2 راهکار موازی برای عبور از بحران مسکن

گروه راه و شهرسازی| در حالی که موتور محرک جهش‌های قیمت مسکن و دامن زدن به فضای دلالی و سوداگری در این بازار در رشد پایه پولی و افزایش حجم نقدینگی ریشه دارد، کارشناسان مسکن با نگاهی درون بخشی بر این باورند که برای عبور از بحران مسکن در کشور باید از سویی دست دلالان از این بازار قطع شود و از سوی دیگر، به میزان قابل توجهی مسکن در کشور ساخته شود. البته این دو مورد، در زمره عوامل اثر گذار بر شرایط کنونی بازار مسکن هستند، اما همانطور که گفته شد، علت اصلی نیستند، بلکه خود معلول شرایط اقتصاد کلان به شمار می‌روند. 

در این چهارچوب، ابوالحسن میرعمادی کارشناس بازار مسکن گفت: بازار مسکن در دهه‌های گذشته تحت تاثیر فضای دلالی، رشد شهرنشینی و کسری تولید دچار افزایش قیمت شده و بسیار بیش از دلار رشد کرده است. باید ضمن وضع مالیات برای سفته‌بازان و سوداگران، یک برنامه ۲۰ ساله برای افزایش تولید مسکن تدوین کنیم.

میرعمادی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: هدف دولت‌ها، تامین مسکن برای تمامی افراد جامعه است. در این فرآیند باید مسکن از تولیدکننده به مصرف‌کننده برسد و هرچه دست واسطه‌ها کوتاه‌تر شود قیمت تمام شده آپارتمان کاهش می‌یابد. اما مشکلی که در نیم قرن گذشته با آن مواجه بوده‌ایم، ظهور فضای سوداگری در بازار مسکن بوده است.

وی افزود: در چند دهه گذشته عدم تعادل در بازار مسکن ایجاد شده است. سرعت تولید مسکن، کمتر از رشد شهرنشینی بوده و در کنار آن مساله تورم به افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسکن دامن زده است. این پدیده، فضا را برای ورود سفته‌بازان و سوداگران فراهم کرد. راهکار این است که ساخت و ساز را در یک فرآیند ۲۰ ساله افزایش دهیم و همزمان پایه‌های مالیاتی که سوداگران را هدف قرار دهد وضع کنیم.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: طی دهه‌های گذشته بازار مسکن تقریبا ۱۰ برابر بیش از سایر دارایی‌های ثابت رشد کرده و بازارهای موازی را پشت سر گذاشته است. امروزه مسکن به جای اینکه کالای مصرفی باشد، کالای سرمایه‌ای شده و در این بین واسطه‌ها و دلالان سودهای کلانی به جیب می‌زنند. البته برخی افراد نیز مسکن را برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم خریداری می‌کنند.

۷۰ درصد معاملات مسکن سوداگری است

میرعمادی با بیان اینکه هم‌اکنون بیش از ۷۰ درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن از نوع سوداگری است تاکید کرد: مادامی که مالیات بر عایدی سرمایه برای خرید و فروش‌های مکرر کالاهایی مثل طلا، دلار و مسکن وضع نشود نمی‌توان وضعیت موجود را کنترل کرد. البته مهم‌تر از موضوع مالیات‌ها کنترل تورم است.

وی یکی از راهکارهای تامین خانه برای جوانان را خرید متری مسکن دانست و گفت: باید تشکیلاتی ایجاد کنیم که افراد با هر سطح توانایی مالی بتوانند در پروژه‌های مسکونی سهیم شوند. این موضوع به آنها فرصت می‌دهد متراژ مشخصی مسکن خریداری کنند. از این طرق می‌توانند ارزش دارایی خود را در برابر رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حفظ و نهایتا بعد از چند سال یک واحد را به‌طور کامل خریداری کنند.

این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: توسعه‌گران صنعت ساختمان در قالب مجموعه‌های بزرگ با تکنولوژی روز اقدام به تولید مسکن کنند. در این ساختار به جای آنکه مصالح ساختمانی را از بازار تهیه کنند، خودشان آنها را بسازند یا اینکه مستقیما از کارخانجات خریداری کنند. اگر صنعتی‌سازی محقق شود قیمت تمام شده ساخت تا ۵۰ درصد کاهش می‌یابد. توسعه‌گر می‌تواند شهرسازی کند و تامین امکانات پیرامونی مثل فروشگاه، درمانگاه و پارک را نیز بر عهده بگیرد.

به گفته میرعمادی، دولت باید زمین و تسهیلات را در اختیار توسعه‌گران بخش خصوصی که دارای تخصص و توانایی هستند قرار دهد. پروژه‌ها می‌تواند در قالب تعاونی‌های مسکن با هدف فروش متری اجرا شود. تعاونی مسوولیت ساماندهی و هماهنگی بین اعضا و پروژه را بر عهده می‌گیرد. وام‌هایی که دولت از طریق بانک‌ها به اجرای پروژه‌ها اختصاص می‌دهد باید با نرخ سود معقولی باشد؛ چرا که هدف، کسب سود برای بانک‌ها نیست بلکه تامین مسکن اقشار جامعه است.

بنابراین گزارش، طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی (مالیات بر عایدی سرمایه) سال‌هاست که مطرح می‌شود تا اینکه پنجم خردادماه سال ۱۴۰۰ کلیات آن به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و برای بررسی مجدد به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد. اوایل دی‌ماه ۱۴۰۱ به صحن علنی مجلس آمد و چند بند از آن به تصویب رسید. برخی از مواد نیز برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شده است. مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) مالیاتی است که بر عایدی به میزان مابه‌التفاوت قیمت فروش و خرید یک دارایی در هنگام فروش آن به دست می‌آید.