روایتی متفاوت از استارت پروژه‌های ساختمانی

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران و کشور طی تابستان سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل به ترتیب با 16.2 و 39.1 درصد دچار افت شده‌اند. این در حالی است که در نخستین روز هفته جاری، مرکز آمار ایران، از کاهش 11.7 درصد پروانه صادره در تهران و افت 39.4 درصدی این شاخص در کل کشور خبر داده بود. مرکز آمار همچنین کاهش صدور پروانه‌های ساخت «واحدهای مسکونی» طی تابستان ١٤٠٠ نسبت به تابستان سال قبل را برای تهران به میزان 9.6 درصد و برای کل کشور ٣١.٩ درصد اعلام کرده بود.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در تابستان سال 1400، تعداد 1609 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصل بهار 15 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 11.7 درصد کاهش داشته است، این تعداد پروانه حدود 5 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی کشور را تشکیل می‌دهد. همچنین در تابستان سال 1400 تعداد 32 هزار و 136 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 14.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 39.4 درصد کاهش داشته است.

در این حال، بانک مرکزی در گزارش تازه خود از «نماگرهای اقتصادی شماره 105، سه ماهه دوم سال 1400» تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره طی سه ماه دوم سال را در پایتخت 1700 فقره و در کشور را 27 هزار و 900 فقره گزارش کرده است که به ترتیب نسبت به دوره مشابه سال قبل افت 16.2 و 39.1 درصدی را تجربه کرده‌اند.

در این حال، آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده، سطح زیر بنا در پروانه‌های صادره در تهران و کشور طی تابستان 1400 به ترتیب 2.8 و 19.8 میلیون متر مربع بوده است. میزان زیربنای گزارش شده از سوی مرکز آمار ایران اما در تهران 2.4 میلیون متر مربع بوده است.

به گزار ش«تعادل»، اگرچه «کمیت»ها و «اعداد» در گزارش‌های بانک مرکزی و مرکزآمار ایران متفاوت و گاه دارای فاصله زیادی از هم هستند اما در عین حال، «هم جهت» ارزیابی می‌شوند و هر دو گزارش «رشد منفی» تمایل به ساخت و ساز در تهران و کشور را ترسیم کرده‌اند.

به گزارش «تعادل»، افت تمایل به تولید مسکن و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان طی چندماهه اخیر در شامخ کل ساختمان که بازتاب‌دهنده نظرات مدیران و فعالان صنعت ساختمانی است، نیز مشهود بوده است. به گونه‌ای که از ابتدای سال جاری تاکنون، در 5 ماه فروردین، مرداد، شهریور، آبان و آذر رقم شامخ کل ساختمان کمتر از 50 بوده که به معنی رکود در فعالیت‌های ساختمانی است. درهمین حال، طی 9 ماهه گذشته، میزان بازده قیمت اسمی مسکن حدود 10 درصد بوده است که در صورت تعدیل با تورم، قیمت واقعی مسکن کمتر از این رقم نیز خواهد بود. بی‌گمان، رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن، در حکم سیگنال مثبت به سازندگان مسکن به شمار می‌رود، اما از آنجا که این رشد در قیاس با تورم نهاده‌های تولید مسکن بسیار کمتر بوده، منجر به افزایش تمایل در ساخت و ساز نشده است. 

در عین حال، اگرچه در تابستان سال جاری، شاهد تغییر دولت و شکل‌گیری کابینه جدید بودیم و به همین واسطه افت فعالیت‌های دستگاه‌های دولتی مشهود بود، اما از آنجا که تولید ساختمان و مسکن فعالیتی 18 تا 24 ماهه است، می‌توان تداوم افت تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن از سوی بخش خصوصی را به تحولات بنیادین اقتصاد کشور نسبت داد. به مکانیسم تورم زایی که در فرآیندهای آن، فعالیت‌های «غیرمولد» اصالت می‌یابند و فعالیت‌های «مولد» به حاشیه رانده می‌شوند. این افت تمایل به سرمایه‌گذاری البته در شرایطی رخ داده است که در تابستان سال جاری، دو رخداد مهم در عرصه ساخت مسکن از سوی قوای مقننه و مجریه به وقوع پیوسته است. نخست اینکه در تابستان سال جاری، سرانجام پس از کش و قوسی یک ساله، قانون جهش تولید مسکن در مجلس و شورای نگهبان نهایی شد. قانونی که دولت جدید را ملزم به ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال کرده است و از سوی دیگر، شخص رییس دولت سیزدهم در جریان مناظرات و مبارزات انتخاباتی، چنین وعده‌ای را – ساخت یک میلیون مسکن در هر سال از فعالیت دولت سیزدهم- به مردم داد. در عین حال، از آنجا که در بزرگ‌ترین پروژه انبوه‌سازی دولتی موسوم به مسکن مهر طی حدود 12 سال، صرفا حدود 2 میلیون آپارتمان ساخته شده است، نمی‌توان دلیل افت تمایل به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن را به طرح جدید انبوه‌سازی دولت نسبت داد. شاید در کنار بی‌ثباتی اقتصاد، رشد مداوم نقدینگی و افزایش پایه پولی؛ رشد جهش وار قیمت مصالح ساختمانی در تابستان سال جاری که در پی تعطیلی اجباری کارخانجات تولید سیمان و فولاد به دلیل ممانعت از خاموشی‌های مکرر برق صورت گرفت، مهم‌ترین مانع و عامل افت تمایل سرمایه‌گذاری در تولید مسکن به شمار می‌رود. اگرچه سازندگان در بررسی تحولات کلان اقتصادی و سیاسی، به واسطه نوع و ماهیت کارشان، چشم‌اندازی میان مدت (دو ساله) را مدنظر قرار می‌دهند، اما بی‌گمان، در صورت بازگشت ثبات به اقتصاد، و همچنین رشد و رونق بازار معاملات مسکن، سازندگان دوباره فعالیت‌های خود را از سرخواهند گرفت و تلاش می‌کنند، بر تورم‌های آشکار و پنهان نهاده‌های تولید فایق آیند.

در این میان، تحولات بازار معاملاتی را نیز نباید از نظر دور داشت. مساله‌ای که وضعیت «رکود تورمی» را طی سه ساله اخیر مخابره کرده است. تازه‌ترین تحولات بازار معاملاتی نشان می‌دهد، در ماه گذشته، تعداد آپارتمان‌های معامله شده در شهر تهران به حدود 9.8 هزار فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 33.8 درصد و 282.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه گذشته اگر چه بازار مسکن به نوعی شاهد رشد تعداد معاملات بود، اما تعداد 9.8 هزار فقره گزارش شده از ماه‌های پر رونق بازار مسکن (حدود 15 تا 20 هزار فقره) فاصله معناداری دارد. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نیز در آذرماه سال جاری به 32 میلیون و 590 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 1.8 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 21.1 درصد افزایش داشته است.

به گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذر 1400 حاکی از آن است که از مجموع 9 هزار و 772 فقره معامله، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 33.2 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در این حال، این رقم در مقایسه با آذر ماه سال قبل حدود 5.9 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا افزوده شده است. به این ترتیب، مشاهده اقبال به واحدهای قدیمی، سیگنال منفی به سازندگان مخابره کرده و می‌کند و نشان می‌دهد که در صورت افزایش عرضه‌های واحدهای نوساز، توان مالی متقاضیان مصرفی برای این دسته از واحدهای اندک خواهد بود.