حباب‌گیری دوباره قیمت مسکن
مجید اعزازی|
رشد 2 میلیون و 90 هزار تومانی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت سال جاری نشانه‌ای روشن از «حباب‌گیری» دوباره قیمت ملک ارزیابی می‌شود. این مساله به وضوح در قیمت «واقعی» ملک بروز یافته است. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن شهر تهران طی اردیبهشت سال جاری، متوسط قیمت هر متر آپارتمان 6.1 درصد نسبت به فروردین ماه سال جاری افزایش داشته است. نرخ تورم عمومی اما 3.5 درصد بوده است. از این رو، پس از تعدیل قیمت اسمی مسکن با تورم عمومی، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در اردیبهشت ماه به میزان 2.6 درصد حاصل می‌شود که آشکارا از تورم سبقت گرفته است. در همین حال، در یک قاب زمانی بزرگ‌تر، می‌توان روند قیمت واقعی مسکن را همچنان کاهشی دید و امیدوار بود که در صورت تغییر مناسبات در عرصه سیاست خارجی به نفع «توافق» هسته‌ای، غرش قیمت ملک در اردیبهشت سال جاری و بلکه در اسفند سال 1400 مقطعی بوده و منجر به تخریب روند یک‌ساله قبل از آن نشده است. در غیر این صورت، می‌توان جهش قیمت ملک و حباب‌سازی دوباره آن را به حساب تعمیق «رکود تورمی» حاکم بر بازار مسکن قلمداد و موج تازه‌ای از جهش‌های قیمتی آپارتمان را پیش بینی کرد. همانطور که اشاره شد، در بازه یک‌ساله، نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی است، به گونه‌ای که تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال جاری ۲۶ درصد اعلام شده است، در حالی که تورم نقطه به نقطه عمومی در محدوده ۴۰ درصد قرار دارد. در واقع مسکن ۱۴ درصد رشد منفی را تجربه می‌کند و علیرغم رشد قیمت اسمی مسکن، قیمت واقعی آن ۱۴ درصد کاهش یافته است.
ورود قیمت ملک به کانال جدید
آن‌گونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن تهران را گزارش کرده است، در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۱ و ۲۶.۲ درصد افزایش دارد. بر اساس اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۱۰.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ معادل ۲۰۶.۱ و ۱۶۶.۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد.
حال مسکن در سال 1400 چگونه بود؟
به گزارش «تعادل»، بازار مسکن در 11 ماهه نخست سال 1400، زیر سایه مذاکرات وین در بهار، صبر و انتظار برای استقرار دولت جدید در تابستان، و در نهایت صبر و انتظار برای بلند شدن دود سفید از ساختمان هتل کوبورگ وین، محل مذاکرات هسته‌ای طی پاییز و زمستان سال گذشته، دچار فراز و نشیب‌های قیمتی جزیی شده اما برآیند کار، کاهش تدریجی قیمت اسمی و تخلیه حدود 18 درصد از حباب قیمتی مسکن ثبت شد. با وجود این، آغاز حمله روسیه به خاک اوکراین در نخستین روزهای اسفند 1400 و تحولات تحریم آمیز (علیه روسیه) متعاقب آن، مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+4 را به محاق برد. در چنین شرایطی، روند نزولی نرخ دلار (به مثابه نماگر انتظارات تورمی)، از ابتدای اسفند سال گذشته تاکنون معکوس شد و نرخ ارز دوباره روندی صعودی در پیش گرفت. مساله‌ای که منجر به رشد 5 درصدی قیمت واقعی مسکن و همچنین انجام حدود 7 هزار فقره معامله در تهران طی اسفند سال گذشته شد.
پیروی مسکن از سکه و ارز
بررسی بازده بازارهای موازی در اردیبهشت سال جاری نیز موید حاکمیت افزایش انتظارات تورمی ناشی از نرخ ارز در این ماه بر سایر بازارها است. در پی «مکث» در مذاکرات هسته‌ای و همزمان کاهش فروش نفت ایران به دلیل ارزان فروشی نفت روسیه تحریم زده، بار دیگر، چشم‌انداز درآمدهای ارزی ایران کاهش یافته است و به همین دلیل، نرخ ارز در ادامه روند صعودی خود که از اسفند سال گذشته آغاز شد، با ریتم تندتری در اردیبهشت ماه افزایش یافت. در این میان، نقش تغییرات قیمت کالاهای اساسی در یک سوم پایانی اردیبهشت ماه را نیز نباید از نظر دور داشت. بعد از افزایش 9.61 درصدی نرخ ارز، نرخ سکه طلا با 9.4 درصد در جایگاه دوم بیشترین بازده طی اردیبهشت ماه قرار گرفت. قیمت مسکن با رشد 6.1 درصد، شاخص کل بورس با 4.5 درصد نیز در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. تورم ماهانه نیز رکورد 3.5 درصدی را در اردیبهشت ثبت کرد.
نبض معاملات ملک «نرمال» بود
بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های گذشته، همواره حجم معاملات در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه نیمه تعطیل دچار جهش می‌شده است و از همین رو، رشد 206 درصدی تعداد معاملات ملکی تهران (افزایش از 3 هزار به 10 هزار فقره) دور از انتظار نبوده است. آمارها نشان می‌دهد که تعداد معاملات مسکن در تهران طی اردیبهشت سال‌های 95، 96 و 97 یعنی زمانی که نه اثر «تحریم ها» (به واسطه برجام) به‌شدت زمان حال بود و نه «کرونا» وجود داشت، بیش از 15 هزار فقره در ماه بوده و حتی در اردیبهشت 97 به رکورد 19 هزار فقره رسیده بوده است. در اردیبهشت 98 اما، حدود یک سال از خروج امریکا از برجام گذشته بود و اثرات بازگشت تحریم‌ها در کوچک‌تر شدن سفره ایرانیان و به‌طور مشخص در ذوب شدن توان مالی خانوار ایرانی در برابر «تورم» تشدید شده در شرایط تحریمی نمایان شده بود، از همین رو، رکود تورمی بر بازار مسکن سیطره یافته بود و تعداد معاملات نسبت به اردیبهشت سال‌های قبل از 98 قدری کاهش یافته و به 12 هزار فقره رسیده بود. این حالت در اردیبهشت 99 با چاشنی «کرونا» قدری تشدید شد. در اردیبهشت 1400 اما تداخل دو عامل پیشین به انضمام صبر و انتظار هر دو سمت عرضه و تقاضا برای مشخص شدن کاندیداهای ریاست‌جمهوری و برگزاری انتخابات مربوطه، حجم معاملات ملک را به کمترین میزان خود رساند و کف 3 هزار فقره‌ای را پی‌ریزی کرد. در اردیبهشت سال جاری، اما با حذف پارامترهای «کرونا» و «انتظار برای مشاهده نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری» تعداد معاملات به سطوح اردیبهشت سال‌های 98 و 99 نزدیک شده است.
هیجان مسکن در اردیبهشت طبیعی بود
در همین حال، سعید لطفی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رونق معاملات مسکن در اردیبهشت قابل پیش‌بینی بود و معمولا هر ساله اتفاق می‌افتد گفت: به نظر نمی‌رسد این رشد در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند؛ کما اینکه در خردادماه شاهد افت بازار هستیم.
لطفی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: معمولا در ماه‌های پایانی و ابتدایی هر سال بازار مسکن رونق می‌گیرد و غالبا با مقداری افزایش قیمت همراه است. به همین خاطر رشد معاملات مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۱ قابل پیش‌بینی بود. امسال یک عامل محرک در هیجان بازار تاثیرگذار بود.
وی افزود: با توجه به تغییر قیمتی که در کالاهای اساسی ایجاد شد و انتظارات تورمی، قیمت مسکن در تهران به‌طور میانگین ۶.۱ درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد. البته نرخهای پیشنهادی بالاتر از این رقم بود اما لزوما قیمتی که مدنظر فروشنده است در معاملات تحقق پیدا نمی‌کند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه به نظر نمی‌رسد رشد هیجان‌گونه بازار در ماه‌های آینده ادامه یابد، گفت: چیزی که ما از کف بازار مشاهده می‌کنیم در خردادماه بازار افت کرده است. با توجه به جهش سنگین قیمت خانه طی چهار سال گذشته بازار ملک ظرفیت افزایش شدید قیمت را ندارد. به گفته لطفی، نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی است. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۲۶ درصد اعلام شد در حالی که تورم عمومی در محدوده ۴۰ درصد قرار دارد. در واقع مسکن ۱۴ درصد بازدهی منفی را تجربه می‌کند و علیرغم رشد قیمت اسمی مسکن، قیمت واقعی آن ۱۴ درصد کاهش یافته است.
وی درباره عوامل محرک بازار مسکن اظهار کرد: تورم عمومی، هزینه‌های ساخت، توان طرف تقاضا و تغییرات بازارهای موازی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. به هر حال وقتی با تورم مواجهیم نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم رشد قیمت مسکن صفر شود. فقط به دلایل متعدد ممکن است سرعت رشد آن کاهش یابد که از سال گذشته تاکنون این روند بر بازار مسکن حاکم بوده است. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به اواخر سال گذشته مقداری افزایش یافته است. این مساله به رشد قیمت واحدهای نوساز یا پروژه‌های در حال ساخت می‌انجامد. اما همانطور که گفتم بازار ظرفیت افزایش سنگین ندارد. لطفی درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری خاطرنشان کرد: از سال گذشته تاکنون قیمت‌ها به ثبات رسیده و احتمالا همین روند در سال ۱۴۰۱ نیز ادامه می‌یابد. نوسانات ماهیانه دور از انتظار نیست اما در روند کلی انتظار یک بازار باثبات را در مقایسه با تورم عمومی و دیگر بخش‌های اقتصادی داریم.
