طرح بی‌فرجام عرضه متری مسکن

گروه راه و شهرسازی|

پس از گذشت 11 ماه از آغاز فعالیت بورس املاک در کشور به نظر می‌رسد، کارکرد این بورس به عرضه اموال غیرمنقول مازاد بخش عمومی و بانک‌ها محدود شده و نتوانسته است با طرح‌هایی همچون فروش متری مسکن، گامی در جهت پس انداز و خانه‌دار کردن مردم بردارد. عرضه مسکن در بازار سهام در ایران دستکم به اندازه یک دهه قدمت دارد. اما در تازه‌ترین دور جهش‌های ارزی و نوسان‌های اقتصادی که از ابتدای سال 1397 آغاز شد و در پی آن از اواخر سال 98 و تا نیمه اول سال 99 بازار سهام در کانون تمرکز سرمایه‌گذاران قرار گرفت، بحث عرضه مسکن در بازار سرمایه بیش از همیشه بر سر زبان‌ها افتاد و در نهایت، در نخستین روزهای مرداد ماه سال گذشته، بورس املاک در بورس کالا راه‌اندازی شد تا شاید معبری باشد از شکاف درآمد و هزینه خرید مسکن. شکافی که طی سه سال گذشته شاخص دسترسی به مسکن را به بالای 60 سال افزایش داده است و دستیابی به مسکن برای زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است. در چنین شرایطی بود که با هدف ممانعت از ذوب شدن قدرت خرید متقاضیان مصرفی، به جای پس انداز پول به شکل سپرده بانکی در دوران ابرتورم، فروش متری مسکن از طریق بازار سرمایه مطرح شد. طرحی که برخلاف قدمتش، مجال اجرایی شدن در کشور نیافته است. طرح فروش متری، می‌توانست به جای پس انداز پول در بانک، فرصتی برای پس انداز متری مسکن در بازار سرمایه باشد. اما متاسفانه طی 11 ماهه گذشته این مساله در بورس املاک علمیاتی نشده است. هر چند، اگر عملیاتی هم می‌شد، باز هم بسیاری از خانوارهای در این مکانیسم، به دلیل رشد جهش وار قیمت‌های مسکن، نمی‌توانستند خانه‌دار شوند.

در همین زمینه غلامرضا سلامی کارشناس اقتصاد مسکن به مهر گفت: برای عرضه مسکن در بورس کالا به فاکتورهای مختلفی نیاز است و با توجه به آنکه عرضه مسکن در بورس کالا، طرحی جدید و منحصر به فرد بوده، نیازمند بررسی دقیق است.

این اقتصاددان با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس کالا از طریق انتشار اوراق بهادار و برای مشارکت انبوه‌سازان به نظر جذاب و عملیاتی می‌آید، گفت: عرضه مسکن در بورس کالا اگر تبدیل به اوراق بهادار شود مانند طرحی که به عنوان پیش فروش متری مسکن مطرح شده، در کوتاه‌مدت برای افرادی که توان خرید مسکن ندارند مفید است و البته با توجه به نوسان قیمت‌ها، باید ریسک‌پذیری در این زمینه در نظر گرفته شود.

سلامی اظهار کرد که در مجموع پیش فروش متری مسکن می‌تواند طرحی حمایتی از افرادی باشد که توان اقتصادی برای خرید مسکن را ندارند و از سوی دیگر به توسعه و تولید مسکن در کشور کمک کند.

مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی در امور تأمین مالی، با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس کالا برای افراد سرمایه‌گذاری مناسبی محسوب می‌شود، تصریح کرد: یکی از ویژگی‌هایی که عرضه متری مسکن در بورس کالا دارد این است که افراد از این طریق به سرمایه‌گذاری بلندمدت در حوزه مسکن ترغیب شده و منابع حاصل از این سرمایه‌گذاری نیز به بخش تولید مسکن هدایت می‌شود.

     شفافیت و حذف سوداگری

در این حال، به اعتقاد برخی از کارشناس بازار مسکن مهم‌ترین دستاورد بورس املاک، شفافیت و حذف سوداگری است. شفافیت نتیجه مستقیم ورود شرکت‌های ذی نفع به بورس مسکن است. باید جلوی دلال بازی‌ها و التهاب‌آفرینی‌ها در حوزه مسکن گرفته شود و نظام سرمایه‌پذیری بازار مسکن اصلاح و میزان عمل به تعهدات از سوی سازندگان 100 درصد رصد ‌شود و نظارت عالی بر آنها شکل ‌گیرد و سازنده نمی‌تواند به هر دلیل در انجام پروژه‌ها تاخیر کند و مهم‌تر اینکه با ورود حوزه مسکن به بورس نظام دلال‌گری وسوداگری کاهش می‌یابد.به باور این دسته از کارشناسان، در حال حاضر هر نهاد دولتی، بانکی، حکومتی، شرکتی، خصولتی و ... با نظام سرمایه‌پذیری و سرمایه‌گذاری و خرید و فروش ملک به نوعی درگیر می‌شوند و خواهی نخواهی شفافیت در عملکرد آنها وجود ندارد. بانک به دلیل محدودیت‌های موجود در اساسنامه خود، یک شرکت موازی تشکیل می‌دهد و فعالیت در صنعت ساختمان را به‌طور غیر مستقیم پیش می‌برد. بانک هم سرمایه‌گذاری کرده و هم از سپرده‌های مردم به این پروژه تخصیص داده است، اما چون سازنده نمی‌تواند سرمایه بانک را برگرداند، دلخوش به این است که از محل این پروژه، به بانک ملک می‌دهم. بانک مستاصل از بازگرداندن این اعتبار می‌پذیرد که یک بخشی از املاک اداری- تجاری و مسکونی را قبول کند. بعد این املاک را باید به مزایده بگذارد و به مردم بدهد. بی‌گمان در این چرخه معیوب و غلط نظام سرمایه‌پذیری و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، تمام ارگان‌ها و نهادها و شرکت‌های دولتی، انتظامی و ارتش و... درگیر شده‌اند و دلخوش به این هستند که سرمایه اعضای سازمان خود را ارتقا می‌دهند. اما این راه‌حلش نیست. راهکار علمی این است که اجازه دهیم شرکت‌های مدعی که شفاف عمل می‌کنند، به بورس مسکن ورود پیدا کنند و افراد عادی هم بروند و از آنها خرید کنند. ایرادی ندارد. تا اینجا همه چیز شفاف است. در نتیجه باید از این فضا استقبال کنیم. 

     تبعات شفافیت در بازار مسکن

در این حال، برخی از انبوه‌سازان بر این باورند که بورس مسکن منجر به افزایش قیمت‌ها و سوداگری بیشتر در بازار مسکن خواهد شد. این در حالی است که بورس محلی است برای ارایه یک سبد سرمایه‌گذاری. و این اظهارات تبعات ناشی از شفافیت ارزیابی می‌شود. 

به باور این دسته از کارشناسان مسکن، در شرایطی که قیمت مسکن به گونه‌ای شکل گرفته که مردم عادی و سرمایه‌های خرد امکان سرمایه‌گذاری مستقیم در آن را ندارند، بورس مسکن می‌تواند شرایطی را فراهم آورد که مردم بتوانند چند متر واحد مسکونی بخرند. چرا که انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی زمانی که احساس کند که ارزش شرکت متبوع آنها، وابسته به ارزش سهام است و باید پاسخگو باشد و باید گام به گام به سهامدارانش گزارش بدهد، مجبور است، براساس تعهداتش عمل کند. بنابراین بورس مسکن نوعی ممیزی و اعتبارسنجی است.

     عرضه افزایش نیافت

پیش از این، مدیران بورس یکی از ویژگی‌های مثبت بورس ملک را افزایش عرضه مسکن اعلام کردند، اما آنچه طی 11 ماه گذشته مشاهد شد، صرفا عرضه املاک بزرگ مقیاس متعلق به نهادها و سازمان‌ها بود. البته در سال گذشته هم اغلب کارشناسان مثبت اندیش درباره بورس املاک صرفا به ایجاد شفافیت در بازار مسکن امیدوار بودند و عرضه مسکن را در مراحل رونق و بلوغ بورس املاک پیش بینی می‌کردند.افزون بر این، برخی کارشناسان ناهمگن بودن مسکن را دلیلی برای نامناسب بودن ورود مسکن به بورس اعلام کرده و می‌کنند. اما در مقابل به اعتقاد گروهی دیگر از کارشناسان مسکن، بورس مسکن این نیست. در گام اول بحث بورس مسکن، جلب و جذب سرمایه است. از این رو الزاما سرمایه‌گذار خواهان دریافت واحد مسکونی نیست. آیا مثلا وقتی فردی سهام یک شرکت فعال در حوزه «مس» را می‌خرد، در انتهای سال به سرمایه‌گذار «مس» می‌دهند؟ فرض کنید الان بر اساس پروژه‌ای قرار است در بافت فرسوده 20 هزار واحد بازسازی شود. پروژه تعریف می‌شود. از این رو، اول نگاه بر این است که چرخه ساخت و ساز و توسعه مسکن از طریق سازمان بورس ارتقا یابد. کما اینکه هدف اصلی بورس این است که چرخه تولید را در کشور رونق دهد. البته یک سری ایراداتی در تحقق این هدف وجود دارد و اثر کمرنگی در تولید دارد.