كنترل اجاره مسكن با سامانه املاك؟

گروه راه و شهرسازي|

برخي كارشناسان مسكن بر اين باورند كه دولت براي كنترل بازار اجاره‌بها بايد واحدهاي مسكوني خالي را شناسايي و آنها را به چرخه عرضه و تقاضاي بازار برگرداند. اين در حالي است كه در بهار سال جاري برخي از مديران دولتي و شهري پايتخت وجود خانه‌هاي خالي در تهران و كشور را رد كردند. در اين حال، گروه ديگري از كارشناسان اقتصاد مسكن با اشاره به اثرگذاري پرقدرت شاخص‌هاي كلان اقتصاد كشور همچون ميزان نقدينگي، نرخ ارز و نرخ تورم روي قيمت هر متر مربع واحد مسكوني به عنوان عامل تعيين كننده در اجاره‌بها معتقدند، ساماندهي بازار مسكن از ساماندهي اقتصاد كلان و بازگرداندن ثبات به آن است. 

به گزارش «تعادل»، در حالي كه بر اساس نتايج سرشماري مسكن و نفوس سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌هاي خالي پايتخت (از ۲,۵ ميليون خانه خالي كشور) حدود ۵۰۰ هزار واحد اعلام شد، اوايل خردادماه سال جاري مسوولان و كارشناسان شهري اعلام كردند، فقط حدود ۱۰ هزار واحد مسكوني خالي در شهر تهران وجود دارد. در اين حال، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نه تنها منجر به كنترل بازار مسكن نمي‌شود كه در شرايط فعلي كه بازار مسكن در ركود ابرتورمي قرار دارد، نوعي مداخله غير موثر و تنبيه گونه دولت در اين بازار به شمار مي‌رود و از همين رو، اثر منفي نيز بر جاي خواهد گذاشت. 

به گفته حميدرضا صارمي، معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران، هرگاه صحبت از مسكن‌سازي در شهر تهران مي‌شود، نقدهاي زيادي به ما وارد مي‌كنند كه تهران مملو از خانه‌هاي خالي است، در حالي كه ما با كمبود مسكن در شهر تهران مواجهيم. بنابراين همه بايد در اين حوزه به يك اجماع برسيم كه اگر تعداد خانه‌هاي خالي در تهران زياد است، روند توليد مسكن بايد متوقف شود؛ اما اگر چنين موضوعي صحت ندارد، بايد اين شائبه از اذهان پاك شود. بررسي‌هاي ما در سال گذشته نشان مي‌دهد، تعداد خانه‌هاي خالي شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نمي‌رسد.

در همين حال، به گفته كارشناسان شهري، تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد كم شدن بعد خانوار از ۵.۱ به ۳.۳ بوده است، درحالي كه تعداد خانوار افزايش يافته است. از طرفي آمار شهرنشيني در كشور از ۳۱ درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵ درصد در ۱۴۰۳ رسيده است كه اين مساله، نياز شهرها به مسكن را بيشتر كرده است. بيشتر افزايش جمعيت شهر تهران ناشي از ولادت‌هاست كه ۷۹ درصد جمعيت را شامل مي‌شود و مهاجرت سهم ۲۱ درصدي در افزايش جمعيت پايتخت دارد. در استان تهران شهر پرديس بيشترين سهم مهاجر‌پذيري و شهر تهران كمترين سهم از مهاجرت را دارد. بنابراين با درنظر گرفتن ولادت‌ها و ازدواج و طلاق، بايد گفت كه بيشترين نياز شهر تهران به مسكن مربوط به ساكنان اصلي شهر است نه جمعيت مهاجر. 

بر اساس اين گزارش، در اين ميان، نبايد از تقاضاي ميليون اتباع بيگانه براي اجاره مسكن در تهران غافل شد. آمارها حاكي از آن است كه ۵۱ درصد از ساكنان شهر تهران، مستاجر هستند و اين مساله خود گوياي نياز شهر تهران به مسكن‌سازي است و در اين مسير، شهرداري، وزارت راه و شهرسازي و شركت‌هايي كه در حوزه ساختمان فعال هستند، بايد به توليد مسكن ادامه دهند.

  آمار خانه‌هاي خالي قابل استناد نيست

پيش از اين، پروانه اصلاني مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با اشاره به ساز و كار سامانه املاك و اسكان، و با بيان اينكه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، تبعات منفي براي بخش مسكن خواهد داشت، اظهار كرده بود: در ابتدا بايد گفت كه ما واحدهاي خالي زيادي نداريم، چراكه ممكن است يك زماني به خانه‌اي مراجعه شده و آنها جواب نداده‌اند، آن خانه به عنوان خانه خالي ثبت شده است لذا اين آمار چندان قابل استناد نيستند. در سال ۸۵ نسبت خانه‌هاي خالي به موجودي مسكن كشور ۴.۲ درصد، سال ۹۰ اين نسبت ۸.۳ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذكور ۱۱.۳ درصد و با احتساب حدود ۲۵ ميليون واحد مسكوني بوده است اما طبق آخرين آمار سامانه املاك و اسكان، موجودي مسكن احصاء شده ۳۳ ميليون است كه حتي مركز آمار هم به اين آمار دسترسي ندارد. بنابراين اگر فرض بگيريم هيچ واحدي نه اجاره و نه فروش رفته، اكنون نسبت خانه‌هاي خالي به كل واحدهاي موجود حدود ۷.۸ درصد و يك عدد نرمال است. بنابراين يعني بازار مسكن كار مي‌كند و وجود خانه‌هاي خالي براي تعديل بازار لازم است.

  آدرس غلط در حوزه كنترل بازار مسكن

اصلاني اضافه كرده بود: اكنون مساله ما خانه‌هاي خالي نيستند و طرح كردن اين موضوع، آدرس غلط در حوزه كنترل بازار مسكن است. اينكه ما امروز با دهك‌هايي روبه رو هستيم كه استطاعت و توانايي دسترسي به مسكن را ندارند كه دو علت دارد: اول، رشد اقتصادي كه به صورت مداوم كاهنده بوده و سرانه درآمد خانوار را به‌شدت تحت تاثير قرار داده است كه ريشه حل آن نيز در بخش مسكن نيست. دوم، اقتصاد سياسي است كه موجب افزايش قيمت‌ها ناشي از كاهش ارزش پول و رشد نقدينگي در بخش مسكن شده است. بنابراين، افراد براي حفظ ارزش سرمايه خود نسبت به خريد يك كالاي با دوام از جمله مسكن اقدام مي‌كنند. در اينجا وظيفه سياست‌گذار كنترل بخش تورمي است. وضع ماليات‌ها به ويژه افزايش نرخ ماليات بر خانه‌هاي خالي به‌شدت آثار مخربي بر بخش مسكن دارد. نكته ديگر اينكه همزماني تنبيهاتي كه در بخش مسكن براي سرمايه‌گذار تعريف شده و انتظارات تورمي منجر به افزايش مصرف زمين مي‌شود. زمين يك كالاي تجديدناپذير و ظرفيت آن محدود است. وقتي توسعه افقي در شهرها اتفاق مي‌افتد يعني مصرف زمين افزايش پيدا كرده است. هنگامي كه مصرف زمين افزايش مي‌يابد و رشد جمعيت و تقاضاي انباشته داريم، بي‌ترديد قيمت زمين افزايشي مي‌شود و افزايش قيمت زمين هم يعني افزايش حداقل ۵۰ درصدي قيمت مسكن. 

اصلاني تصريح كرده بود: پس اينكه ما بگوييم علت افزايش قيمت مسكن و عدم دسترسي خانوارها به مسكن، خانه‌هاي خالي است، ساده‌ترين و غيرمسوولانه‌ترين بهانه است. اما اينكه آيا سياست‌گذاران بخش مسكن مي‌توانند در اين حوزه دخالت كنند يا نه؟ بايد گفت كه بله اما اين دخالت نبايد از نوع تنبيه در شرايط ركود تورمي باشد.

  نقش خانه‌هاي خالي در بازار اجاره

با وجود اين، محمد سرگزي، نماينده مردم زابل و زهك  بر اين باور است: «مهم‌ترين راهكار كنترل اجاره‌بهاي مسكن، شناسايي خانه‌هاي خالي است.» به اعتقاد او مهم‌ترين كار دولت براي كنترل اجاره‌بها شناسايي خانه‌هاي خالي و بازگرداني آنها به بازار اجاره مسكن است. علت اهميت شناسايي خانه‌هاي خالي اين است كه تا دولت نداند چه تعداد خانه، در كجاي كشور خالي هستند و چه وضعيتي دارند، نمي‌تواند براي اين حوزه تصميم درستي اتخاذ كند. راه شناسايي واحدهاي مسكوني خالي، «سامانه املاك و اسكان» است.
سامانه املاك و اسكان مرجعي از وضعيت اسكان مردم ايران است. اين سامانه، بازوي اجرايي دولت براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي است. اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي به عنوان يكي از مهم‌ترين ابزارهاي كنترل بازار مسكن به شمار مي‌رود. 
نماينده مردم زابل و زهك در مجلس شوراي اسلامي در گفت‌وگو با مهر تصريح كرد: «قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي اقدام خوبي در مجلس است كه با تصويب اين قانون آغاز شد؛ اما از آنجايي كه اين قانون به درستي اجرا نشد، آثار خوب آن را مردم نتوانستند لمس كنند.»
دولت براي آنكه بتواند خانه‌هاي خالي، را به چرخه عرضه و تقاضا برگرداند، بايد اطلاعات دقيقي از ساكنان، مالكان و مستأجران املاك كشور داشته باشد. سامانه املاك و اسكان به همين منظور راه‌اندازي شد؛ اما تا به امروز به درستي اجرا نشده است. ماليات بر خانه‌هاي خالي يكي از ابزارهاي مهم قانوني است كه به واسطه آن منابع موجود مسكن را شناسايي و آن را به بازار مسكن عرضه مي‌كند. با توجه به چالش‌هايي كه در اين زمينه وجود دارد، ثبت اطلاعات تمامي افراد در سامانه املاك و اسكان مي‌تواند اوضاع نابسامان مسكن را درست كند.
همچنين ديگر اثر ماليات بر خانه‌هاي خالي، كنترل قيمت مسكن است. ماليات بر واحدهاي مسكوني خالي موجب عرضه اين واحدها خواهد شد. اين عرضه يا در بازار اجاره يا در بازار مسكن ملكي اتفاق مي‌افتد. همين دليل، عامل كاهش قيمت اجاره‌بها و قيمت مسكن است. بررسي مطالعات جاش گوردون، استاديار دانشكده سياست عمومي دانشگاه سايمون فريزر كانادا، نشان مي‌دهد با وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي در برخي شهرهاي كانادا، قيمت مسكن در اين شهرها از ۱۵ تا ۳۰ درصد كاهش يافته است.
پس از آنكه خانه‌هاي خالي شناسايي شد، ماليات براي مالكاني كه به قصد كسب سودهاي غيرمنطقي به بازار مسكن گام گذاشته‌اند، هزينه ايجاد مي‌كند. اين اقدام مالكان داراي تعداد زياد خانه را به عرضه واحدها يا پرداخت ماليات هدايت مي‌كند كه در هر دو حالت براي بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. بنابر آنچه تا اينجا گفته شد، برنامه پيش‌روي دولت چهاردهم براي كنترل و كاهش قيمت اجاره‌بها، تكميل و استفاده از سامانه املاك و اسكان بايد باشد. به گفته سرگزي، اگر قوانين حوزه مسكن به درستي اجرا شوند هم قيمت اجاره‌بها كاهش مي‌يابد و هم ساخت مسكن افزايش پيدا مي‌كند.