تعقیب و گریز دلار و مسکن

مجید اعزازی

1- ریزش سریالی قیمت اسمی مسکن در تهران طی دو ماه فروردین (3.1 درصد) و اردیبهشت سال جاری (1.8 درصد) منجر به تخلیه حباب قیمت ملک به میزان 4.9 درصد از ابتدای سال تا اول خرداد ماه شده است. البته ریزش قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) در این دو ماه حدود 8.3 درصد بوده است. از سوی دیگر اما، مجموع معاملات ملکی انجام شده در تهران طی دو ماهه نخست سال حدود 6 هزار فقره است که حاکی از رکود عمیق معاملاتی در بازار مسکن پایتخت است. 

2- دوره تازه جهش قیمت مسکن از ابتدای سال 97 و همزمان با آغاز نوسان‌های پی‌درپی و شدید در نرخ دلار شروع شد. در این مدت، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان از حدود 5 میلیون تومان در پایان اسفند سال 96 به کمی بالاتر از متری 30 میلیون تومان در پایان سال 99 رسید. رشد متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت اما در آبان و آذر سال 99 معکوس شد و در دی‌ماه سال گذشته نیز به صفر رسید. طی سه سال گذشته، تحلیل‌های متنوعی درباره جهش‌های قیمتی مسکن از سوی کارشناسان و برخی از رسانه‌ها ارایه شد. در دوره‌ای از سال گذشته که بازار سهام اوج گرفت، برخی از تحلیلگران، روند صعودی پرشتاب قیمت مسکن را به بازار سهام ربط دادند. در دوره‌های دیگر نیز به نرخ دلار، سیاست‌های دولت، کمبود عرضه، گران شدن مصالح ساختمانی و...ارتباط دادند. اگر چه، هر یک از این تحلیل‌ها در مقاطعی می‌توانست بخش قابل رویت کوه یخ افزایش جهش‌وار قیمت مسکن را توضیح دهد. اما بی‌گمان، موتور اصلی جهش قیمتی در همه بازار‌ها از جمله بازار مسکن، رشد نقدینگی، افزایش تورم و تشدید انتظارات تورمی بود و هست. با این حال، برخی از تحلیل‌ها مبتنی بر رصدهای آماری قابل توجه بوده و هستند.

3- به عنوان مثال، در یکی- دو سال گذشته، نتایج برخی از پژوهش‌ها و محاسبات صورت گرفته توسط برخی از اقتصاددانان جوان رونمایی شد. نتایجی که نشان می‌دهد، در بلندمدت، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با ارزش ریالی 1000 دلار امریکا برابر است. همگامی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 1000 دلار در تابستان سال گذشته به خوبی نمایان و ملموس بود. مرور آمار این مساله را روشن‌تر می‌کند. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران و ارزش ریالی 1000 دلار امریکا به ترتیب در پایان اردیبهشت 16 میلیون و 970 هزار تومان، و 17 میلیون و 310 هزار تومان؛ در خرداد 18 میلیون و 940 هزار تومان، و 18 میلیون و 602 هزار تومان؛ در تیر 20 میلیون و 900 هزار تومان و 20 میلیون و 452 هزارتومان؛ در مرداد 23 میلیون و 100 هزار تومان و 22 میلیون و 502 هزار تومان؛ و  در شهریور 24 میلیون و 280 هزار تومان و 26 میلیون و 945 هزار تومان بود. 4- همان طور که گفته شد، موتور اصلی تحولات بازارها طی سه سال گذشته نه نرخ ارز یا شاخص کل بازار بورس که میزان رشد نقدینگی و تورم و تغییر انتظارات تورمی بوده و هست. در این حال، از آنجا که طی دهه‌ها و به ویژه سال‌های اخیر، نرخ دلار به نشانه‌ای برای صعودی و نزولی بودن بازارها تبدیل شده می‌توان با تسامح گفت که نرخ دلار، نبض انتظارات تورمی را در دست گرفته و هدایت می‌کند.  در چنین شراطی، اگر فرض کنیم رابطه مستقیمی میان متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران و ارزش ریالی 1000 دلار امریکا برقرار است، با توجه به برخی از پیش‌بینی‌های معتدل از نرخ دلار در شش ماهه اول سال و همچنین نرخ دلار در پایان سال جاری، می‌توان نسبت به پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه نخست سال و همچنین در پایان سال، اقدام کرد. برخی از تحلیلگران بر این باورند که در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای، پول‌های بلوکه شده ایران که حدود 70 میلیارد دلار تخمین زده می‌شود، آزاد خواهد شد و پس از دستیابی به توافق هسته‌ای، فروش نفت ایران نیز افزایش می‌یابد و در مجموع وضعیت ورود دلار به کشور متفاوت از شرایط کنونی خواهد بود و از همین رو، در دوره‌ای کوتاه‌مدت و به صورت موقت، نرخ دلار حتی می‌تواند به زیر 20 هزار تومان نیز کاهش یابد. البته، اغلب تحلیلگران با توجه به شاخص‌های اقتصاد کلان استدلال می‌کنند که در پایان سال نرخ دلار حدود 25 هزار تومان خواهد بود. این پیش‌بینی نزولی و صعودی از نرخ دلار در ماه‌های آینده، با پیش‌بینی 30 درصدی تخلیه حباب مسکن در سال جاری همخوان و همگام است و از این دو، می‌توان نتیجه گرفت که تخلیه حباب مسکن که از فروردین آغاز شده در نیمه نخست سال جاری تداوم خواهد یافت، اما از نیمه دوم سال دوباره سیر صعودی به خود خواهد گرفت. بر این اساس، انتظار می‌رود، متوسط قیمت 30 میلیون تومانی هر متر مسکن در پایان اسفند 99، تا اول مهر سال جاری به حدود 22 میلیون تومان کاهش یابد و از آن پس با رشدی ملایم تا آخر سال به حدود 25 میلیون تومان رشد کند.