خزان قیمت مسکن در بهار

 مجید اعزازی|

گام دوم تخلیه حباب قیمتی مسکن در سال 1400 با افت متوالی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی طی اردیبهشت ماه برداشته شد. تخلیه حباب قیمتی ملک که از فروردین سال جاری آغاز شده بود، در اردیبهشت تکرار شد و تغییر فاز بازار مسکن از «رکود تورمی» به «رکود غیرتورمی» را تثبیت کرد. اگر چه در آبان و آذر ماه سال گذشته نیز شرایط برای تخلیه حباب مسکن فراهم آمد، اما قیمت مسکن از بهمن سال گذشته دوباره روند صعودی در پیش گرفت. اینک اما به نظر می‌رسد، با توجه به پارامترهای حاکم بر فضای اقتصاد کلان، دست کم تا نیمه دوم سال جاری تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن تداوم داشته باشد و در نیمه دوم نیز همگام با نرخ تورم عمومی به مسیر خود ادامه دهد.

به گزارش «تعادل»، آنگونه که بانک مرکزی تازه‌ترین تحولات بازار مسکن تهران طی اردیبهشت ماه سال جاری را روایت کرده است، در این ماه، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 526 هزار تومان افت (معادل 1.8 درصد) نسبت به قیمت فروردین ماه سال جاری، به 28 میلیون و 796 هزار تومان نزول کرده است. این شاخص در نخستین ماه سال جاری نیز با 3.1 درصد (حدود یک میلیون تومان) ریزش نسبت به اسفند 99 رکورد هر متر مربع 29 میلیون و 322 هزار تومان را ثبت کرده بود. اما واقعیت حاکم بر بازار مسکن طی دو ماهه نخست بهار سال جاری فراتر از این است و در صورت، تعدیل تورم ماهانه مسکن با تورم عمومی در فروردین و اردیبهشت به ترتیب نرخ واقعی تورم مسکن با منفی 5.8 واحد درصد و منفی 2.5 واحد درصد آشکار می‌شود. به عبارت دیگر، در دو ماه مورد اشاره، فراتر از کاهش قیمت اسمی مسکن، شاهد کاهش واقعی قیمت مسکن به میزان 8.3 درصد نیز بوده‌ایم. مساله‌ای که امیدواری نسبت به تحقق برخی پیش بینی‌ها از تخلیه 30 درصدی حباب مسکن در سال جاری را فزونی می‌بخشد.

  همگامی دلار، سهام و مسکن

اما بررسی وضعیت قیمت‌ها در شش بازار طی اردیبهشت سال جاری نشان می‌دهد، قیمت‌ها در سه بازار طلا، سکه و خودرو رشد کرده‌اند اما در مقابل نرخ‌ها در بازارهای دلار، بازار سهام و مسکن با افت ارزش مواجه شده‌اند. در این حال، بازار مسکن با اختصاص جایگاه چهارم در میان 6 بازار موازی، از بازار سهام و دلار با افت کمتر قیمت‌ها مواجه بوده است.

در پایان فروردین شاخص کل بورس روی سطح یک میلیون و ۲۱۹ هزار واحدی قرار داشت، اما در اردیبهشت هم مانند 8 ماه قبل روند بازار سرمایه نزولی بود و به این ترتیب، بازار سهام در ماهی که گذشت 5.3 درصد افت کرد. نرخ دلار صرافی ملی در پایان فروردین ۲۳ هزار و ۴۴۱ تومان بود که در اردیبهشت حدود ۱۱۵۰ تومان معادل 4.8 درصد افت کرد. با افزایش 1.9 درصدی قیمت هر گرم طلای 18 عیار در اردیبهشت قیمت آن در پایان این ماه به نرخ یک میلیون و ۱۹ هزار تومان رسیده است. قیمت هر عدد سکه امامی نیز که در پایان اولین ماه سال جاری ۱۰ میلیون و ۵۶ هزار تومان بود، با افزایش 0.4 درصدی در پایان اردیبهشت به نرخ ۱۰ میلیون و ۱۰۴ هزار تومان رسید. براساس گزارش مرکز آمار ایران از تورم اردیبهشت، کالاهای بادوام که عموما خودرو مدنظر است، در اردیبهشت 0.3 درصد رشد کرده است. قیمت مسکن تهران نیز آنچنان که بانک مرکزی اعلام کرده، نسبت به فروردین 1.8 درصد افت داشته است.

  رکود معاملاتی در بازار مسکن

آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن تهران طی اردیبهشت را گزارش کرده، در این ماه فقط 3938 فقره معامله انجام شده است. مساله‌ای که نه تنها طی اردیبهشت ماه‌های 8 سال گذشته بی‌سابقه است که طی 96 ماه گذشته نیز کم سابقه است. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، تفاوت میان تعداد معاملات ملکی در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال 93 حدود 21 هزار فقره است. اگر چه، بازار مسکن طی سال‌های 92 تا زمستان 96 در فاز رکود معاملاتی قرار داشت، اما همواره ماه‌های اردیبهشت در سال‌های مورد اشاره، در زمره پر معامله‌ترین ماه‌های همان سال‌ها محسوب می‌شدند و تنها در مواردی استثنایی، تعداد معاملات در دومین ماه سال از سایر ماه‌های همان سال، مانند اردیبهشت 98 (با بیش از 12 هزار فقره معامله) نسبت به بهمن همان سال (با بیش از 13 هزار فقره معامله) عقب مانده است. 

در این حال، بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، روند معاملات مسکن طی اردیبهشت ماه‌های 8 سال گذشته، در مجموع نزولی بوده است. با این حال، بیشترین افت تعداد معاملات در اردیبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل با منفی 65.2 درصد در اردیبهشت ماه سال جاری ثبت شده است. دومین افت قابل توجه تعداد معاملات اما در اردیبهشت سال 94 با منفی 41 درصد رقم خورده است. سومین مورد اما با منفی 36.5 درصد در اردیبهشت سال 98 گزارش شده است.

  رکود معاملاتی با افت قیمت مسکن

بررسی‌های «تعادل» از نمودار عرضه و تقاضای مسکن تهران طی اردیبهشت ماه سال جاری نشان می‌دهد، در این ماه همچون ماه گذشته، تقاضا برای مسکن در تمام قیمت‌های پیشنهاد شده، دچار افت شده است که بیانگر شیفت منحنی تقاضا به سمت چپ (داخل) تحت تاثیر عوامل خارج از مکانیسم عرضه و تقاضا است. به عبارت دیگر، افت تقاضا در دو ماه مورد اشاره که منجر به کاهش قیمت‌ها و تخلیه 8.3 درصدی حباب مسکن شده، برخلاف عرضه واحدهای مسکونی با قیمت‌های ارزان‌تر صورت گرفته است و از این رو، عامل اصلی افت تقاضای ملک را باید خارج از بازار مسکن جست‌وجو کرد. این عامل، چیزی جز تغییر چشم‌انداز انتظارات تورمی نیست، همان عاملی که تا پیش از آبان سال گذشته باعث شیفت منحنی تقاضا به سمت راست و رشد تقاضا در تمام قیمت‌های پیشنهادی شده بود. تا پیش از آبان سال گذشته، تحت تاثیر ریسک ترامپ و وجود احتمال تمدید حضور او در کاخ سفید و در نتیجه افزایش نااطمینانی‌ها در اقتصاد ایران تحت تاثیر سیاست‌های خصمانه او، انتظارات تورمی روندی صعودی داشت که منجر به هجوم نقدینگی به بازارهای دارایی و از جمله مسکن شده بود. اما با شکست انتخاباتی و خروج او از کاخ سفید، تعدیل انتظارات تورمی از زمستان سال گذشته تعدیل شد و خریداران ملک با هدف روشن شدن نتیجه مذاکرات هسته‌ای، سیاست صبر و انتظار را در پیش گرفتند. در سمت عرضه، اگر چه پس از پایان ریسک ترامپ، سرمایه‌گذاران و سفته بازان برای خروج از بازار مسکن تلاش کردند از قیمت‌های پیشنهادی اولیه خود عقب‌نشینی کردند اما در غیاب ورود سرمایه‌گذاران و سفته بازان جدید به بازار و همچنین تضعیف شدید قدرت مالی متقاضیان مصرفی، تعداد معاملات در فروردین و اردیبهشت امسال نسبت بسیار افت داشته است و نمایانگر به کف رسیدن تقاضا در همه قیمت‌های پیشنهادی و در نتیجه رکود معاملاتی است.

  افزایش 70 درصدی قیمت

 نسبت به سال قبل

طبق اعلام بانک مرکزی، در اردیبهشت امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد کاهش و معادل ۶۹.۷ درصد افزایش را نسبت به سال قبل از آن نشان می‌دهد.

گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اردیبهشت متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران برگشت ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ درصد کاهش و ۶۹.۷ درصد افزایش دارد. 

علاوه براین، تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۳.۹ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۸۸.۱ افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۵.۷ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر متر خانه ۶۰ میلیون و ۲۱۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۱ میلیون و۹۷۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۷۷.۶ درصدی در منطقه یک و ۵۲.۶ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۷.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ و ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان با ۱۴.۹ و ۱۲.۳ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. 

از سوی دیگر در اردیبهشت امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان با اختصاص سهم ۲۱‌.۴ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند.

همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۵.۳ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است.

علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.