تکرار افت قیمت مسکن در خرداد؟

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که طی دو ماهه نخست سال جاری میانگین قیمت معاملاتی هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران حدود 5 درصد و میانگین قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم) آن حدود 8.3 درصد دچار افت شده بود، تازه‌ترین آمار غیررسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که نرخ‌های پیشنهادی در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه ۸ درصد کاهش یافته و افت قیمت در مناطق شمالی پایتخت نیز بیشتر بوده است.

به گزارش «تعادل»، آنگونه که بانک مرکزی تازه‌ترین تحولات بازار مسکن تهران طی اردیبهشت ماه سال جاری را روایت کرده است، در این ماه، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 526 هزار تومان افت (معادل 1.8 درصد) نسبت به قیمت فروردین ماه سال جاری، به 28 میلیون و 796 هزار تومان نزول کرده است. این شاخص در نخستین ماه سال جاری نیز با 3.1 درصد (حدود یک میلیون تومان) ریزش نسبت به اسفند 99 رکورد هر متر مربع 29 میلیون و 322 هزار تومان را ثبت کرده بود. اما واقعیت حاکم بر بازار مسکن طی دو ماهه نخست بهار سال جاری فراتر از این است و در صورت، تعدیل تورم ماهانه مسکن با تورم عمومی در فروردین و اردیبهشت به ترتیب نرخ واقعی تورم مسکن با منفی 5.8 واحد درصد و منفی 2.5 واحد درصد آشکار می‌شود. به عبارت دیگر، در دو ماه مورد اشاره، فراتر از کاهش قیمت اسمی مسکن، شاهد کاهش واقعی قیمت مسکن به میزان 8.3 درصد نیز بوده‌ایم. مساله‌ای که امیدواری نسبت به تحقق برخی پیش بینی‌ها از تخلیه 30 درصدی حباب مسکن در سال جاری را فزونی می‌بخشد.

     عقب‌گرد محسوس قیمت‌ها در خرداد

به گزارش ایسنا، اولین آمار غیررسمی از رصد بازار مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۴۰۰ عقبگرد محسوس قیمت‌ها را نشان می‌دهد. تلفیق چند عامل فرعی با انتخابات ریاست‌جمهوری و گفت‌وگوهای برجام، به عنوان دو متغیر اصلی به تعدیل انتظارات تورمی و حتی ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن، به خصوص در مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت منجر شده است. کاهش قیمت‌های پیشنهادی که از بهمن ماه گذشته آغاز شده در خردادماه نیز ادامه پیدا کرد.

طبق داده‌های سامانه کیلید که تحولات بازار مسکن شهر تهران را بررسی می‌کند قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی در آگهی‌های خردادماه ۱۴۰۰ نسبت به اردیبهشت ماه ۸ درصد کاهش یافته است. بیشترین افت قیمت به ترتیب در مناطق ۲، ۲۲، ۴، ۶ و ۵ اتفاق افتاده است. از طرف دیگر مناطق ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹، ۲۰ و ۲۱ با مقدار اندکی رشد قیمت مواجه شدند. نرخ‌ها در مناطق ۷، ۸، ۱۳ و ۱۷ نیز با ثبات همراه بود. درصد تغییرات قیمت متر مربع آگهی‌های فروش مسکن حاکی از آن است که متوسط قیمت از ۴۶.۷ میلیون تومان در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ به ۴۳ میلیون تومان در خردادماه رسیده که افت ۸ درصدی را نشان می‌دهد. البته میانگین قیمت‌های قطعی بر اساس معاملات اردیبهشت ماه ۲۸.۸ میلیون تومان در هر متر مربع است. متوسط قیمت هر متر مسکن در آگهی‌های منطقه ۱ از ۷۹.۴ میلیون تومان به ۷۹.۱ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۲ نرخ هر متر مربع از ۶۴ میلیون به۶۰ میلیون، در منطقه ۴ از ۴۵ میلیون به ۴۳ میلیون، منطقه ۵ از ۳۹ به ۳۷.۹ میلیون، منطقه ۶ از ۵۰ به ۴۸ میلیون و منطقه ۲۲ از ۳۵.۷ به ۳۴ میلیون تومان رسیده است. از طرف دیگر درصد تغییر بازدید آگهی‌ها که می‌تواند نشانه‌ای برای محاسبه میزان تقاضا باشد از رشد ۹.۳ درصد در خردادماه ۱۴۰۰ نسبت به اردیبهشت ماه حکایت دارد. میزان بازدید از آگاهی‌های اجاره نیز افزایش ۳.۴ درصدی را نشان می‌دهد. با این حال نرخ‌های پیشنهادی اجاره نسبت به ماه قبل ۱.۹ درصد کاهش یافته و این در حالی است که حجم عرضه واحدهای اجاری در خردادماه ۱۴.۳ درصد در مقایسه با یک ماه قبل افزایش پیدا کرده است.

شاخص تقاضای خرید و فروش به تفکیک متراژ هم که از آگهی‌های سامانه کیلید استخراج شده نشان می‌دهد رتبه اول بازدید مربوط به واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع است که ۲۱ درصد بازدیدها را شامل می‌شود. در رتبه دوم نیز واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر با ۱۵ درصد قرار دارند. واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ متر و ۱۲۰ تا ۱۴۰ متر نیز هریک ۱۲ درصد از بازدید کل آگهی‌ها را به خود اختصاص می‌دهند.در بازار رهن و اجاره هم واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع با سهم ۲۴ درصدی از بازدیدها رتبه اول را دارند. در رتبه دوم واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر با ۱۶ درصد قرار گرفته‌اند و خانه‌های ۱۲۰ تا ۱۴۰ متر با سهم ۱۴ درصدی جایگاه سوم را به خود اختصاص داده‌اند.

انتظارات تورمی در بازار مسکن شهر تهران ناشی از دو متغیر اصلی، تعدیل شده است. از یک طرف، قرار گرفتن در بازه زمانی قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری به رکود معاملات ملک منجر شد. از طرف دیگر، انجام مذاکرات هسته‌ای ترمز انتظارات تورمی را به‌طور موقت کشید. مذاکرات برجام طی ماه‌های اخیر به عنوان یک عامل تاثیرگذار به ثبات بازارهای ارز و طلا انجامید و قیمتها در بازار مسکن را ریزشی کرد. کاهش شدید توان خرید طرف تقاضا، رکود معاملات و افت حدود ۶۰ درصدی قراردادهای خرید و فروش هم از دیگر عوامل کاهش قیمتها است. با این وجود بعضی دیگر از کارشناسان در تحلیل چشم‌انداز بازار مسکن در پسا انتخابات بر این باورند که سیاست‌های انبساطی پولی همچون پرداخت یارانه‌های نقدی می‌تواند به عنوان عامل بازدارنده در کاهش تورم در همه سطوح از جمله بخش مسکن عمل کند. به هر ترتیب در شرایط فعلی بررسی‌ها از بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که از اسفند ماه سال گذشته تاکنون قیمتهای پیشنهادی حدود ۲۰ درصد کاهش یافته و این در حالی است که نرخ‌های قطعی در دو ماه ابتدایی سال جاری طبق اعلام بانک مرکزی از افت ۵ درصد حکایت دارد.

     دلایل رکود معاملاتی در دوماهه نخست

بررسی‌های «تعادل» از نمودار عرضه و تقاضای مسکن تهران طی فروردین و اردیبهشت ماه سال جاری نشان می‌دهد، در این ماه همچون فروردین ماه، تقاضا برای مسکن در تمام قیمت‌های پیشنهاد شده، دچار افت شده است. به عبارت دیگر، افت تقاضا در دو ماه مورد اشاره که منجر به کاهش قیمت‌ها و تخلیه 8.3 درصدی حباب مسکن شده، برخلاف عرضه واحدهای مسکونی با قیمت‌های ارزان‌تر صورت گرفته است و از این رو، عامل اصلی افت تقاضای ملک را باید خارج از بازار مسکن جست‌وجو کرد. این عامل، چیزی جز تغییر چشم‌انداز انتظارات تورمی نیست، همان عاملی که تا پیش از آبان سال گذشته باعث شیفت منحنی تقاضا به سمت راست و رشد تقاضا در تمام قیمت‌های پیشنهادی شده بود. تا پیش از آبان سال گذشته، تحت تاثیر ریسک ترامپ و وجود احتمال تمدید حضور او در کاخ سفید و در نتیجه افزایش نااطمینانی‌ها در اقتصاد ایران تحت تاثیر سیاست‌های خصمانه او، انتظارات تورمی روندی صعودی داشت که منجر به هجوم نقدینگی به بازارهای دارایی و از جمله مسکن شده بود. اما با شکست انتخاباتی و خروج او از کاخ سفید، تعدیل انتظارات تورمی از زمستان سال گذشته تعدیل شد و خریداران ملک با هدف روشن شدن نتیجه مذاکرات هسته‌ای، سیاست صبر و انتظار را در پیش گرفتند. در سمت عرضه، اگر چه پس از پایان ریسک ترامپ، سرمایه‌گذاران و سفته بازان برای خروج از بازار مسکن تلاش کردند از قیمت‌های پیشنهادی اولیه خود عقب‌نشینی کردند اما در غیاب ورود سرمایه‌گذاران و سفته بازان جدید به بازار و همچنین تضعیف شدید قدرت مالی متقاضیان مصرفی، تعداد معاملات در فروردین و اردیبهشت امسال نسبت بسیار افت داشته است و نمایانگر به کف رسیدن تقاضا در همه قیمت‌های پیشنهادی و در نتیجه رکود معاملاتی است.