محتمل‌ترین سناریو برای مسکن 1402
مجید اعزازی| بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، قیمت اسمی مسکن طی نخستین سال قرن پانزدهم خورشیدی دستکم 71 درصد رشد کرده است. رشدی که تقریبا دو برابر بازده بازار سهام (33 درصد) است و اندکی کمتر از رشد 74 درصدی نرخ دلار! بازدهی‌های بالاتر از 80 درصد تا کمی بالاتر از 160 درصد نیز در تسخیر خانواده طلا (گرم طلای 18 عیار و انواع سکه ها) است. این همه در حالی است که بنا بر اعلام مراجع رسمی، تورم سالانه در پایان بهمن ماه سال جاری 47.7 درصد بوده است. با این حال، رشد جهش وار نقدینگی را نباید از نظر دور داشت.
در چنین شرایطی، آینده بازارها و به ویژه بازار مسکن که طی سال‌های اخیر از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شده و معاملات آن میان متقاضیان سرمایه‌گذاری و سفته بازی جریان دارد، اهمیت می‌یابد. چه آنکه بررسی‌های نشان داده است، مسکن در اقتصاد ایران بیشترین توانایی در ضربه‌گیری تورم عمومی را دارد و یکی از بهترین پناهگاه‌های نقدینگی برای فرار از ذوب شدن ارزش ریال در برابر تورم داغ به شمار می‌رود.
به گزارش «تعادل»، پس از نوسان‌های شدید قیمت مسکن طی سال‌های 1397 تا ابتدای 1400، بازار مسکن در 1400 روندی تقریبا آرامی را پشت سر گذاشت، به گونه‌ای که قیمت واقعی (قیمت اسمی تعدیل شده با تورم عمومی) در پایان سال گذشته حدود 20 درصد کوچک شد، با وجود این، با آغاز جنگ اوکراین و اثرگذاری آن روی تداوم و نتایج مذاکرات هسته‌ای ایران با غرب، در کنار حذف ارز ترجیحی کالاهای اساسی در اردیبهشت سال گذشته، زمینه‌های رشد جهش وار قیمت مسکن در سال 1401 را فراهم آورد، به گونه‌ای که در اردیبهشت ماه تورم مسکن (6.1 درصد) از تورم عمومی (3.5 درصد) پیشی گرفت.
با این حال، در شرایطی که تورم مسکن در ماه‌های خرداد و تیر نیز قابل توجه بود و حتی به بالای 8 درصد نیز رسید اما پشت سر تورم عمومی حرکت می‌کرد و از همین رو، به نوعی قیمت واقعی مسکن حتی کاهش نیز می‌یافت. مرداد، شهریور و مهر ماه تورم مسکن ملایم و غیرنوسانی بود اما در آبان به 6.8 درصد (تورم عمومی 2.1 درصد بود) رسید. در دیماه نیز به حدود 10 درصد (تورم عمومی 2.8 درصد بود) افزایش یافت. در این شرایط، گزارش دهی از تحولات بازار مسکن عملا از بهمن ماه متوقف شد (گزارش دیماه صرفا از سوی مرکز آمار منتشر شد) و از این رو، اطلاعات دقیقی از این بازار در دسترس نیست.
بر اساس آخرین گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در دیماه سال جاری حجم معاملات مسکن در شهر تهران حدود 12 هزار فقره بود و قیمت مسکن نیز به 54 میلیون تومان رسید. در غیاب آمارهای رسمی، یکی از سایت‌های تخصصی حوزه اقتصاد، برآوردکرد که در بهمن سال جاری نیز قیمت مسکن با حدود 10 درصد رشد ماهانه به 58 میلیون تومان رسیده است. از این رو، با توجه به تداوم نوسان شدید نرخ دلار تا 19 اسفند سال جاری، می‌توان پیش بینی کرد که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در اسفند ماه دستکم به 60 میلیون تومان رسیده است.
در صورتی که این رقم بسیار خوشبینانه را بپذیریم، متوسط قیمت مسکن از متری حدود 35 میلیون تومان در اسفند سال 1400 با بیش از 71 درصد رشد به 60 میلیون تومان بالغ شده است. طی سال‌های اخیر و به ویژه طی سال 1401، روزنامه تعادل بر اثرگذاری شاخص‌های کلان اقتصاد و به ویژه نرخ ارز (به عنوان نماگر انتظارات تورمی) بر قیمت مسکن تاکید کرده است.
در همین بررسی نیز مشاهده می‌شود که رشد 71 درصدی تورم مسکن با رشد 74 درصدی نرخ دلار در سال 1401 بسیار نزدیک و هماهنگ است. در چنین شرایطی، بدیهی است که آینده بازار مسکن با تحولات اقتصاد کلان و نرخ ارز پیوند دارد. این مساله اما در یک پژوهش علمی بررسی و تایید شده است. در این پژوهش تصریح شده است، با فرض برقراری سطوح فعلی نااطمینانی و حفظ کژکارکردهای اقتصادی، به نظر می‌رسد، محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن حفظ روند فعلی است.
تعمیق بحران مسکن در ایران
به گزارش «تعادل»، گروه مالی دانایان در یک پژوهش علمی نشان داده است که بحران مسکن در ایران تعمیق شده است. به گونه‌ای که در شرایط فعلی، ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن به شمار می‌رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد، به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین، سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. افزایش نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه در شهرهای بزرگ حاکی از همین تغییرات است . ادامه ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک‌های بالای درآمدی به معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت.
در سنوات گذشته در زمان‌هایی که درآمدهای نفتی افزایش یافته است، ساختمان به عنوان بازاری که مداخلات دولت در آن محدود بوده و بازارِ مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده، با جهش‌های زیادی در قیمت مسکن همراه بوده است، اما تحولات سال‌های پایانی دهه نود متفاوت است. در این سال‌ها به دلیل تحریم‌های بین‌المللی، درآمدهای نفتی تحریک کننده قیمت مسکن نیست و اثری از بیماری هلندی در بازار مسکن دیده نمی‌شود.
تغییر رفتار بازار در سال‌های اخیر
تفوقِ معامله گرانِ سرمایه‌گذار و سفته بازی در بازار مسکن، رفتار این بازار را در سال‌های اخیر تغییر داده است و این رفتار بازار در آینده نزدیک تداوم خواهد یافت، در اثر افزایش آگاهی و حساسیت معامله گران حرفه‌ای، بازار مسکن از بازاری با واکنش‌های بطئی به تحولات و ریسک‌های فرابخشی فاصله گرفته و هم‌اکنون مدتی است که پابه پای بازار سایر دارایی‌های نقد شونده‌تر حرکت می‌کند و نسبت به متغیرهای کلان واکنش نشان می‌دهد .
غلبه وجه دارایی مسکن در تعیین رفتار این بازار، همچنین به معنای آن است که این بازار در آینده نزدیک هم چنان هم سو با سایر دارایی‌ها به ویژه ارز، به تحولات اقتصاد کلان و تغییر سطح و ماهیت نااطمینانی‌ها واکنش نشان خواهد داد. همزمان ویژگی‌های متمایز مسکن احتمال بازدهی‌های منفی و بسیار منفی را برای این بازار خاص، به مراتب کمتر از سایر دارایی‌های سرمایه‌ای دیگر رقم می‌زند.
بهبود اقتصاد بعید به نظر می‌رسد
این همه در شرایطی است که دولت برای انجام اصلاحات اقتصادی مورد نیاز کشور برنامه و سرمایه اجتماعی مناسب ندارد. بنابراین دور از انتظار است که در آینده نزدیک شاهد اقدام برای بهبود در مناسبات اساسی اقتصاد کشور باشیم. از این منظر، ماندگاری شرایط موجود (هرچند نامطلوب و ناکارآمد) محتمل‌ترین سناریو، ارزیابی می‌شود. با فرض برقراری سطوح فعلی نااطمینانی و حفظ کژکارکردهای اقتصادی، به نظر می‌رسد، محتمل‌ترین گزینه برای بازار مسکن حفظ روند فعلی است و برگ برنده مسکن در چنین شرایطی ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی‌ها است.
در این شرایط، انتظار آن است که تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با هدف حفظ ارزش، رشد قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی و حجم معاملات را در سطوح فعلی حفظ کند. با توجه به سطوح بالای ریسک در سال‌های اخیر، به نظر می‌رسد تنها افزایش قابل توجهِ احتمالِ وقوع سناریوهای بسیار بدبینانه، قادر است سطح قیمت‌های مسکن را به‌طور جدی فراتر از تورم عمومی رشد دهد. در مقابل، با فرض تحقق سناریویی که در آن با کاهش ریسک‌ها، از فشارهای موجود برای بالا نگه داشتن بهای دارایی‌ها کاسته شود، امکان تعدیل قیمت مسکن به گونه‌ای که رشد بهای مسکن از تورم عمومی عقب بماند، وجود خواهد داشت.
تورم عمومی تعیین‌کننده قیمت مسکن
درهر صورت و هم چون گذشته، تورم عمومی عاملی تعیین‌کننده برای بهای اسمی مسکن خواهد بود. به نظر می‌رسد سطوح بالای تورم فعلی که ناشی از انتظار عمومی برای قیمت‌های بالاتر در شرایط ماندگاری ریسک‌ها و ناکارآمدی‌هاست، هم چنان پایدار بماند. در صورت فروکاستن قابل توجه از ریسک‌ها، می‌توان انتظار داشت تورم عمومی نیز در مقادیر پایین) نه در مقیاس جهانی بلکه در مقایسه با داده‌های دهه‌های اخیرکشور) بروز یابد. تقریبا در هیچ یک از سناریوهایی که می‌توان برای بازار مسکن متصور بود، امیدی به بازگشت تقاضای مصرفی به بازار در آینده نزدیک وجود ندارد.
از آنجا که دولت برنامه جامع و منابعی برای تأمین مسکن اجتماعی ندارد، با افزایش نرخ اجاره، بی‌مسکنی و بدمسکنی تشدید خواهد شد. به دلیل نبود طرح آمایش سرزمین و پخشایش نامناسب ظرفیت‌های تولیدی و درآمدی در فلات ایران، فرصت‌های سفته بازانه پدید آمده در اطراف چند شهر بزرگ در میان مدت ادامه می‌یابد. کمبود عرضه مسکن نیز در سال‌های پیش رو بیشتر احساس خواهد شد، چون واحدهای کمتری ساخته می‌شود. هنگامی که تقاضای مصرفی با افزایش درآمد و تعدیل قیمت‌ها به تدریج به بازار بازگردد، این کمبود عرضه می‌تواند فشار مضاعفی برای بالا ماندن قیمت‌ها ایجاد کند؛ این به ویژه در واحدهای با متراژ متوسط و کوچک که بیشتر مورد توجه قشر متوسط است، صادق خواهد بود.
