اجاره‌داری حرفه‌ای در فاز آخر
گروه راه و شهرسازی|
طی 14 ماهه گذشته، سه طرح از سوی وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و مجلس برای راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای با هدف کنترل قیمت‌گذاری در بازار اجاره مسکن تدوین شده است. اما آن‌گونه که محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی خبر داده است، طرح اجاره‌داری حرفه‌ای وزارت راه و شهرسازی در کمیسیون‌های تخصصی دولت بررسی و به هیات وزیران برای تصویب ارایه شده است.
به گزارش «تعادل»، طی سال‌های اخیر بحث راه‌اندازی ساز و کار اجاره‌داری بیش از پیش به گوش رسیده است. در مرداد سال 1398 حسن روحانی، رییس‌جمهور وقت پیشنهاد کرد، شهرداری تهران و سپس سایر کلان‌شهرها از طریق املاک و مستغلات خود و موجودی اراضی ذخیره که در اختیار دارند به حوزه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری با دوره‌های اجاره 4 ساله و اجاره‌بهایی معادل حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر از نرخ عرف ورود کنند و ضوابط این طرح به‌گونه‌ای باشد که واحدها به‌صورت نوبتی در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار بگیرد. اوایل تیرماه سال 1399 نیز مسوولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کردند که یکی از اهداف این وزارت ایجاد تحول بنیادین در صنعت اجاره‌داری است و از همین رو، با هدف تامین مسکن اجاره‌ای بلندمدت، کوتاه‌مدت و میان مدت پیشنهاد تشکیل شرکت‌های اجاره‌ای را به هیات دولت ارایه شده است.
در همین حال، اواخر مرداد سال 1399 نیز طرحی از سوی وزارت کشور با نام ساخت واحدهای مسکونی «کوچک اندازه» به کمیسیون امور زیربنایی دولت ارجاع شد و این وزارتخانه به عنوان متولی شهرداری‌ها، خواستار صدور مجوز دولت برای ساخت واحدهای کوچک اندازه با هدف حمایت از اقشار آسیب پذیر و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی شده است. بر اساس این طرح، فروش این واحدها به عموم متقاضیان مسکن آزاد اعلام شده است اما برای اجاره‌داری واحدهای کوچک متراژ ضوابطی در نظر گرفته شده است.بر اساس این طرح، وزارت کشور مکلف می‌شد با همکاری وزارت راه و شهرسازی وشورای عالی استان‌ها، ظرف سه ماه از تصویب و ابلاغ این آیین نامه، دستور العمل نحوه تاسیس موسسه‌های اجاره‌داری را تدوین و جهت اجرا به شهرداری‌ها ابلاغ نمایند.
موانع اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران
به گزاش «تعادل»، کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که یکی از ملزومات ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران، عدم مداخله دولت است. افزون بر این، نرخ بازده اندک اجاره، وجود نظام سنتی و پراکنده اجاره‌داری، همچنین نرخ تورم بالا در ایران از جمله موانع دیگر شکل‌گیری اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور به شمار می‌روند. از این رو، نمی‌توان تا زمان استیلای این موانع، در انتظار شکل‌گیری شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور بود اما می‌توان به فرصت‌سازی مسکن‌های اجاره‌ای متعلق به دولت‌های محلی (شهرداری ها) به عنوان پیش‌نیاز و مکمل ورود به بازار واقعی اجاره و معاملات امیدوار بود.
طرح مشابه از سوی مجلس
در حال حاضر طرح مشابهی هم از سوی اعضای کمیسیون عمران مجلس و تعدادی از نمایندگان در حال بررسی است که تیر ماه امسال از سوی هیات رییسه مجلس اعلام وصول و برای بررسی عادی به کمیسیون مربوطه ارسال شده است. در این طرح، قرار است شهرداری‌ها از محل آورده‌های خود در اراضی دولتی یا زمین شهری اقدام به ساخت و ساز در متراژهای مختلف کرده و سپس آن را به اقشار نیازمند یا زوج‌های جوان برای حداکثر ۵ سال واگذار کنند.
بررسی در کمیسیون‌های دولت به پایان رسید
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با مهر درباره آخرین وضعیت برنامه این وزارت در خصوص اجاره‌داری حرفه‌ای اظهار کرد: برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای نیمه پاییز سال گذشته به هیات دولت ارسال شد؛ با توجه به نو بودن این مطلب و نیز مسائل متعددی که مبتلابه آن بود، در کمیسیون‌های تخصصی متعدد هیات دولت بررسی شد.
وی ادامه داد: در حال حاضر بررسی این طرح در کمیسیون‌های تخصصی هیات دولت به اتمام رسیده و به زودی در هیات دولت مطرح شده و به تصویب می‌رسد.معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: این طرح، اصلاح آیین‌نامه فعلی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن است و در صورت تصویب هیات دولت، برای اجرا به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ خواهد شد و نیازی به تغییر قانون و ارسال لایحه به مجلس نیست.
مسکن‌سازان می‌توانند اجاره‌دار شوند
وی یادآور شد: در بحث اجاره‌داری حرفه‌ای، چند شاخه کلی در خصوص آن دیده شده است؛ یکی موضوع تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای است که بخش خصوصی هستند و کمک‌هایی از دولت دریافت کرده و به همان نسبت که کمک دریافت می‌کنند، قیمت‌های در نظر گرفته شده برای مستأجران، قابلیت کنترل و نرخ‌گذاری از سوی دولت خواهد داشت.
شهرداری‌ها در اولویت سرمایه‌گذاری
محمودزاده گفت: گونه دوم، دستگاه‌هایی مانند شهرداری‌ها و نهادهای خدماتی و حمایتی هستند که در این آیین نامه مجاز شمرده شده‌اند که تعدادی از واحدهای احداثی را به صورت اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کرده و در اختیار واجدان شرایط قرار دهند.
اشخاص حقیقی، شخصیت حقوقی می‌یابند؟!
وی خاطرنشان کرد: گونه سومی که در این آیین نامه (در صورت تصویب در هیات دولت) در نظر گرفته شده، افرادی هستند که هم‌اکنون هم در حال اجاره‌داری هستند ولی نه به صورت حرفه‌ای؛ بلکه به صورت سنتی. در این ساختار این افراد می‌توانند از مزایای اجاره‌داری حرفه‌ای استفاده کنند. تبدیل اجاره‌داری سنتی به حرفه‌ای می‌تواند منجر به افزایش واحدهای اجاری به بازار شود و از سوی دیگر امکان نرخ‌گذاری و کنترل بازار اجاره را فراهم می‌کند.
معافیت اجاره‌دار از مالیات بر اجاره‌بها
معاون وزیر راه و شهرسازی درباره معافیت مالیاتی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای افزود: بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان بیش از ۱۵۰ متر مسکن اجاره‌ای در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها، مشمول مالیات می‌شوند؛ در این خصوص مالیات بر اجاره مطرح نیست؛ در اجاره‌داری حرفه‌ای، موضوع مالیات بر اجاره لغو شده و این شرکت‌ها معاف از مالیات هستند؛ به‌طور کلی در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، مشوق‌های مالیاتی یکی از ابزارهایی است که به توسعه این طرح و تشویق به سرمایه‌گذاری در آن کمک می‌کند.
جزییات عرضه زمین‌های رایگان
وی درباره نحوه واگذاری اراضی دولتی به سرمایه‌گذاران در این طرح گفت: زمین به صورت ۹۹ ساله به سرمایه‌گذاران می‌دهیم که عملاً شبه رایگان است و قیمت زمین حذف می‌شود که سبب می‌شود تا به نسبت متراژ زمینی که در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد یا میزان تسهیلات یارانه‌ای که دریافت می‌کند، نحوه کنترل دولت و وزارت راه و شهرسازی در تعرفه‌گذاری و تعیین اجاره‌بها، نسبت سنجی و اعمال شود. محمودزاده تصریح کرد: اجاره‌داری به ثبات بیشتر بازار اجاره مسکن و بازتعریف رابطه موجر و مستأجر می‌انجامد. وی در پاسخ به اینکه آیا اعطای زمین شبه رایگان به سازنده، رانت برای اقشار خاص ایجاد نمی‌کند؟ بیان کرد: دریافت‌کننده این اراضی امکان فروش آن را ندارد و برای همیشه اجاره‌ای باقی می‌ماند؛ اولویت نخست هم شهرداری‌ها و نهادهای حمایتی هستند؛ اما شرکت‌های بخش خصوصی هم با شرایطی که تعیین می‌شود، امکان سرمایه‌گذاری را دارند به این شکل که هزینه ساخت را خودشان تقبل می‌کنند ولی واحدهای ساخته شده برای اجاره در اختیار افراد واجد شرایط با نرخ‌ها و تعرفه‌های کنترل شده از سوی وزارت راه قرار می‌گیرد. این مقام مسوول در وزارت راه و شهرسازی تأکید کرد: هر چه قدر هزینه تمام شده ساخت برای سرمایه‌گذار کمتر باشد، قیمت اجاره هم به همان نسبت قابل کنترل است و می‌توان ثبات بیشتری از آن انتظار داشت.
سازوکار تعیین اجاره‌بها ؟
وی درباره سازوکار نحوه تعرفه‌گذاری اجاره‌بها برای شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای گفت: در این طرح آمده که به نسبت تأثیرگذاری خدماتی که در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهیم البته باید روی این فرمول کار بیشتری کرد و اگر آیین‌نامه به تصویب برسد، این مسائل جانبی هم در ادامه آن تدوین و ابلاغ خواهد شد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص زمان تصویب طرح در دولت و ابلاغ آن به وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: کمیسیون‌های اصلی دولت جدید در حال شکل‌گیری هستند؛ به نظر می‌رسد با توجه به عزم دولت برای حل مساله مسکن، این طرح در اولویت قرار می‌گیرد و به زودی پس از تصویب در هیات دولت، ابلاغ خواهد شد.
