100 گام تا اخذ پروانه ساخت آپارتمان

مجید اعزازی| افت ساخت و ساز مسکن طی 10 سال گذشته اگرچه به‌طور عمده معلول وضعیت اقتصاد کشور است اما مکانیسم‌های نظارتی نیز مانع بزرگی بر سر راه بخش خصوصی ارزیابی می‌شوند.

از همین رو، در شرایطی که در لایحه بودجه سال 1402 کل کشور، سهم کلی اعتبارات امور مسکن، عمران شهری و روستایی از کل نسبت به قانون سال جاری تغییر قالب توجهی نداشته است و پیش‌‌بینی می‌شود، تامین مالی طرح‌های حمایتی مسکن با مشکل مواجه شوند، مرکز پژوهش‌های مجلس راهکاری ارایه کرده است که به واسطه اجرای آن راهکار، مسیر پیش پای بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز هموار شود تا بلکه از این مسیر واحدهای مسکونی و ساختمان‌های مورد نیاز کشور تولید و در اختیار مردم قرار داده شود.

بازوی پژوهشی مجلس با هدف کاهش زمان و در مجموع مصایب صدور پروانه ساختمانی، پیشنهاد کرده است که « پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن » ایجاد شود.

با توجه به پیشینه همکاری دستگاه‌های مختلف در راه‌اندازی سامانه اسکان و املاک، از سویی نمی‌توان به ایجاد چنین سامانه‌ای امیدوار بود، و از سوی دیگر نمی‌توان وجود چنین سامانه‌ای را حلال و رافع مشکلات صدور پروانه قلمداد کرد، چه آنکه در صورت ایجاد، پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن، همچنان مداخلات دستگاه‌های متعدد و مختلف در فرایند صدور پروانه وجود خواهد داشت.

گام‌های خرد و کلان برای دریافت پروانه

آنگونه که مرکز پژوهش‌های مجلس گزارش کرده است، در حال حاضر از زمان درخواست متقاضی تا هنگام صدور پروانه ساختمانی، 40 گام خرد و کلان وجود دارد که با احتساب رفت و برگشت پرونده‌ها، دوباره کاری و بروز اشتباه در برخی از اقدامات، ممکن است گاه به بیش از 100 گام نیز برسد. این مهم به اذعان فعالان حوزه ساختمان و مسکن یکی از کلیدی‌ترین موانع توسعه و جذب سرمایه بخش مسکن و ساختمان به شمار می‌رود.

بر اساس بررسی‌های میدانی به عمل آمده، در حال حاضر متوسط زمان دریافت پروانه ساختمانی در شهرهای کوچک و میانی افزون بر 130 روز (4.5 ماه)، در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها در حدود 200 روز (6.5 تا 7 ماه) است که در پاره‌ای از موارد از جمله مناطق شمالی پایتخت این زمان به بیش از 300 روز نیز می‌رسد.

در حال حاضر، از زمان درخواست متقاضی تا هنگام صدور پروانه ساختمانی، 40 گام خرد و کلان وجود دارد که با احتساب رفت و برگشت پرونده‌ها، دوباره کاری و بروز اشتباه در برخی از اقدامات، ممکن است گاه به بیش از 100 گام نیز برسد. این مهم به اذعان فعالان حوزه ساختمان و مسکن یکی از کلیدی‌ترین موانع توسعه و جذب سرمایه بخش مسکن و ساختمان به شمار می‌رود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، پیگیری مستقیم و حضوری پرونده از سوی متقاضی، وجود خدمات غیرهوشمند در برخی از گام‌ها در کنار اجرای الکترونیکی دیگر گام‌ها، لزوم ارایه برخی از مدارک غیرضروری، فاقد توجیه و عاری از جنبه فنی، عدم واگذاری کامل مسوولیت به دفاتر خدمات الکترونیک، همچنین کشمکش بین سازمان نظام مهندسی ساختمان و وزارت راه و شهرسازی در خصوص نحوه انتخاب مهندس ناظر و بلاتکلیفی در خصوص عقد قرارداد با مجری ساختمان و متاسفانه رواج اخذ هزینه‌های غیررسمی از مهم‌ترین تنگناهای موجود در روند صدور پروانه ساختمانی به شمار می‌رود.

از سوی دیگر، اعمال سلیقه و تاویل و تفسیر ضوابط و دستورالعمل‌ها، به همراه تغییرات مکرر و چندباره بخشنامه‌های دریافت گواهی‌های ساختمانی، ضمن ایستا کردن حجم قابل توجهی از سرمایه‌های که در ساخت و ساز مسکن ورود پیدا می‌کند، سازندگان را از نظر زمانی همسنگ فرآیند عملیات ساختمانی درگیر و با چالش روبه‌رو می‌کند. از سوی دیگر، رویکرد درآمدزایی شهرداری‌ها به تخلفات ساختمانی، مستلزم منظور کردن حجم قابل توجهی از سرمایه‌ها برای طی کردن مراحل مختلف اخذ گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار است.

جزییات پیشنهاد تشکیل پنجره واحد 

با توجه به این کاستی‌ها، مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهاد کرده است، حکمی به این شرح به تبصره 11 الحاق شود: وزارت کشور (سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور) مکلف است، ظرف مدت 3 ماه با مشارکت سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به منظور مدیریت یکپارچه و هماهنگ امور اخذ، تکمیل و صدور پروانه‌های ساختمانی، گواهی‌های ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان، نسبت به ایجاد «پنجره واحد صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن» به صورت برخط و شفاف اقدام کند.

جزء«1» دستگاه‌های فرعی صدور و نظارت بر هر نوع اجازه الکترونیکی و غیرالکترونیکی دربرگیرنده مجوز، پروانه، گواهی، نشان، پاسخ به استعلام، موافقت، تاییدیه یا مصوبه در امر ساخت و عرضه مسکن شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت نیرو، وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، سازمان تامین اجتماعی، سازمان ملی استاندارد ایران، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور، شورای عالی کارشناسان رسمی دادگستری و کانون سردفتران و دفتریاران، مکلف هستند نسبت به ارایه خدمات از طریق استقرار مستمر نماینده تام الاختیار در محل پنجره واحد یا اتصال مستمر در سامانه‌ای که به این منظور ایجاد خواهد شد، اقدام و همکاری لازم را به عمل آورند.

جزء «2» وزارت کشور مکلف است در راستای افزایش ارایه خدمات به صورت غیرحضوری و با حداقل زمان و هزینه ممکن با همکاری سایر دستگاه‌های صدور مجوز، نسبت به شناسایی و حذف مراحل تکراری، غیرضرور و ارایه اسناد فیزیکی، حذف اظهارنظرهای سلیقه‌ای ممیز محور، الزام به پاسخگویی صریح و تعیین زمان و هزینه هریک از گردش‌های کاری در فرایند صدور مجوزهای احداث و عرضه مسکن اقدام کند.

جز«3» دستورالعمل مربوطه شامل رویه‌ها و ضوابط و نحوه برخورد با متخلفان بر اساس مقرراتی است که ظرف مدت 3 ماه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

افزایش 2 صدم درصدی بودجه مسکن

در لایحه بودجه سال 1402 کل کشور، سهم کلی اعتبارات امور مسکن، عمران شهری و روستایی نسبت به سال جاری تغییر قالب توجهی نداشته است و به 39 صدم درصد در مقایسه با 37 صدم درصد سال 1401 رسیده است. بر این اساس، کل اعتبارات امور مسکن، عمران شهری و روستایی به 60 هزار و 747 میلیارد ریال می‌رسد. اگر چه اعتبارات به تفکیک فصل مسکن، فصل تحقیق و توسعه در امور مسکن، عمران شهری و روستایی و فصل توسعه و خدمات شهری با رشد رو به رو بوده است؛ اما در حالت کلی افزایش اعتبارات تنها در اعتبارات هزینه‌ای مشهود است که به‌طور عمده صرف مصارف جاری نظیر جبران حقوق و دستمزدها خواهد شد.

با ملاحظه برخی آثار کمی و کیفی عواملی مانند نرخ تورم بالا در سال 1401 و امتداد آن در سال 1402 و از سوی دیگر، افزایش بسیار ناچیز میزان اعتبارات، می‌توان انتظار داشت دشواری‌ها و محدودیت‌های تحصیص اعتبارات به ویژه در طرح‌ها و پروژه‌های مسکن حمایتی با توجه به در نظر گرفتن اعتباری در حدود 300 هزار میلیارد ریال از طریق صندوف ملی مسکن در قالب ردیف‌های متفرقه کماکان تداوم یابد.

مهم‌ترین تغییرات مسکنی بودجه 1402

مهم‌ترین تغییرات ایجاد شده در لایحه بودجه سال 1402 نسبت به قانون بودجه سال جاری در تبصره‌های 4، 11، 14 و 16 ماده واحده است. در تبصره 11 تکلیف به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده 5 در خصوص تغییر کاربری اراضی مازاد دستگاه‌های اجرایی و تهاتر و مبادله زمین‌های دستگاه‌های اجرایی، در راستای تجمیع ساختمان‌های پراکنده تبیین شده است که نظام شهرسازی کشور را با خدشه و آشفتگی جدی رو به رو خواهد کرد.

لایحه بودجه سال 1402 حاکی از این است که به منظور تامین منالع مالی حوزه مسکن و شهرسازی، شیوه‌هایی همچون انتشار اوراق مالی اسلامی، استفاده از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادی ذی ربط، تهاتر اراضی و املاک دستگاه‌های اجرایی، مولدسازی اموال و دارایی‌های دستگاه‌های اجرایی منظور شده است. همچنین با نگاهی به احکام مربوط به حوزه توسعه و مدیریت شهری می‌توان گفت که اتکای مالی شهرداری‌ها بر پایه منابع حاصل از مالیات و عوارض و به ویژه مالیات بر ارزش افزوده مقرر شده است و ساز و کار مشخصی برای تامین مالی طرح‌های سرمایه‌ای و پروژه‌های عمرانی در نظر گرفته نشده است.

آمار پروانه‌های ساختمانی در نیمه نخست سال 1401

بررسی آمارهای رسمی در فصل بهار و تابستان سال جاری نشان می‌دهد که 18 هزار و 776 پروانه ساخت واحد مسکونی در شهر تهران صادر شده است. مجموع پروانه‌های صادره برای ساخت واحدهای مسکونی در کل کشور طی نیم سال اول 1401 به 188 هزار و 185 فقره رسیده است که از این میزان، صرفا 4.91 درصد (9256 فقره) مربوط به بخش دولتی است.

بیش از 91 درصد از این پروانه‌ها متعلق به بخش خصوصی و حدود 3.84 درصد نیز متعلق به بخش تعاونی است. از این رو، می‌توان بر اساس آمارهای رسمی گفت که در نیم نخست سال جاری، کمتر از یک دهم وعده ساخت یک میلیون مسکن، پروانه ساخت واحد مسکونی صادر شده است که نشانه‌ای قوی از جاماندن دولت از طرح مسکنی وعده داده شده به مردم است.