سبقت بورس و مسکن از طلا

گروه بانک و بیمه| 

بورس و سهام با رشد ۱۵۵ درصد، مسکن شهر تهران با ۸۵ درصد رشد، طلا با 78 درصد رشد و ارز و دلار با 57 درصد رشد به ترتیب رتبه‌های اول تا چهارم بازدهی را در چهار بازار دارایی سال 1399 کسب کرده‌اند. این روند بازدهی در مقایسه با سال‌های قبل تفاوت داشته و در برخی سال‌ها طلا و ارز بالاتر از مسکن و بورس بازدهی داشته‌اند اما نکته قابل توجه این است که در تمام سال‌ها مسکن از ثبات و پایداری و درجه اطمینان بیشتری از نظر رشد قیمت دارایی برخوردار بوده و در حالی که نوسان در بازار ارز و طلا و بورس و سهام وجود دارد، بخش مسکن در یک روند با ثبات صعودی بدون نوسان و تقریبا متناسب با شاخص رشد قیمت دارایی و تورم حرکت می‌کند.  مقایسه بازدهی بازارهای موازی در سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که بازار سرمایه با ۱۵۵ درصد رشد بیشترین بازدهی را در بین بازارهای موازی داشت. بازار مسکن شهر تهران ۸۵ درصد بازدهی حاصل از افزایش قیمت ملک در سال ۱۳۹۹ را به خود اختصاص داد که در این محاسبات، بازدهی حاصل از درآمد اجاره ملک لحاظ نشده است. در رتبه بعدی بازار طلا قرار داشته که رشد ۷۸ درصد سالانه را به ثبت رساند و کمترین میزان افزایش به بازار ارز تعلق داشت که شاخص دلار رشد ۵۷ درصد را در سال ۱۳۹۹ نشان داد.

      برگشت قیمت مسکن در آذرماه

اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید حاکی از آن است که شاخص قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال قبل از آن ۸۵ درصد افزایش داشته است. بیشترین میزان افزایش ماهانه قیمت به میزان۱۲.۵ درصد در مردادماه اتفاق افتاده و آذرماه بیشترین کاهش ماهانه قیمت با افت ۸.۱ درصد رخ داده است. مهرماه ۱۳۹۹ شاخص سالانه قیمت مسکن شهر تهران ۱۲۱ درصد رشد داشته که بیشترین میزان افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن بوده است. از طرف دیگر پنج محله گران قیمت شهر تهران در منطقه یک قرار دارند. در بین این محله‌ها زعفرانیه با میانگین قیمت۷۹.۶ میلیون تومان در هر متر مربع رتبه اول از نظر قیمت مسکن را در اسفندماه ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده است. باغ فردوس با متوسط متری۷۸.۸ میلیون تومان رتبه دوم را دارد. سومین محله گران قیمت پایتخت، محمودیه با میانگین۷۸.۴ میلیون تومان است. ولنجک با متوسط ۷۶.۲ میلیون تومان مقام چهارم را دارد و کامرانیه با میانگین۷۴.۸ میلیون تومان در هر متر مربع پنجمین محله گران قیمت در بازار مسکن شهر تهران است. پنج محله ارزان قیمت تهران هم به ترتیب در مناطق ۲۰، ۱۵، ۱۸، ۱۵ و ۱۹ واقع شده‌اند. تقی‌آباد در منطقه ۲۰ با متوسط قیمت هر متر مربع ۱۰.۳ میلیون تومان ارزان‌ترین محله در بازار مسکن شهر تهران است. خاورشهر در منطقه ۱۵ با میانگین متری۱۰.۶ میلیون تومان در رتبه بعدی قرار دارد. قیمت مسکن در یافت آباد جنوبی واقع در منطقه ۱۸ بالغ بر ۱۱.۲ میلیون تومان است که از لحاظ ارزانی مقام سوم را دارد. محله قیامدشت در منطقه ۱۵ با متوسط قیمت۱۱.۸ میلیون تومان جایگاه چهارم را دارد و دولت خواه جنوبی در منطقه ۱۹ با متوسط ۱۲.۳ میلیون تومان در هر متر مربع جایگاه پنجم را در بین محله‌های ارزان قیمت به شهر تهران به خود اختصاص می‌دهد. درصد تغییرات شاخص قیمتی مسکن در مناطق شهر تهران نیز نشان می‌دهد که منطقه ۲۲ با متوسط ۱۲۱ درصد بیشترین میزان افزایش سالانه رخ داده است. منطقه ۴ در جایگاه دوم قرار داشته که ۱۲۰ درصد رشد سالانه قیمت را در سال ۱۳۹۹ تجربه کرد. منطقه ۱۶ با میانگین رشد قیمت سالانه۱۱۸ درصد رتبه سوم را به خود اختصاص داده است. جایگاه چهارم از نظر میزان رشد سالانه به منطقه ۲ با متوسط رشد ۱۱۴ درصد تعلق داشته و منطقه ۲۱ با متوسط ۱۱۲ درصد افزایش قیمت سالانه رتبه پنجم را در بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ به خود اختصاص داده است. کمترین میزان رشد سالانه قیمت را نیز منطقه ۱۸ از آن خود کرده که ۶۰ درصد افزایش سالانه قیمت را در سال ۱۳۹۹ به ثبت رساند. منطقه ۱۱ با متوسط رشد ۸۳ درصد در جایگاه دوم پایین‌ترین میزان رشد سالانه قیمت قرار داشته است. رتبه سوم از نظر کمترین میزان رشد را منطقه ۱۷ با ۸۵ درصد افزایش سالانه به خود اختصاص داد. در منطقه ۱۳ نیز میزان افزایش سالانه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ بالغ بر ۸۹ درصد بوده که مقام چهارم را از نظر کمترین میزان رشد داشته است. رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه ۱۲ نیز۹۰ درصد بوده است که رتبه پنجم از نظر کمترین میزان رشد را به خود اختصاص داد. میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه یک نیز۹۷ درصد بوده که رتبه یازدهم را از نظر رشد قیمت مسکن شهر تهران در بر گرفت. متوسط افزایش سالانه قیمت مسکن در منطقه پنج نیز۹۹ درصد بود که جایگاه نهم را به خود اختصاص داد. میانگین قیمت‌های پیشنهادی مسکن شهر تهران از ۲۶.۳ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۸ به ۵۳ میلیون تومان در اسفندماه ۱۳۹۹ رسیده که ۱۰۱ درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهد. بیشترین میزان کاهش ماهانه قیمت پیشنهادی مسکن در اسفندماه ۱۳۹۹ به میزان۳.۴ درصد افت ماهانه اتفاق افتاده است. بالاترین میزان افزایش ماهانه قیمت پیشنهادی نیز به میزان۲۰ درصد در خردادماه رخ داد. بیشترین میزان افزایش پیشنهادی قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن نیز به میزان۱۲۴ درصد در مهرماه اتفاق افتاد. مقایسه میانگین فصلی قیمت آگهی‌ها در مناطق مختلف تهران نیز نشان می‌دهد که بیشترین میزان افزایش فصلی قیمت در تابستان ۱۳۹۹ در منطقه ۴ به میزان۵۷ درصد در مقایسه با بهار رخ داده و بیشترین میزان کاهش فصلی قیمت پیشنهادی آگهی‌ها در زمستان ۱۳۹۹ در منطقه ۸ به میزان۱۴ درصد افت فصلی اتفاق افتاده است.

    رشد اجاره ۱۰۳ درصد

آمارهای بازار رهن و اجاره شهر تهران در سال ۱۳۹۹ هم از رشد ۱۰۳ درصدی قیمت رهن پیشنهادی در هر متر مربع حکایت دارد. اسفندماه ۱۳۹۸ قیمت رهن پیشنهادی از طرف مالکان ۳.۴ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که در اسفندماه ۱۳۹۹ به متری۶.۹ میلیون تومان رسیده است. در این بین شهریورماه۱۳۹۹ قیمت پیشنهادی رهن کامل نسبت به مردادماه ۲۲ درصد افزایشیافته که بالاترین میزان رشد ماهانه را نشان می‌دهد. دی ماه ۱۳۹۹ نیز نرخ پیشنهادی رهن کامل ۱۰۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته که بیشترین نرخ رشد سالانه بوده است. کمترین میزان افزایش قیمت رهن نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان۴۷ درصد در مردادماه ۱۳۹۹ اتفاق افتاده و بیشترین کاهش قیمت رهن کامل به میزان۱۳.۳ درصد کاهش در مردادماه ۱۳۹۹ نسبت به تیرماه اتفاق افتاده است. در مناطق شهر تهران منطقه ۱۴ در پاییز۱۳۹۹ بالاترین افزایش نرخ رهن کامل فصلی را به میزان۴۲ درصد به خود اختصاص داد. منطقه ۱۱ نیز در تابستان ۱۳۹۹ بیشترین کاهش قیمت رهن کامل فصلی به میزان۱۰ درصد افت را نشان داد.

    روند معکوس عرضه و تقاضا

از طرف دیگر بررسی عرضه و تقاضا در سال ۱۳۹۹ در بخش خرید و فروش مسکن حاکی از آن است که ۴۷ درصد از کل تقاضای بالقوه (بازدید آگهی‌های شهر تهران) به متراژهای زیر۹۰ متر اختصاص داشته در صورتی که تنها ۲۹ درصد از عرضه (آگهی‌های ثبت شده بخش خرید و فروش شهر تهران) در سال ۱۳۹۹ متراژ زیر۹۰ متر داشته‌اند. در بخش اجاره نیز۴۸ درصد از کل تقاضای بالقوه (بازدید آگهی‌های بخش خرید و فروش شهر تهران) متراژهای زیر۹۰ متر بوده در صورتی که فقط ۲۹ درصد از عرضه (آگهی‌های ثبت شده رهن و اجاره) در سال ۱۳۹۹ متراژ زیر۹۰ متر داشته‌اند. توزیع آگهی‌های ملک در سال ۱۳۹۹ بر اساس سن بنا نیز حاکی از آن است واحدهای تا ۵ سال ساخت ۲۶ درصد کل آگهی‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. در رتبه بعدی واحدهای۵ تا ۱۰ سال به میزان۲۱ درصد و خانه های۱۵ تا ۲۰ سال ۱۹ درصد از آگهی‌ها را در بر گرفته‌اند. خانه‌های بالای۳۰ سال نیز با ۳.۲ درصد کمترین میزان آگهی‌ها را به خود اختصاص دادند. همچنین نسبت قیمت به اجاره در مردادماه سال ۱۳۹۹ در بازار مسکن شهر تهران به بالاترین میزان خود یعنی عدد ۳۴ رسید. سپس روند نزولی گرفت و تا اسفندماه به عدد ۲۱ رسید. یکی از شاخص‌هایی که سرمایه‌گذاران مسکن در نظر می‌گیرند شاخص قیمت به اجاره است (P/R) که متناظر P/E بازار سرمایه است.