفاف است. به‌طور مثال در حوزه صنایع مادر، فولاد یا سیمان انحصار را به وضوح می‌بینیم و دستگاه‌های انحصارگر شرایط را بر بخش تولید سخت کرده‌اند. این باعث می‌شود مسکن به عنوان کالایی که توسط بخش خصوصی تولید می‌شود با قیمت بالایی به دست مصرف‌کننده برسد.

پورحاجت گفت: در آشفته بازار کنونی، دلالان سیمان چه‌ها که نمی‌کنند. سیمان درب کارخانه ۱۸ هزار تومان است اما تا به دست سازنده برسد ۴۸ هزار تومان می‌شود. این تخم مرغ نیست که کسی نتواند رصدش کند. ورودی و خروجی کارخانجات و افرادی که در این حوزه فعال هستند مشخص است.

     صادرات سیمان به هنگام نیاز کشور

وی تاکید کرد: الان کارگاه‌های ساختمانی نیاز مبرم به سیمان دارند اما اولویت بعضی مسوولان صادرات سیمان به کشورهای دیگر است. بازار مسکن طی سه سال گذشته به اندازه کافی متلاطم بوده و مهم‌ترین عامل در کنترل این بازار افزایش ساخت و ساز است. ما نمی‌گوییم صادرات مصالح نداشته باشیم اما اولویت باید تامین نیاز داخلی باشد و مازاد مصرف را صادر کنیم. در غیر این صورت اجازه دهند واردات سیمان هم داشته باشیم تا حداقل بتوانیم مصالح مورد نیاز خود را تهیه کنیم.دبیر کانون انبوه‌سازان درباره پیش بینی از آینده بازار مسکن گفت: دیدیم که با وجود افت شدید معاملات قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ماه به میانگین ۲۸.۳ میلیون تومان رسید. رشدهای ۲ تا ۳ درصدی برای بازار مسکن غیرمنطقی نیست اما نگرانی ما این است که رشد تدریجی ادامه پیدا کند. اگر ساخت و ساز به همین منوال در رکود بماند افزایش قیمت، محتمل‌ترین گزینه در ماه‌های آینده است. البته پیش بینی می‌کنیم شرایط ساخت و ساز در سال آینده بهتر شود اما با توجه به کمبود 5 میلیون واحد مسکونی به این زودی نمی‌توان تقاضای بازار مسکن را پاسخ داد. با این حال می‌توان افزایش قیمت را با برنامه‌ریزی مناسب برای تولید مسکن و کاهش هزینه‌های بالاسری حوزه ساخت، کنترل کرد. پورحاجت ادامه داد: متقاضیان مسکن با کمبود نقدینگی مواجهند و تسهیلات فعلی جوابگو نیست. افزایش حقوق و افزایش سقف تسهیلات بانکی باید متناسب با رشد قیمت مسکن باشد اما دولت فعلا چنین سیاستی را دنبال نمی‌کند. بالا بردن سقف تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود، برنامه‌هایی که تمام دنیا دنبال کرده‌اند و کوتاه‌ترین مسیر برای خانه‌دار کردن مردم است.