رکود مسکن مانعی برای رشد نرخ تورم
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
اگرچه حجم نقدینگی کشور از مرز 1000هزار میلیارد تومان عبورکرده است و براساس تجربه باید این رشد، اثراتی بر بخشهای مختلف اقتصادی داشته و نرخ تورم را دراین بخشها افزایش دهد، اما باوجود این، رشد حجم نقدینگی اثر تورمی بر بازار مسکن نداشته است و براساس آمار مرکز آمار و بانک مرکزی در 3-2سال اخیر، شاخص قیمت مسکن افزایش چندانی نداشته و حتی در برخی ماهها کاهش قیمت مسکن هم نیز رخ داده است.
در این میان، برای تشریح رابطه حجم نقدینگی و نرخ تورم اینگونه میتوان استدلال کرد، زمانی که حجم پول در اقتصاد کشور افزایش مییابد پول در دسترس مردم رشد میکند و تقاضا برای خرید و فعالیت در بازارهای سرمایه ازجمله مسکن، ارز و... افزایش مییابد، اما در سالهای اخیر خرید و فروش در بازار مسکن بهشدت کاهش یافته است و از 20 تا 25هزار معامله صورت گرفته در ماه که در شرایط رونق رخ میداد، درحال حاضر حدود 8هزار قرارداد معاملاتی به ثبت میرسد که این موضوع نشان از کاهش تقاضا در بازار مسکن دارد.
درواقع در شرایطی که حدود 3.6میلیون واحد مسکونی مازاد و 1.7میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، اما تقاضای موثری برای خرید مسکن وجود ندارد، اقدامات صورت گرفته ازسوی وزارت راه و شهرسازی نیز برای افزایش قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن از طریق پرداخت تسهیلات مختلف بانکی (80میلیون تومانی، 60میلیون تومانی و...) نیز نتوانسته در بهبود رکود در طرف تقاضا موثر باشد، زیرا روند ورود متقاضیان خرید مسکن که از تسهیلات بانکی استفاده میکنند به بازار مسکن تدریجی بوده است، به عنوان نمونه تعداد متقاضیان صندوق پسانداز مسکن «یکم» یا خانهاولیها در کل کشور طی یک سال اخیر حدود 50هزار نفر بوده است و براساس پیشبینیها با پرداخت تسهیلات خرید مسکن از 19 خردادماه سال جاری، ماهیانه 4هزار نفر از ثبتنامکنندگان این طرح موفق به خرید مسکن میشوند. پس در شرایط کنونی که تسهیلات پرداختی به متقاضیان خرید مسکن روندی تدریجی را سپری کرده (علاوه براینکه قدرت بالایی برای پوشش قیمت واحد مسکونی را نداشته و شرایط بازپرداخت آن نیز سخت است) و قدرت خرید مردم نیز با وجود رشد حجم نقدینگی بهبود نیافته است، نمیتوان انتظار افزایش تورم را در بازار
مسکن داشت زیرا تقاضا رشدی نداشته است که تورم افزایش یابد؛ از این رو، علت این مساله را میتوان در قفل شدن نقدینگی به ویژه در بخش مسکن جستوجو کرد. براساس گزارشهای رسمی، حجم نقدینگی در گردش کشور 1017هزار میلیارد تومان است و حدود همین رقم نیز در سیستم بانکی قرار دارد، اما قفل شدن نیمی از نقدینگی بانکها و وارد نشدن آن به اقتصاد کشور موجب جلوگیری از افزایش نرخ تورم در سالهای اخیر شده است.
رابطه مستقیم حجم نقدینگی و تورم
باتوجه به تاثیر رکود بر بخشهای مختلف اقتصادی و با وجود رشد حجم نقدینگی در سالهای اخیر اما نرخ تورم تغییر چندانی نداشته است. محمدرضا فرهادی پور، کارشناس ارشد مسکن درباره تاثیر حجم نقدینگی بر نرخ تورم قیمت مسکن به «تعادل» میگوید: رابطهیی در اقتصاد برای تاثیر نقدینگی بر نرخ تورم داریم که اینگونه NV=PY تعریف میشود، در این معادله، Nحجم پول یا نقدینگی موجود در اقتصاد،
V سرعت گردش پول، P نرخ تورم یا شاخص قیمت و Y تولید است. فرهادیپور میافزاید: اگر از این رابطه لگاریتم گرفته شود، معادله اینگونه تفسیر میشود که نرخ رشد پول (نقدینگی) + نرخ سرعت گردش پول = نرخ رشد قیمت (تورم) + نرخ رشد تولید ناخالص داخلی. وی ادامه میدهد: هماکنون به دلیل آنکه نرخ رشد نقدینگی درسال گذشته حدود 30درصد بوده است (سرعت گردش پول به عنوان مجهول درنظرگرفته میشود)، نرخ تورم نیز نزدیک 10درصد بوده و نرخ رشد تولید ناخالص داخلی نیز در بهترین حالت یک درصد بوده است، نرخ سرعت گردش پول حدود 19-درصد میشود. به گفته فرهادیپور، براساس این معادله اقتصادی، سرعت گردش پول در سال گذشته منفی بوده است. زمانی که سرعت گردش پول منفی میشود، یعنی پول در قالب پس اندازهایی متوقف شده است که این پس انداز میتواند در قالب پس انداز بانکی، خرید ملک و... در اقتصاد قفل شود.
این کارشناس مسکن اظهار میکند: اگر این پول آزاد شود حتما رابطه یک به یک حجم نقدینگی با نرخ تورم ایجاد میشود و شاهد افزایش قیمتها در بازار مسکن خواهیم بود، اگرچه در اقتصاد رابطه بین نقدینگی و نرخ تورم در کوتاهمدت میتواند قطع شود، یعنی حجم نقدینگی به 1000هزار میلیارد تومان برسد اما تورم افزایش نیابد.
وی بیان میکند: در شرایط رکود این احتمال بسیار بالاست که با وجود افزایش حجم نقدینگی شاهد افزایش نرخ تورم نباشیم که این یکی از ویژگیهای اقتصادی دوران رکود است.
فرهادیپور معتقد است که با رونق اقتصاد کشور در آینده، پول شروع به گردش دراقتصاد میکند و بهطور حتم اثر خود را بر قیمتها میگذارد و در این میان اگر این نقدینگی به بازار مسکن وارد شود، قیمت مسکن نیز افزایش مییابد اما احتمال این موضوع بسیار کم است و به نظر میرسد بازار بورس امسال جذابیت بیشتری برای سرمایهگذاران خواهد داشت و بازار ارز نیز پتانسیل جذب سرمایه را دارد، اما بازار ملک چنین ظرفیتی در سال جاری ندارد. این کارشناس اقتصادی مسکن ادامه میدهد: درصورتیکه بازار ملک جذابیت پیدا کند یا معاملات سوداگرانه در بازار ملک افزایش یابد، قیمت مسکن رشد میکند.
فرهادیپور یکی از دلایل عدم افزایش قیمت مسکن در دو،سه سال اخیر را رکود میداند و میگوید: در شرایط رکودی، متقاضیان خرید مسکن نیز از منابع مالی خود استفاده نمیکنند و ترجیح میدهند اقدامی انجام ندهند. این موضوع کاهش تقاضا را به همراه دارد.