بازگشت حباب به قیمت ملک
متوسط قیمت مسکن در تهران با افزایش 3.4 میلیون تومانی به مرز متری ۴۵ میلیون تومان رسید
مجید اعزازی|
پس از یک سال تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن، برای دومین بار در سال جاری، تورم ملک از تورم عمومی پیشی گرفت و قیمت آپارتمان حبابی شد. پیش از این در اردیبهشت ماه این حالت تجربه شده بود. در تازه‌ترین آمار منتشره از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی تیر ماه امسال با افزایش 3 میلیون 400 هزار تومانی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان به ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید و به این ترتیب، تورم 8.3 درصدی را در ماه گذشته ثبت کرد.
این در حالی است که تورم ماهانه عمومی در تیرماه 7.6 درصد گزارش شده است. آخرین بار، در اسفند و خرداد سال 1400 نرخ تورم ماهانه ملک از تورم ماهانه عمومی سبقت گرفته بود و در سایر ماه‌های سال 1400 همواره تورم ماهانه مسکن از تورم ماهانه عمومی کمتر بود و به عبارتی دیگر، حباب قیمتی شکل گرفته در این بازار به تدریج در سال گذشته تخلیه و حدود 20 درصد کوچک‌تر شد. اما به نظر می‌رسد، در سال جاری، روند تخلیه حباب با شرایط ایجاد شده در فضای اقتصاد کلان دچار اختلال شده است.
تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران همچنین حاکی است، حجم معاملات ملکی در تیرماه افت کرده است و از قله 14 هزار و 83 فقره در خردادماه به 8 هزار و 685 فقره در تیرماه رسیده است. اگر چه این حجم معامله ملکی از اغلب ماه‌های سال گذشته بیشتر است، اما با توجه به فصل تابستان و داغ شدن خرید و فروش آپارتمان که در دوران رونق بازار مسکن حتی به 25 هزار فقره در ماه نیز می‌رسید، اندک به نظر می‌رسد.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران متوسط تورم نقطه به نقطه مسکن در تیر ماه امسال نسبت به تیر ماه سال گذشته ۴۵.۲ درصد بوده است. همچنین تورم سالانه (۱۲ ماهه منتهی به تیر ماه ۱۴۰۱) نیز ۲۷.۱ درصد اعلام شده است.
این گزارش همچنین حاکی است، گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک با متوسط هر متر مربع ۸۴ میلیون و ۵۲۲ هزار تومان و پس از آن، منطقه 3 با متری 75 میلیون و 813 هزار تومان و ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۷ با متوسط هر متر ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان است. در حالی که مناطق 19 و 20 هر کدام کمتر از 10 فقره معامله ملکی در تیرماه ثبت کرده‌اند، منطقه 5 همچون همیشه با 1393 فقره معامله آپارتمان در صدر فهرست بیشترین معامله در مناطق تهران ایستاده است.منطقه 10 نیز با 824 فقره معامله آپارتمان پس از منطقه 5 در رتبه دوم این فهرست نشسته است.
علل حبابی شدن قیمت ملک؟
رشد قابل توجه قیمت اسمی مسکن به همراه جهش حجم معاملات ملکی در خردادماه سال جاری نشانه‌ای قوی از بازگشت سفته بازان به بازار مسکن ارزیابی شد، اما از آنجا که حجم معاملات ملکی در تیرماه با افت 38 درصدی مواجه شده است، به نظر می‌رسد، سفته بازی در بازار آپارتمان در تیرماه تا حدی تعدیل شده است. چه آنکه توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن در کوره تورم سال‌ها و البته ماه‌های اخیر ذوب و به همین دلیل، این نوع تقاضا از بازار معاملاتی ملکی خارج شده است.
سبقت تورم ماهانه مسکن از تورم عمومی طی ماه‌های اسفند 1400 و اردیبهشت 1401 زمینه لازم را برای بازگشت سفته بازان ملکی فراهم کرده بود. البته این شرایط قیمتی در تیرماه نیز تکرار شده است، اما با توجه به کاهش حجم معاملات به نظر می‌رسد که سفته بازی در بازار مسکن تا حدی کاهش یافته است. ناامن شدن فعالیت در بازارهای ارز و طلا از سوی دولت و همچنین چشم‌انداز مبهم بازار سهام و خروج قابل توجه پول سهامداران حقیقی طی ماه‌های گذشته از این بازار، بخشی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد را به سوی ملک روانه کرده است.
عود بیماری هلندی و تشدید علایم و نشانه‌های آن به هنگام رشد قابل توجه تورم و انتظارات تورمی که در خرداد ماه سال جاری رکوردی تاریخی جدیدی را ثبت کرد، نیز مزید بر علت شد و مسکن را به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت به عنوان پناهگاه نقدینگی جذاب کرد. این در حالی است که به دلیل عدم تغییر چشم‌انداز در پارامترهای غیراقتصادی و همچنین تداوم رشد انتظارات تورمی طی خردادماه سال جاری، انتظار می‌رفت، قیمت مسکن متناسب با رشد نرخ دلار به عنوان نشانه‌ای از رشد انتظارات تورمی روندی صعودی در پیش گیرد. در عین حال، به دلیل نبود تقاضای موثر قابل توجه از سوی متقاضیان مصرفی، پیش بینی می‌شد، قیمت مسکن در عددهایی کمتر از نرخ تورم عمومی صعود کند و به روند تخلیه حباب قیمتی که از سال 1400 آغاز شده بود، ادامه دهد - البته اینچنین نیز شد- اما از آنجا که رشد 32 درصدی تعداد معاملات طی یک ماهه خرداد نیز به ثبت رسید، مشخص شد که تقاضای سفته بازی در بازار مسکن دوباره جان گرفته است. در چنین فضایی، و البته در شرایط تورمی کم نظیر خرداد ماه، رشد منفی 4 درصدی قیمت واقعی مسکن از سوی شهروندان لمس و احساس نشد، چه آنکه نرخ تورم عمومی در این ماه رکورد تاریخی جدیدی ثبت کرد و سقف رشد تورم ماهانه مسکن را نیز بالا برد.
سبقت مرکز آمار از بانک مرکزی
با توجه به سابقه انتشار آمار تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی در روزهای نخستین هر ماه، دیروز انتظار می‌رفت که بار دیگر بانک مرکزی این آمار را منتشر کند. اما چنین نشد و مرکز آمار گوی سبقت را از مرجع رسمی انتشار تحولات ماهانه بازار مسکن ربود.
به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولاتی قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را 25 مهر 1400 گزارش کرد.
البته گزارش تحولات ماهانه مسکن از سوی مرکز آمار ایران به صورت مرتب منتشر نمی‌شود و به جز یک ماه، طی ماه‌های گذشته، انتشار این گزارش انجام نشده است. این مرکز پیش از مهر 1400 و خرداد 1401، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده می‌شود.
آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.
