مسکن 1400 در مسیر مه‌آلود

مجید   اعزازی|

بازار مسکن طی سال 99 فراز و فرود‌های متعددی را پشت سر گذاشت و روزهای متفاوتی را برای بازیگران این بازار در تهران و سایر شهرهای کشور رقم زد. در بازار مسکن تهران طی بهمن ماه سال جاری برخلاف رشد 97 درصدی میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان نسبت به ماه مشابه سال قبل، افت معاملات شدید و کمتر از 5 هزار فقره در ماه بود. در این حال، هم اینک این سئوال مطرح است که سرنوشت این بازار در سال آینده چگونه رقم خواهد خورد؟ اهمیت پاسخ به این پرسش از آن رو است که از سویی صنایع بسیاری وابسته به ساخت‌وساز  و بازار مسکن است و صنعت ساختمان سازی یکی از کاندیداهای ایفای نقش پیشران برای اقتصاد ملی است و از سوی دیگر، شهروندان بی‌شماری (دستکم 38 درصد از جمعیت کشور) در صف ورود به باشگاه صاحب خانه‌ها ایستاده اند و به تعبیری در زیر بار تورم عمومی مترصد گریز از زیر بار پرداخت اجاره ماهانه منزل خود نیز هستند.

در پاسخ به پرسش اصلی اما باید گفت که بازار مسکن همچون بازار سایر کالاها بیش از همیشه متاثر از محیط و بستر اقتصاد کشور است. اقتصادی که طی سه سال گذشته تحت تاثیر شدیدترین تحریم‌ها، به میزان زیادی از نفس افتاده و از رشد آن کاسته شده است. نوسان‌های اقتصادی سه سال گذشته کشور اگر چه از اواخر اسفند سال 1396 تحت تاثیر سیگنال‌های دریافتی از کاخ سفید رخ نمود، اما عملا در فروردین 97 با افزایش جهش گونه نرخ ارز هویدا شد و به سرعت سایر بازارها از جمله بازار مسکن را در نوردید و متوسط قیمت هر متر مربع از حدود 5 میلیون و 528 هزار تومان با بیش از 400 درصد رشد، در بهمن 99 به 28 میلیون 380 هزار تومان رسید. طی این مدت نیز قیمت هر دلار امریکا از حدود 5 هزار تومان به حدود 25 هزار تومان رسیده است.

    از برجام تا بودجه 1400

در پی تحولات شدید قیمتی در بازار مسکن، مراکز متعدد پ‍‍ژوهشی و از جمله مرکز پژوهش‌های مجلس در تابستان سال 97 اعلام کردند که بازار مسکن بیش از اثرپذیری از عوامل درون بخشی، تحت تاثیر شرایط کلان اقتصاد و سیاست قرار گرفته است. متاسفانه این شرایط طی سه سال گذشته تداوم داشته و حتی منجر به تضعیف برخی از عوامل درونی بازار مسکن همچون میزان ساخت و ساز و عرضه نیز شده است. اگر چه با روی کار آمدن جوبایدن در امریکا، قدری از فشارهای روانی و هیجانی بر بازارها و فضای کلی اقتصاد تعدیل شد و چشم‌انداز انتظارات تورمی بهبود یافت و حتی در ماه‌های آبان و آذر سال جاری، تورمی ماهانه مسکن از نرخ عمومی تورم عقب افتاد و کمی از حباب مسکن تخلیه شد، اما از آنجا که تاکنون عملا در شرایط پرونده هسته‌ای ایران تغییری حاصل نیامده است، بار دیگر تورم مسکن افزایش یافت به گونه‌ای که در دیماه به تورم عمومی رسید و در بهمن ماه از آن سبقت گرفت. البته در روزهای اخیر، خبرهای مثبتی از احتمال مذاکره ایران با کشورهای غربی به گوش می‌رسد اما اینکه این مذاکرات احتمالی چه وقت به نتیجه برسند تا گره از پول‌های بلوکه شده کشور بگشاید، تحریم فروش نفت لغو شود و مبادلات مالی میان ایران و سایر کشورهای جهان به روال  عادی بازگردد، همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. در این حال، موتور رشد نقدینگی و افزایش تورم همچنان فعال است و کار می‌کند و همزمان اتخاذ برخی سیاست‌های تورم زا در فرایند بررسی لایحه بودجه 1400 این موتور را در سال آینده نیز تقویت خواهد کرد. از این رو، با فرض تداوم شرایط مبهم پرونده هسته‌ای ایران تا انتخابات ریاست‌جمهوری، نمی‌توان از اثرگذاری رشد نقدینگی و تورم بر بازار مسکن تا اول تابستان 1400 چشم پوشی کرد.

    بازار مسکن و   بیت کوین

 آن سوتر اما، می‌توان خوش‌بین بود که نوسان قیمتی در بازارهای موازی که توانسته به همراه برخی از دافعه‌های بازار مسکن طی ماه‌های اخیر، ‌سفته بازان را از این بازار دور نگه دارد، همچنان  این کارکرد خود را حفظ کرده و مانع از جذابیت بازار ملک دستکم در شش ماهه نخست سال آینده برای سفته بازان شود. بی گمان، با تداوم روند افزایش تورم در سال آینده، بازارهای سرمایه‌ای با هدف حفظ دارایی مورد توجه شهروندان خواهد بود. به ویژه بازارهایی که با مقادیر اندک پول می‌توان به آنها ورود کرد. بازار سهام اگرچه از 19 مرداد سال جاری این ویژگی خود را از دست داده و هم اینک از افت محسوس قدرت نقدشوندگی رنج می‌برد، اما به واسطه رونق بازار رمزارز‌ها طی ماه‌های گذشته، عرصه تازه‌ای برای ورود سفته بازان ایجاد شده است و در واقع بازاری به بازارهای موازی و رقیب مسکن اضافه شده است. بازار رمزارزها و در راس آنها بیت کوین، از آنجا که پذیرای پول‌های خرد و اندک نیز هست، حتی رقیب مقتدری برای بازار ارز و طلا نیز به شمار می‌روند. البته استقبال بیش از اندازه از این بازار و روانه شدن سیل نقدینگی به این سمت منجر به این شد که بانک مرکزی ایران، ‌معاملات رمز ارزها را ممنوع اعلام کند. در صورتی که این ممنوعیت با ضمانت اجرایی قوی نیز همراه شود، سفته بازان و حتی مردم عادی برای حفظ دارایی خود در برابر تورم، پناهگاه دیگری را جستجو کرده و خواهند یافت. 

    کمبود عرضه همراه با کمبود تقاضا!

در پی جهش‌های مکرر قیمت ملک طی 15 ساله اخیر و به ویژه طی سه سال گذشته، توان مالی خانوار برای خرید آپارتمان مطلوب خود به‌شدت افت کرده است و طول دوره انتظار مسکن که قرار بود به 12 سال کاهش یابد، هم اینک بر اساس برخی محاسبات از مرز یک قرن نیز فراتر رفته است. از این رو، با اطمینان بسیار بالا می‌توان گفت که تقاضای مصرفی ملک از بازار مسکن حذف و به بازار رهن و اجاره گسیل شده است. تقاضای سفته بازی نیز آنچنان که اشاره شد، در شرایطی که بازارهای آنلاین ‌اجازه مدیریت زمان بهتری به سفته بازان می‌دهد، به راحتی ‌بازار مسکن با فرایندهای طولانی معاملاتی خاص خود را به عقب می‌راند به ویژه اینکه برای خرید آپارتمان دستکم در تهران باید 500 میلیون تومان پول نقد داشت اما ورود به بازارهای آنلاین با 500 هزار تومان نیز ممکن است. تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن کاهش یافته است. البته می‌توان متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را به دو قسمت تقسیم کرد. اول سرمایه‌گذاران خردی که با خرید یک یا چند آپارتمان تلاش می‌کنند از راه اجاره‌داری، درآمدی در کنار درآمدهای جاری خود ایجاد کند و در صورت مواجهه با ناملایمات روزگار با فروش یک یا چند دستگاه آپارتمان بتواند از این ناملایمات به سلامت عبور کند. بی گمان قدرت خرید این دسته از سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط کنونی اقتصاد ایران به‌شدت تضعیف شده و توان هماوردی با قیمت‌های بالای ملک را ندارد. اما دسته دوم متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سرمایه داران کلان و اغلب شخصیت‌های حقوقی هستند که تمایل دارند بخشی از پرتفوی سرمایه‌گذاری خود را به مسکن و ساختمان اختصاص دهند. تعداد این دسته از سرمایه‌گذاران با توجه به شرایط اقتصادی کشور مبنی بر نبود قوانین خاص اجاره داری و به صرفه نبودن آن بسیار اندک و پراکنده است و می‌توان از آن چشم پوشی کرد. بی گمان، این دسته کوچک از سرمایه‌گذاران ملکی نیز با تشدید شکاف میان تورم و میزان اجاره‌های دریافتی تمایلی به توسعه سرمایه‌گذاری‌های خود در بازار مسکن ندارند و از همین رو، ‌به سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در مناطق خوش آب و هوا و ساحلی روی آورده اند. هر چند که بازار مستغلات در این مناطق نیز تحت تاثیر افزایش شدید قیمت‌ها، شیوع کرونا  و تنگنای مالی خانوارها فعلا از جذابیت لازم برخوردار نیست. همزمان با سرکوب تقاضای مصرفی و افت فشار تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته بازی، عرضه مسکن نیز به دلیل جهش خیره کننده قیمت زمین و مصالح ساختمانی با سکته روبه‌رو شده، به گونه‌ای که درخواست برای صدور پروانه ساختمانی در شهری همچون تهران به کمتر از 8 هزار فقره در سال رسیده است. کمبود ساخت و ساز و عرضه مسکن نوساز در برابر رشد جمعیت و افزایش ازدواج‌ها و تعداد خانوار از تابستان سال 93 مشهود بود، اما به دلیل رکود تقاضای حاکم بر بازار مسکن از چشم‌ها پنهان مانده است. بی گمان رکود در طرف عرضه در سال‌های آینده به‌شدت برای بازار مسکن دردسرساز خواهد شد.