ساخت مسکن اجاره‌ای به سبک اتریش
گروه راه و شهرسازی|
یک هفته پس از اعلام وصول «طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداریها» در مجلس، یکی از نمایندگان مجلس جزییاتی از این طرح را اعلام کرده است. به گفته این نماینده، در این طرح، شهرداریها مکلف هستند که متناسب با جمعیت شهر خود، مسکن اجاره‌ای تولید و در اختیار نیازمندان قرار دهند. او همچنین به‌طور مثال، گفته است که شهرداری تهران مکلف به ساخت 5 هزار دستگاه آپارتمان اجاره‌ای خواهد شد که با هزینه ساخت هر متر مربع 4 تا 5 میلیون تومان رقمی برای شهرداری تهران نمی‌شود. این طرح در شرایطی به هیات رییسه مجلس تقدیم شده که هنوز تمام مفاد طرح جهش تولید و تامین مسکن در صحن علنی مجلس بررسی و تصویب نشده است. طرحی موسوم به ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال از تابستان سال گذشته از سوی کمیسیون عمران مجلس ارایه شده اما هنوز به سرانجام نرسیده است.
به گزارش «تعادل»، هفته گذشته، مرکز پژوهش‌های مجلس 12 سیاست تجربه شده مسکن در جهان را مرور کرد و از «سیاست تولید برای اجاره» به عنوان یکی از این سیاست‌ها نام برد و نوشت: «در این سیاست سازندگان بخش خصوصی و دولتی تشویق و ملزم می‌شوند که بخشی از تولید مسکن خود را به مسکن اجاره اختصاص دهند. گاهی در این سیاست، واحد مسکونی اجاره‌ای توسط بخش خصوصی، بر روی زمین‌های دولتی که با شرایط تخفیف، تقسیط یا اجاره واگذار می‌شود، با بهره‌گیری از وام‌های کم بهره احداث می‌شود.» حالا به نظر می‌رسد، نمایندگان مجلس تلاش دارند در طرح مسکنی تازه خود این مدل را مصوب و اجرایی کنند.
اگرچه طرح ساخت مسکن اجاره‌ای از سوی شهرداریها، طرح مفیدی به نظر می‌رسد، اما از آنجا که شهرداریها و به ویژه تهران از نظر مسائل مالی در شرایط خاصی قرار دارند، شاید اجرایی شدن چنین طرحی به نتیجه نرسد.
شهرداری‌های کشور بنا به دلایل متعدد، فاقد درآمد پایدار هستند و تنها درآمد رانتی آنها یعنی فروش تراکم و شهرفروشی دستکم به دلیل رکود در بازار ساخت وساز فعلا به‌شدت افت کرده است. در این حال، شیوع ویروس کرونا نیز توان مالی شهرداری تهران را طی 15 ماهه گذشته به‌شدت تضعیف کرده است. از سویی، افزایش هزینه‌های رعایت نکات بهداشتی و ضدعفونی‌های مکرر روزانه و از سوی دیگر، افت تعداد مسافران ناوگان مترو و اتوبوس منجر به آسیب بیشتر به توان مالی شهرداری شده است.
در این حال، با فرض اختصاص زمین رایگان از سوی شهرداری یا دولت، هزینه ساخت هر متر مربع در شهر تهران دیگر 4 تا 5 میلیون تومان نخواهد بود، بلکه با جهش قیمت مصالح ساختمانی بین 8 تا 10 میلیون تومان است و این کار، دستکم به 5 هزار تا 10 هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. یعنی رقمی معادل یک پنجم بودجه سال جاری شهرداری تهران! در صورتی که مجلس این طرح را تصویب کند، کسری بودجه بزرگی بر شهرداری تهران تحمیل خواهد شد و معلوم نیست که این کسر بودجه چگونه و از چه محلی ترمیم خواهد شد.
به گزارش «تعادل»، این همه در حالی است که ارایه طرح‌های موازی و متعدد در حوزه مسکن نیز خود به معضل تبدیل شده است. به‌طور مثال، در 27 مرداد سال گذشته وزارت کشور نیز طرحی در خصوص اجاره داری حرفه‌ای ارایه کرد. طرح وزارت کشور با نام ساخت واحدهای مسکونی «کوچک اندازه» به کمیسیون امور زیربنایی دولت با ریاست وزیر راه و شهرسازی ارجاع شده و این وزارتخانه به عنوان متولی شهرداریها، خواستار صدور مجوز دولت برای ساخت واحدهای کوچک اندازه با هدف حمایت از اقشار آسیب پذیر و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی شده است.در این طرح که مساحت و متراژ واحد مسکونی مورد نظر (کوچک اندازه) تعیین نشده و قرار است متراژ واحدهای کوچک اندازه هر شهر را شهرداری همان شهر تعیین کند، دو روش اجاره داری و فروش برای ایجاد تعادل بخشی در بازار مسکن و نیز خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد در نظر گرفته شده است. فروش این واحدها به عموم متقاضیان مسکن آزاد اعلام شده است اما برای اجاره‌داری واحدهای کوچک متراژ ضوابطی در نظر گرفته شده است.
گروه‌های هدف خانه‌های کوچک اندازه اجاره‌ای شامل خانوارهایی است که درآمد ماهیانه آنها حسب مورد کمتر از دو برابر حداقل حقوق موضوع قانون کار یا قوانین مربوط به استخدام کشوری بوده و سرپرست خانوار دارای شرایط زیر باشند:
1- قرارگیری در دهک‌های درآمدی 1 تا 5 با دهک‌های ۱، ۲ و ۳ و زوج‌های جوان
2- دارای حداقل 10 سال سابقه سکونت در شهر مربوطه
3- نداشتن زمین و واحد مسکونی تا 10 سال قبل از تصویب و ابلاغ این آیین نامه
4- عدم استفاده سرپرست خانوار و افراد تحت تکفل از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای خرید یا ساخت واحد مسکونی از تاریخ 22 بهمن 1357.
همچنین روز ۲۲ مهرماه ۱۳۹۹ محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه یک مراسم از آمادگی وزارتخانه متبوعش برای ارایه زمین‌های ۹۹ ساله به سازندگان مسکن استیجاری خبر داد و گفت: سازندگانی که برای دهک‌های پایین خانه می‌سازند می‌توانند زمین ۹۹ ساله به صورت ۱۰ ساله از ما خریداری کنند. آیین نامه این مصوبه را به دولت بردیم تا اقساط زمین از ۵ سال به ۱۰ سال افزایش یابد.
اسلامی این را هم گفت که متراژ این خانه‌ها ۳۰ متری نیست و ساخت مسکن برای ما همان الگوی ۷۵ متری است. پیروز حناچی، شهردار تهران هم که بارها آمادگی شهرداری برای احداث مسکن استیجاری را اعلام کرده روز ۲۲ مهرماه در همان مراسم یک بار دیگر بیان کرد: آمادگی داریم تا با همین تسهیلاتی که به سازندگان داده می‌شود، در صورت پرداخت این تسهیلات به شهرداری، با امکانات خودمان اقدام به ساخت مسکن استیجاری کنیم. او البته این را هم گفت که قانونا در این زمینه وظیفه‌ای نداریم، ولی اعلام آمادگی کرده‌ایم که شهرداری می‌تواند در این خصوص ساخت و ساز کند.
از طرف دیگر آیین‌نامه حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای بهمن ماه ۱۳۹۹ توسط وزارت راه و شهرسازی به دولت ارایه شد اما هنوز در کمیسیونهای تخصصی دولت به تصویب نرسیده است. طرحی که گفته شد به مباحثی همچون ودیعه، احداث واحدهایی به قصد اجاره‌داری، مدت زمان اجاره نامه و ورود شرکت‌های دانش‌بنیان می‌پردازد.
کنترل اجاره و درآمدزایی برای شهرداریها
دیروز اما علیرضا پاک فطرت، عضو کمیسیون عمران مجلس درباره جزییات طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداریها گفته است: شهرداری شهرهای بزرگ بر اساس این طرح مکلف به ساخت خانه‌هایی با قیمت مناسب می‌شوند تا طبق وظیفه مدیریت شهری و حقوق شهروندی به خانواده‌های کم درآمد و آسیب پذیر با نرخ پایین اجاره دهند. وی کنترل نرخ اجاره در سطح شهرها و کسب درآمد برای شهرداری را از مزایای این طرح دانسته است.
این عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به یکی از مدل‌های اجرای این برنامه در کشورهای مختلف خاطرنشان کرد: شهری مانند وین اتریش که سال‌ها از نظر ارتقای فرهنگ شهروندی در اروپا رتبه اول را کسب کرده است، حدود ۳۰ درصد کل آپارتمان‌های مسکونی آن متعلق به شهرداری است. بدین معنی که شهرداری این مساکن را ساخته تا با اجاره آن هم کسب درآمد و هم قیمت اجاره‌بهاء را تنظیم کند.
ساخت ١٠٠٠ خانه
با قیمت متری ۵ میلیون تومان
عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: ساخت خانه با قیمت متری ۴ تا ۵ میلیون تومان برای شهرداری‌هایی که زمین، پروانه ساخت و نیروی فنی در اختیار دارند، مبلغ قابل توجهی نیست.
به گزارش خانه ملت، علیرضا پاک فطرت افزود: با ارایه طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداریها به دنبال این هستیم که شهرداریها بر اساس جمعیت هر شهر اقدام به ساخت واحدهای استیجاری کنند چرا که شهرداریها به لحاظ منابع مالی خودکفا بوده و تمام درآمد و هزینه‌های آن زیرنظر شوراهای شهر صورت می‌گیرد. از طرفی ساخت ۱۰۰۰ واحد خانه با قیمت هر متر ۴ تا ۵ میلیون تومان برای شهرداری‌هایی که زمین، پروانه ساخت و نیروی فنی در اختیار دارند، به نسبت پروژه‌های عمرانی آنها مبلغ قابل توجهی نیست.
پاک فطرت ادامه داد: اما این تعداد واحد مسکونی در کنار یک دیگر موجب به دست آوردن سرمایه مناسبی برای شهرداریها شده و همچنین خانواده‌های آسیب پذیر را در خودش جای خواهد داد. البته بخشی از آنها به صورت خیریه در اختیار نیازمندان قرار می‌گیرد.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی، با تاکید بر اینکه اجرای طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداریها آسیب‌پذیری شهر را کاهش می‌دهد عنوان کرد: این طرح مختص محرومان و نیازمندان بوده و کارمندان شهرداری حق استفاده از آنها را ندارند. عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه شهرداریها در طرح مذکور بر اساس مکانیزمی مشخص و جمعیت هر منطقه اقدام به ساخت خانه می‌کنند، خاطرنشان کرد: به عنوان مثال شهرداری تهران موظف به ساخت ۵۰۰۰ واحد سکونی می‌شود که تداوم این اقدام، تعداد قابل توجهی خانه در اختیار شهرداری قرار می‌دهد که می‌توانند مسکن بخش عمده‌ای از اقشار آسیب پذیر و محروم جامعه را با پرداخت مبلغ ناچیزی به عنوان اجاره‌بها تأمین کنند.
وی اظهار کرد: ساخت خانه ارزان‌قیمت توسط شهرداریها موجب جذب بیشتر جوانان شده که با این کار ازدواج و فرزندآوری نیز افزایش خواهد یافت.
