تجویز خانه «کپسولی» برای بافت فرسوده

گروه راه و شهرسازی|

در پی اعلام برخی ضوابط خاص از سوی کمیسیون ماده 5 شهرداری در رابطه با تسهیل نوسازی در زمین‌های ریزدانه واقع در بافت فرسوده پایتخت، شورای عالی شهرسازی طی نامه‌ای از شهرداری خواست تا مصوبه کمیسیون یاد شده در این شورا بررسی و تصویب شود. مصوبه‌ای که از برخی از خطوط قرمز ساخت و ساز در زمین‌های کوچک واقع در بافت فرسوده عبور کرده و به ساخت آپارتمان‌های 30 متری در زمین‌های 50 متری رای داده است. معاون شهرسازی شهرداری تهران اما در واکنش به نامه دبیرخانه شورای عالی شهرسازی اعلام کرد، شهرداری به دنبال تغییر پهنه بافت فرسوده نیست. به گزارش «تعادل»، موضوع ساخت خانه‌های بسیار کوچک (30 متری)، شهریور سال 1398، برای نخستین‌بار از سوی پیروز حناچی، شهردار وقت تهران براساس پیشنهادی که سازندگان مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ (30متری) به مدیران شهری ارایه داده بودند، در قالب طرحی تقدیم هیات دولت شد، اما به نتیجه مشخصی نرسید. در مرداد سال 1399 اما وزارت کشور طرح مسکن «کوچک اندازه» (خانه‌های 25 متری) را برای پایتخت مطرح کرد، و این در حالی است که در طرح تفصیلی تهران، حداقل مساحت واحد مسکونی برای شهر تهران 50 متر مربع برآورد شده است.

     الگوی ژاپنی آپارتمان در بافت فرسوده

در آذر سال 1400 نیز علی‌ آقامحمدی، عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام گفته بود، برای ساخت مسکن مجردان می‌توان از کشوری مانند ژاپن الگوبرداری کرد. او البته درباره «الگوی ژاپنی ساخت مسکن برای جوانان» توضیحات بیشتری ارایه نکرد، اما مطالعات موجود در کشور نشان می‌دهد که مراد از این الگو، ساخت خانه‌های «کپسولی» است. اینگونه از خانه‌های نقلی و کپسولی به غیر از سرزمین آفتاب تابان، در برخی از نقاط پرجمعیت و پرتقاضای جهان همچون هنگ‌کنگ نیز رایج هستند، اما ژاپن را می‌توان جزو اولین کشورهای دارای خانه‌های کپسولی معرفی کرد. برج کپسولی۱۴ طبقه «ناکاجین» در سال ۱۹۷۲ در منطقه «گینزا» نزدیک به مرکز توکیو برای کارمندانی که ساعات طولانی در طول هفته مشغول به کار بودند، ساخته شد. خانه‌های کپسولی در هنگ‌کنگ اما بیشترین رواج و شیوع را دارد. هنگ‌کنگ یکی از گران‌ترین مناطق جهان برای زندگی محسوب می‌شود به‌طوری که میانگین قیمت مسکن ۱۹ برابر میانگین درآمد سالانه مردم است. از سوی دیگر هنگ‌کنگ یکی از متراکم‌ترین شهرهای جهان هم به حساب می‌آید، به همین دلایل مشکل مسکن در آن بسیار جدی‌تری از شهری مانند تهران است. در واقع در برخی از مناطق هنگ‌کنگ اساسا دیگر بحث خانه یا اتاق مطرح نیست، بلکه افراد در کپسول‌های یک‌نفره شب را به صبح می‌رسانند یا چند ساعتی را استراحت می‌کنند. در چین هم زندگی در اتاقک‌هایی که آشپزخانه، حمام و سرویس بهداشتی، جایی برای خواب و... را در یک فضای ۲۰ متری یا کمتر بسته‌بندی و جمع کرده، بسیار شایع است و سکونت در این واحدها هیچ برچسبی به ساکنان آن نمی‌چسباند.  آقامحمدی در جلسه «ستاد توسعه و تحول اجتماع محور 2020 محله» همچنین بر بازگرداندن روح زندگی به محلات دارای بافت فرسوده تاکید کرده و گفته بود: «انجام این کار در شمال شهر تهران غیرممکن است، زیرا شمال شهر مرده است و ساختار آن انفرادی است. اما در محلات بافت فرسوده روح جمعی حاکم است و می‌توان این کار را انجام داد. لازمه آن این است که به شرایط، نوع فرهنگ و اقوام ساکن در محلات توجه کرد حتی در جزییات هم باید به این موارد پرداخت. باید تفاوت فرهنگی در همه‌چیز حتی در رنگ ساختمان‌ها لحاظ شود. در واقع نباید تولید انبوه به شکل یکنواخت را ادامه دهیم بلکه باید تولید انبوه متناسب با نوع فرهنگ و قومیت مردم محله شکل گیرد.» 

     واکنش شورای عالی شهرسازی چه بود؟

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، روز شنبه هفته جاری تصویری از نامه دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی منتشر شد که در آن خطاب به شهردار تهران نوشته شده است، هرگونه پیشنهاد در مورد ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران پس از تصویب کمیسیون ماده ۵ باید به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی برسد و اجرای مصوبه کمیسیون ماده ۵ قبل از تصویب شورای عالی شهرسازی فاقد وجاهت قانونی است و تبعات احتمالی اجرای این قانون متوجه شهرداری تهران است.

حمیدرضاصارمی معاون شهردار تهران در گفت‌وگو با ایسنا، در مورد نامه شورای عالی معماری و شهرسازی گفت: با استناد به طرح تفصیلی هرگونه پیشنهاد در مورد تغییر وسعت محدوده‌های بافت فرسوده شهرها یا ضوابط خاص احداث بنا در این محدوده‌ها باید پس از تصویب کمیسیون ماده ۵ به تصویب شورای عالی شهرسازی برسد. وی افزود: اما اتفاقی که در مصوبه شهرداری تهران رخ داده، ضوابط عام است و ما نمی‌خواهیم تغییری در محدوده بافت فرسوده ایجاد کنیم و قطعا اگر بخواهیم تغییری در محدوده بافت ایجاد کنیم یا ضوابط خاص ابلاغ کنیم برابر قانون حتما به تصویب شورای عالی شهرسازی می‌رسانیم.

     30  درصد پلاک‌ها در 7 درصد مساحت

معاون شهردار تهران با بیان اینکه ما در شهرداری تهران، به استناد مطالعات مشاور به این جمع‌بندی رسیدیم که باید ضوابط عامی در نظر بگیریم گفت: با وجود اینکه بافت فرسوده ۷.۲ درصد مساحت تهران را در بر گرفته اما ۳۰ درصد پلاک‌های تهران در بافت فرسوده است. صارمی بیان اینکه گزارش‌ها نشان می‌دهد، در سال‌های گذشته به‌شدت ساخت و ساز در بافت فرسوده کاهش یافته است، ادامه داد: در مطالعات مشخص شد که همه مشوق‌های شهرداری برای بافت فرسوده تنها ۳۰ درصد و مشوق افزایش طبقه ۷۰ درصد اثر مثبت در ساخت و ساز داشته است که مشاور ابعاد مختلف این مساله را بررسی کرد و در کارگروه کمیسیون ماده ۵ این مسائل به‌طور دقیق مورد ارزیابی قرار گرفت و به تصویب همه اعضا رسید. وی با بیان اینکه ما حد نصاب را در بافت فرسوده ۵۰ متر در نظر گرفتیم و مطالعات نشان داد که ۴.۲ درصد بافت فرسوده را خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر تشکیل داده است و ما نیز حد نصاب خانه‌ها را از ۶۰ به ۵۰ متر تصویب کردیم، اظهار کرد: همچنین عرض معابر به ۶ متر افزایش یافت. حدود ۵۴ درصد فراوانی معابر در بافت فرسوده ۲ و ۴ متر بود که اگر حادثه‌ای در این معابر رخ می‌داد می‌توانست ابعاد پیچیده‌ای به خود بگیرد. معاون شهردار تهران با بیان اینکه معتقدیم، فرایند نوسازی در بافت فرسوده باید سرعت بگیرد تا در مواقع بحران با مشکل پیچیده‌ای موا جه نشویم، گفت: ما معتقدیم که در مناطق دارای بافت فرسوده اقدامات باید با سرعت بیشتری پیگیری شود و این موضوع مد نظر ما است و امیدواریم دوستان‌مان در شورای عالی نیز به ما کمک کنند. وی تاکید کرد: شهرداری تهران نمی‌خواهد پهنه بافت فرسوده را تغییر دهد و همچنین نمی‌خواهد ضوابط خاص اهدای بنا در بافت فرسوده را ابلاغ کند بلکه ما ضوابط عام برای بافت فرسوده در نظر گرفته‌ایم. صارمی افزود: به نظر می‌رسد سیاست‌های حاکم در دبیرخانه شورای عالی شهرسازی، با سیاست‌های دولت و قانون جهش تولید مسکن هماهنگی ندارد. 

     مصوبه تازه کمیسیون ماده 5 چه می‌گوید؟

آن‌گونه که یک روزنامه صبح ضوابط خاص کمیسیون ماده 5 را منتشر کرده است، بر اساس مصوبه این کمیسیون، «زمین‌‌های خیلی کوچک با مساحت 50 تا 100مترمربع که عمدتا در بافت‌های فرسوده واقع شده‌‌اند، یکی از قطعات هدف تسهیل ساخت‌و‌ساز هستند که کمیسیون ماده پنج به آنها اجازه داده است ساختمان مسکونی چهار طبقه ساخته شود؛ ضمن اینکه تامین حداقل یک واحد پارکینگ در این ساختمان‌ها از این پس کفایت می‌کند. این قاعده دو خط قرمز اصلی ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده را پاک کرده است. خط قرمز اول این است که به‌طور کلی بر اساس ضوابط عامل طرح تفصیلی ساخت‌و‌ساز در زمین‌‌هایی با مساحت کوچک در حداقل تعداد طبقات مجاز است. در طرح تفصیلی ساخت‌و‌ساز در زمین‌‌های 50 تا 150مترمربعی مشروط بر اینکه عرض معبر حداقل 6 متر باشد، فقط سه طبقه تعریف شده و این در حالی است که در بافت فرسوده از این پس امکان ساخت چهار طبقه در زمین‌‌های 50 تا 100مترمربعی فراهم است. خط قرمز دومی که ضوابط خاص بافت فرسوده آن را به نفع احیای این بافت‌ها از مجموع مقررات ساخت‌و‌ساز پاک کرده، مربوط به تامین حداقل پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی است. درحالی که قاعده کلی طرح تفصیلی این است که در زمین‌‌های کوچک باید حداقل معادل نیمی از تعداد واحدها پارکینگ تامین شود و این یعنی برای ساخت یک ساختمان چهار طبقه لازم است حداقل 2 واحد پارکینگ پیش‌‌بینی شود تا امکان صدور مجوز ساخت داشته باشد، کمیسیون ماده پنج درباره بافت فرسوده این خط قرمز را پاک و ضوابط را به این شکل تغییر داده که ساخت حداقل یک واحد پارکینگ برای ساخت‌و‌ساز چهار طبقه در زمین‌‌های 50 تا 100مترمربعی کفایت می‌کند. البته در این مصوبه تاکید شده است که شهرداری تهران نیز نسبت به سرمایه‌‌گذاری برای ساخت پارکینگ‌‌های محله‌‌ای در بافت‌های فرسوده اقدام کند. به این ترتیب هم خط قرمز طرح تفصیلی درباره حداکثر تراکم مجاز و هم خط قرمز مربوط به حداقل پارکینگ مورد نیاز در ساخت‌وسازهایی که صرفا در بافت فرسوده انجام می‌شود، حذف شده است.»