کاهش میلی‌متری قیمت مسکن در شهریور

مجید اعزازی|

قیمت مسکن در پایتخت طی شهریورماه سال جاری با کاهش 6 دهم درصدی مواجه شده است و از همین رو، به عقیده کارشناسان بازار وارد دوره رکود طولانی‌مدت شده است. این در حالی است که پیش از این، مسوولان بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی از کاهش قیمت مسکن خبرداده بودند و آن را ادامه‌دار توصیف کرده بودند. حتی در روزهای نخست مهرماه سال جاری، وزارت راه از افت 3.3 درصدی قیمت مسکن طی 18 روز نخست شهریورماه سال جاری خبر داده بود، اما در ظاهر این کاهش، با افزایش قیمت‌ها طی 13 روز پس از آن، برآیند قیمت‌ها در آخرین ماه تابستان را دچار تغییر قابل توجهی کرده است.

آنگونه که فارس مخابره کرده است، بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی در شورای عالی مسکن نرخ رشد قیمت مسکن پایتخت در شهریور ماه 1402 نسبت به ماه قبل 6 دهم درصد کاهش یافت. بر اساس اطلاعات این گزارش در شهریور 1402 نسبت به مرداد ماه بیشترین رشد قیمت مربوط به مناطق 11، 12 و 7 با رشد 9.6 درصد، 9.4 درصد و 8.2 درصد بوده است. از طرفی بیشترین کاهش قیمت مسکن نیز مرتبط با مناطق 22، 18 و 13 بود که معادل 11.8 درصد، 9.7 درصد و 9.4 درصد کاهش یافت. در مناطق 1، 2 و 3 که پیشران قیمت مسکن در تهران و کشور هستند نیز تنها افزایش قیمت 4.9 درصدی در منطقه یک اتفاق افتاده و مناطق 2 و 3 به ترتیب 8.4 و 7.4 درصد با کاهش قیمت مواجه شدند.

    کاهش 3.3 درصدی چی شد؟

به گزارش «تعادل»، پیش از این، در نخستین روزهای مهرماه، وزارت راه و شهرسازی به نقل از بانک مرکزی، اعلام کرد، متوسط قیمت مسکن در پایتخت طی ۱۸ روز شهریورماه در مقایسه با ۱۹ روز ماه قبل در مناطق شهری تهران ۳.۳ درصد کاهش یافته است. پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی همچنین به نقل از گزارش‌ بانک مرکزی، اعلام کرده بود، تغییرات قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران همچون منطقه ۴ معادل ۱۸ درصد، منطقه ۷ معادل ۷.۸ درصد، منطقه ۱۱ معادل ۱۲.۹ درصد، منطقه ۱۲ معادل ۵.۷ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۰.۴ درصد، منطقه ۱۵معادل ۷.۲ درصد و منطقه ۱۷ معادل ۱.۳ درصد افزایشی بوده است. با این‌حال، دولت سیزدهم هدف‌گذاری کرده تا قیمت مسکن و اجاره مسکن در ماه‌های آتی روند کاهشی داشته باشند. این گزارش به نقل از مرکز آمار ایران نیز افزوده بود: رشد بخش ساختمان در سه ماه اول سال ۱۴۰۱ معادل منفی ۱.۹، در شش ماهه اول ۱۴۰۱ معادل منفی ۰.۶، در ۹ ماهه ۱۴۰۱ معادل منفی ۱.۸ و در سال ۱۴۰۱ معادل منفی ۲.۳ ثبت شده است. این آمار در ۳ ماهه نخست امسال به مثبت ۴.۷ رسیده است.

تزریق قطره‌چکانی آمار

به گزارش«تعادل»، اگر از نشت قطره‌چکانی داده‌های مرتبط با بازار مسکن و تشتت آماری بگذریم، از نتیجه‌گیری‌های مثبت از تصویرهای لحظه‌ای از بازار مسکن نمی‌توان گذشت. چه آنکه این نتیجه‌گیری‌ها نه تنها افکار عمومی را از شرایط حاکم بر بازارها و از جمله بازار مسکن منحرف نمی‌کند و به عبارت دیگر، نه تنها در مردم خوش‌بینی ایجاد نمی‌کند و شوری نمی‌افزاید که آنها را نگران‌تر و نسبت به آینده بدبین‌تر می‌کند. بر اساس این گزارش، در روزهای آخر تیرماه سال جاری نیز، محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی در جلسه‌ای به‌طور کلی از کاهش قیمت مسکن به واسطه سیاست‌های اجرا شده توسط این نهاد خبر داد. چند روز بعد، مشاور وزیر راه میزان این افت قیمت را 3.8 درصد اعلام کرد. در روزهای نخست مردادماه سال جاری اما در نشست برخی از مسوولان اقتصادی کشور با رییس دولت سیزدهم، افت قیمت مسکن در تیرماه سال جاری نسبت به خردادماه 2.2 درصد به او گزارش شد.

مسکن کوتاه‌مدت نیست

این در حالی است که از نظر کارشناسان مسکن، تغییرات ماهانه شاخص‌های کلیدی مسکن یک تصویر لحظه‌ای از تحولات این بازار به شمار می‌روند و معنادار نیستند و به همین علت، دستیابی به تحلیلی دقیق، مستلزم رصد و بررسی آمارهای فصلی یا نقطه به نقطه است. در شرایطی که دوره انتظار برای دستیابی به مسکن در ایران به بیش از 100 سال رسیده است و ساخت مسکن نیز معمولا 18 تا 24 ماه زمان می‌برد و جست‌وجوی خانه برای خرید یا حتی اجاره حدود یک ماه طول می‌کشد و اساسا مقوله مسکن در ذهن خانوار و افکار عمومی به عنوان یک مقوله زمانبر و طولانی مدت حک شده و نیازمند برنامه‌ریزی‌های بلندمدت نیز هست.

در این حال، بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده، از ابتدای سال 1401 تا آذرماه سال گذشته، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 37 درصد رشد داشته است. یا از فروردین سال 1397 تا آخر آذرماه سال 1401 که آمارهای رسمی وجود دارند، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران حدود 860 درصد رشد را تجربه کرده. اینها در حالی است که به‌رغم حبس آمارهای رسمی در بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، برآوردهای برخی از کارشناسان مسکن نشان می‌دهد، طی 9 ماهه پس از آذر 1401 متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 100 درصد افزایش داشته و به این ترتیب از حدود متری 48 میلیون تومان به بیش از متری 96 تومان افزایش یافته است.

در این حال، برخی مشاهدات میدانی حاکی از تشدید جهش قیمتی در مناطق یک و دو پایتخت است، به گونه‌ای که قیمت‌های پیشنهادی برای واحدهای نوساز هم اینک از 500 میلیون تومان برای هر متر مربع آغاز می‌شود یا حتی در برخی مواقع، واحدهای این مناطق صرفا با دلار مبادله و معامله می‌شوند. بی‌گمان، تنها راه شفاف‌سازی قیمت‌ها در بازار مسکن، انتشار «قیمت‌های معاملاتی» است. چون این قیمت‌ها حاصل کشمکش نیروهای عرضه و تقاضا است و در واقع برآیند مبادله و توافق است. 

     قیمت‌ها در بازار مسکن دولتی می‌شوند

در این حال، به نظر می‌رسد، حبس آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن از نظر نمایندگان و مسوولان دولتی موثر واقع نشده و آنها به دنبال مداخله «مستقیم» و «قانونی» در قیمت‌های معاملاتی و اجاره‌بها هستند. در همین چهارچوب، رییس کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد: در چند سال گذشته با انباشت تقاضا مواجه هستیم و در حال حاضر در بازار مسکن 5 میلیون واحد مسکونی کسری داریم از اینرو ناچاریم که در بازار مسکن به سمت قیمت‌گذاری دولتی برویم. محمد‌رضا رضایی‌کوچی در گفت‌وگو با ایلنا درباره جزییات قانون پیشنهادی ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها اظهار کرد: یکی از موضوعات مهم در این قانون تعیین سقف قیمتی در بازار خرید و فروش مسکن و اجاره‌بها است. وی ادامه داد: به‌طور قطع در شرایط عادی بازارها، قیمت‌گذاری معنا ندارد و کنترل بازار باید از طریق عرضه و تقاضا و افزایش تولید انجام شود، اما از آنجایی که در بخش تولید در چند سال گذشته با انباشت تقاضا مواجه هستیم و در حال حاضر در بازار مسکن 5 میلیون واحد مسکونی کسری داریم از اینرو ناچاریم که در بازار مسکن به سمت قیمت‌گذاری دولتی برویم.

رییس کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه هم در بخش اجاره‌بها و هم دربخش اجاره دولت قیمت‌گذاری می‌کند، گفت: می‌توان با استفاده از ظرفیت هوش مصنوعی و شرکت‌های دانش‌بنیان، متخصصان وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها قیمت‌ها در مسکن را کنترل و ساماندهی کنیم و به صورت منطقه‌ای قیمت‌ها تعیین خواهد شد. رضایی کوچی درباره سازو کار قیمت‌های دولتی در بازار مسکن و اینکه چه کسی این قیمت‌ها را تایید خواهد کرد و کشف قیمت در هر منطقه چگونه خواهد بود، ‌افزود: کشف قیمت بر اساس قیمت سازه و مصالح به کار گرفته شده، دسترسی به خیابان، ارزش زمین و ... انجام و قیمت پایه در آن منطقه تعیین و اعلام می‌شود. او در پاسخ به اینکه در تجربه تعیین قیمت 20 درصدی برای اجاره‌بها دیدیم که این الزام هم به اجرا نرسید، چه تضمینی وجود دارد که قیمت‌گذاری دولتی در بخش خرید و فروش مسکن رعایت شود، اظهار کرد: باید تاکید کنم که آن موضوع تعیین 20 درصدی سقف اجاره‌بها قانون نبود و مصوبه سران بود و قضات تکلیفی برای اجرای آن نداشتند و ضمانت اجرایی نداشت.

اما ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها به قانون تبدیل می‌شود و تمام نهادها مکلف به اجرای آن هستند. وی ادامه داد: اما قیمت‌گذاری از سوی ستادی انجام می‌شود که مستقیما زیرنظر وزارت راه و شهرسازی است و سامانه هوشمند در این باره طراحی می‌شود. رییس کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: قرار نیست قیمت دقیق و مقطوع برای هر واحد مسکونی مشخص شود بلکه قرار بر این است که برای هر منطقه و محدوده‌ای قیمت حدودی تعیین شود و تمام مشاوران املاک مکلف به اجراو رعایت این قانون خواهند بود و استنکاف از قانون جرم محسوب می‌شود.