مصایب قیمت نجومی املاک بانک‌ها
گروه راه و شهرسازی|
همچون سال‌های گذشته، داستان اخذ انواع مالیات از املاک در این روزها و همزمان با بررسی بودجه سال آتی کشور در مجلس، داغ شده است. سهم اندک درآمدهای مالیاتی از املاک در بودجه سالانه اما تمام ماجرا نیست و به باور گروهی از کارشناسان، دولت باید برای تنظیم بازار مسکن انواع مالیات بر املاک را وضع و اجرا کند تا مالکان به جای پرداخت مالیات‌های سنگین، به فروش یا اجاره املاک خود رضایت بدهند و به این ترتیب، عرضه در بازار مسکن زیاد شده و قیمت‌ها فروکش کند. در این مسیر اما برخی موانع قانونی وجود دارد. از جمله آنگونه که رییس اتحادیه املاک گفته است، املاک خالی متعلق به بانک‌ها و ارگان‌های دولتی به دلیل قیمت‌های کارشناسی نجومی، بدون مشتری مانده‌اند. بی‌شک، از آنجا که قیمت‌های نجومی املاک بر میزان اجاره‌بهای آنها نیز اثرگذار است، به نظر می‌رسد، این دسته از املاک حتی در صورت تمایل بانک‌ها، مورد اجاره نیز قرار نخواهند گرفت.
حدود یک سال پیش، در روزهای پایانی دیماه، سید احسان خاندوزی، وزیر کنونی اقتصاد و نایب‌رییس سابق کمیسیون اقتصادی مجلس گفته بود: دولت در لایحه بودجه 1400 برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی رقم 200 میلیارد تومان را در نظر گرفته، این در حالی است که به راحتی این رقم می‌تواند به 5 هزار میلیارد تومان برسد. خاندوزی در یک برنامه تلویزیونی درباره وضعیت مالیات در کشور اظهار کرده بود: در بودجه سال گذشته (سال 98) سهم مالیات بیش از 35 درصد بود و برای امسال (سال 99) به 31 درصد رسید. برای سال آینده (1400) سهم مالیات در بودجه به زیر 30 درصد رسیده که نتیجه آن استقراض بیشتر است. او همچنین اظهار کرده بود: بین 80 تا 100 هزار میلیارد تومان برآورد قطعی فرار مالیاتی در کشور است.
حالا نیز برخی از کارشناسان و دولتمردان از لزوم دریافت مالیات از عایدی ملک و سایر دارایی‌ها، مالیات از خانه‌های خالی و ... سخن به میان می‌آورند. طرح مالیات از خانه‌های خالی اگر چه طی 5 سال گذشته، سرانجام در تابستان سال جاری در مجلس تصویب شد، اما به دلیل نبود و عدم شکل‌گیری سامانه اسکان و املاک کشور، امکان شناسایی این دسته از املاک برای دولت فراهم نیامده است. از سوی دیگر، در قانون یادشده معافیت‌های متعددی از جمله داشتن تا 4 دستگاه آپارتمان برای هر خانوار مجاز شمرده شده است. اما با تمام انتقادات ریز و درشتی که به قانون مالیات از خانه‌های خالی وارد شده است، مهم‌ترین نکته‌ای که به‌طور آگاهانه یا ناآگاهانه، چه از سوی کارشناسان و دولتمردان و چه از سوی رسانه‌ها از آن غفلت شده است، مساله اخذ مالیات از املاک خالی بانک‌ها و سایر ارگان‌ها است. مساله‌ای که حتی در سامانه تازه راه‌اندازی شده اسکان و املاک کشور گزینه‌ای برای ثبت و خوداظهاری این دسته از واحدهای مسکونی نادیده گرفته شده و گزینه‌ای برای این کار وجود ندارد و این شبهه را ایجاد کرده است که اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی، صرفا مردم عادی و مالکان خرد را هدف قرار داده است و بانک‌ها و سایر دستگاه دولتی که بخش عمده‌ای از خانه‌های خالی متعلق به آنها، را از پرداخت این دسته از مالیات‌ها معاف کرده است. همانطور که بارها مسوولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند، برخی از بانک‌ها در زمره بزرگ‌ترین ملاکان کشور قرار دارند و به اعتبار آمارهای حاصل از همین سامانه ملی املاک و اسکان کشور برخی از بانک‌ها مالک بیش از 1000 واحد مسکونی خالی هستند و این در حالی است که در سامانه یادشده، مساله ثبت املاک متعلق به «اشخاص حقوقی» از جمله بانک‌ها و سایر نهادهای اقتصادی و غیراقتصادی لحاظ نشده است.
مانع فروش و اجاره املاک خالی بانک‌ها
آنگونه که مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: خانه‌های خالی متعلق به بانک‌ها و دستگاه‌های دولتی است و قیمت کارشناسی آن به قدری بالاست که هیچ خریداری در مزایده برای آنها پیدا نمی‌شود.
خسروی اظهار کرد: به نظر من وقتی یک خانواده با پس‌انداز و صرفه‌جویی، واحدی علاوه بر خانه‌ای که در آن سکونت دارد خریداری می‌کند آن را خالی نمی‌گذارد. اصلا منطقی نیست که خانه را خالی نگه دارد. خانه‌های خالی متعلق به بانک‌ها و ارگان‌ها است.
وی افزود: رییس‌جمهور دستور داد تا دستگاه‌های دولتی املاک مازاد را بفروشند. املاک مازاد اگر در بازار بیاید قیمت خانه کاهش خواهد یافت. اما زمانی که به ارگان‌ها و دستگاه‌ها گفتند واحدهای خود را بفروشید، محدودیت‌هایی را برای آنها تعیین کردند. مثلا گفتند باید املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین قیمت شود. کارشناسان دادگستری هم قیمت‌های نجومی را تعیین می‌کنند و وقتی املاک به مزایده گذاشته می‌شود، هیچکس برای خرید آن پیشقدم نمی‌شود. خسروی در گفت‌وگو با ایسنا تصریح کرد: همین اقدامات باعث می‌شود تا مردم عادی هم قیمت خانه شان را بالا ببرند. چه اشکالی دارد که ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی، واحدهای خود را مقداری زیر قیمت بازار بفروشند تا مردم خانه‌دار شوند. اما نه تنها این کار را نمی‌کنند بلکه نرخ‌هایی به مراتب بالاتر از بازار تعیین می‌کنند. با این عملکرد چطور انتظار داریم عرضه ۲.۵ میلیون خانه خالی منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افزایش نسبی معاملات در نیمه دوم سال گفت: معمولا در شش ماهه دوم مقداری بازار مسکن به تحرک می‌رسد که امسال نیز این اتفاق افتاده اما توقع ما بیش از این مقدار است. به نظر می‌رسد هنوز بخش قابل توجهی از متقاضیان بالقوه در انتظار توافقات هسته‌ای هستند تا نسبت به خرید مسکن تصمیم بگیرند. ثباتی که در بازارهای طلا و ارز ایجاد شده با فاصله زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار است اما باید صبور باشیم. اگر قیمت دلار به محدوده ۲۵ هزار تومان برسد و در همان محدوده تثبیت شود مسلما قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.
اخذ مالیات از گروه‌های خاص
در این حال، محمدرضا عبدلی، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به برنامه دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشور، اظهار کرد: مساله اصلی این است که گرچه شیوه خوداظهاری سامانه ملی املاک و اسکان شاید یک شیوه مرسوم باشد و بتواند بخشی از نیازهای اطلاعاتی املاک و اسکان را تقویت کند، اما بهترین شیوه این بود که مثل خیلی از کشورهای دنیا، شهرداری‌ها در این زمینه جدی عمل کنند و بخشی از این مالیات‌هایی که از زمین، مسکن و ساختمان اخذ می‌شود و دقیقا در همان محلات هزینه کرد، شود.
در گفت‌وگو با تسنیم، وی ادامه داد: این نه تنها در کشورهای توسعه یافته اجرا شده بلکه شاهدیم در برخی کشورهای همسایه هم اجرا شده است.
وی با بیان اینکه روی دریافت مالیات از خانه‌های خالی تمرکز شده اما یک بخش بزرگی از قانون را اجرایی نکردیم یعنی مالیات بر عایدی سرمایه املاک، تصریح کرد: بحث مالیات بر اراضی بایر و مالیات بر خانه‌های گرانقیمت نیز می‌تواند اجرایی شود که تاثیرگذار خواهد بود. پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی یادآور شد: در برخی از مناطق حتی مالیات بر خانه‌های دوم یا خانه‌هایی که معمولا مورد استفاده ییلاقی قرار می‌گیرد نیز مغفول مانده است. البته در اجرایی شدن هر کدام از این مالیات‌ها برای تاثیرگذاری و درآمدزایی نباید دایره آن را به‌شدت گسترش دهیم. وی اضافه کرد: متاسفانه رقمی که در لایحه بودجه هم در سال گذشته و هم امسال قید شده با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها که داشتیم شاید تقریبا بگوییم حتی در شهرهای کوچک افرادی که از گذشته یک خانه وسیع در اختیار دارند مشمول پرداخت این مالیات می‌شوند و خیلی از افراد با حربه‌های مختلف شیوه‌های مختلف امتناع خواهند کرد. وی تاکید کرد: به جای اینکه دایره پرداخت مالیات‌ها را گسترش بدهیم اگر مالیات را از افراد خاص و هدف دریافت کنیم تاثیرگذاری آن بسیار بیشتر خواهد بود. متاسفانه در این زمینه عملکرد خوبی نداشته‌ایم علی‌رغم اینکه تجارب کشورهای دیگر نشان می‌دهد که انواع معافیت‌ها، انواع تخفیف‌ها برای افراد مختلف در این زمینه اعمال می‌شود.
