پای لنگ لیزینگ در بازار پرسنگلاخ مسکن
درحالی که حدود 8 ماه از موافقت شورای پول و اعتبار با ورود لیزینگ‌ها به تامین مالی مسکن می‌گذرد، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از اجرای لیزینگ تا پایان مهرماه، خبر داده است. علی چگنی هدف از اجرای طرح لیزینگ را راهکاری برای خروج بخش مسکن از رکود و آزاد شدن منابع مالی قفل شده در بخشی از بازار مسکن، می‌داند که با استفاده از منابع مالی شرکت‌های لیزینگ مسکن می‌توان شاهد عرضه شدن تعدادی از واحدهای مسکونی خالی به بازار باشیم.
در این میان، اگرچه لیزینگ مسکن به‌عنوان یکی از راهکارها و ابزارهای مالی برای خروج مسکن از رکود محسوب می‌شود اما نگاهی به شرایط تعریف شده برای بهره‌گیری از لیزینگ مسکن که شامل نرخ سود 21درصد و دوره بازپرداخت 5 ساله است، به نظر نمی‌رسد که اجرای این طرح با استقبال چندانی از سوی متقاضیان مواجه شود زیرا هم نرخ سود بالاست و هم دوره بازپرداخت کوتاه است، این درحالی است که نرخ سود سایر وام‌های مسکن به 8 و 9.5درصد رسیده و دوره بازپرداخت این وام‌ها هم ۱۲ساله است.
اما سوال این است، باتوجه به اینکه نرخ سود طرح لیزینگ مسکن بالاست و دوره بازپرداخت هم کوتاه‌مدت است آیا می‌توان شاهد اثرگذاری و تحرک در بازار مسکن بود و آیا این طرح از سوی متقاضیان واقعی مسکن و خانه‌اولی‌ها مورداستقبال قرار می‌گیرد؟
سود بالا و بازپرداخت کوتاه
عباس اکبرپور کارشناس حوزه مسکن، درباره اجرای لیزینگ مسکن به «تعادل» می‌گوید: اجرای طرح لیزینگ مسکن را پیش از این برای خرید اعتباری خودروها به‌ویژه خودروهای خارجی گران‌قیمت تجربه کرده‌ایم اگرچه در طرح لیزینگ خودرو، حداقل 40درصد از هزینه خودرو توسط خریدار پرداخت می‌شد و مابقی توسط شرکت تامین می‌شد. اکبرپور می‌افزاید: اگرچه در طرح لیزینگ مسکن نسبت هزینه خریدار به شرکت لیزینگ 30 به 70 است اما در سایر کشورها این نسبت 5 به 95درصد است و تنها پرداخت 5درصد از هزینه خرید مسکن برعهده خریدار است.
وی ادامه می‌دهد: سقف تسهیلات مسکن در کشورهای دیگر بستگی به اظهارنامه‌های مالیاتی خریدار طی 5 سال پیش از زمان ارائه درخواست دارد و باتوجه به اینکه 95درصد از هزینه خرید را بانک پرداخت می‌کند باتوجه به اظهارنامه‌های مالیاتی سقف هزینه خرید خانه مشخص می‌شود.
به گفته اکبرپور، نرخ سود در سایرکشورها یک تا 1.5درصد است که 20درصد با نرخ سود لیزینگ متفاوت است ضمن اینکه نرخ سود در کشورهای دیگر بر متوسط وام حساب می‌شود اما در ایران نرخ سود باتوجه به کل مبلغ وام سنجیده می‌شود که بر همین اساس سود اسمی 21درصد اما درواقع سود تسهیلات حدود دو برابر نرخ اعلامی است.
این استاد دانشگاه اظهار می‌کند: اجرای طرح لیزینگ تا حدودی می‌تواند به بازار مسکن شوک وارد کرده و رونقی نسبی در این بخش ایجاد کند.
نامناسب برای خانه‌اولی‌ها
وی بیان می‌کند: باتوجه به شرایط مربوط به نرخ سود و دوره بازپرداخت در طرح لیزینگ مسکن پیش‌بینی می‌شود که طبقه جوان جامعه توانایی بهره‌گیری از این طرح را نداشته باشند زیرا هم دوره بازپرداخت کوتاه است و هم اینکه قسط ماهانه برابر کل یا بیشتر از مبلغ درآمد یک زوج جوان می‌شود. اکبرپور تصریح می‌کند: اگرچه پوشش 70درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی در طرح لیزینگ امتیاز خوبی در مقایسه با سایر تسهیلات ارائه شده در بخش مسکن است اما نرخ بهره بالا و دوره بازپرداخت کوتاه، استقبال از این طرح را به‌صورت چشمگیری کاهش می‌دهد.
این کارشناس بخش مسکن اضافه می‌کند: اگر یک متقاضی خرید مسکن به‌دنبال خرید یک واحد مسکونی 650 میلیون تومانی باشد، می‌تواند با بهره‌گیری از طرح لیزینگ400 میلیون تومان وام بگیرد و 250 میلیون مابقی را خودش پرداخت کند که این رقم، عدد بزرگی است.
وی با اشاره به بالا بودن نرخ سود بهره در طرح لیزینگ مسکن می‌گوید: باتوجه به نرخ سود 21درصدی، این متقاضی باید ماهانه حدود 10میلیون تومان به شرکت‌های لیزینگ پرداخت کند که اغلب زوج‌های جوان توانایی بهره‌گیری از این تسهیلات را ندارند.
اکبرپور اظهار می‌کند: باتوجه به شرایط ویژه‌یی که طرح لیزینگ مسکن برای متقاضیان درنظر گرفته است بعید به نظر می‌رسد که طبقه نیازمند و متقاضی واقعی خرید مسکن از این تسهیلات برای خرید مسکن استفاده کنند و این ابزار مناسب خانوارهایی است که قصد تبدیل واحد مسکونی خود به احسن را دارند و مسکن اولی‌ها نمی‌توانند از این تسهیلات بهره‌گیری کنند.
این استاد دانشگاه اضافه می‌کند: البته در صورتی که یک متقاضی مسکن قصد خرید واحد مسکونی کوچک در نقاط جنوبی شهر داشته باشد و بتواند ماهانه 2 تا 3 میلیون به‌عنوان قسط پرداخت کند، می‌تواند از طرح لیزینگ مسکن استفاده کند اما به‌صورت کلی طرح لیزینگ مسکن برای خانه‌اولی‌ها مناسب نیست و برای تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی باید استفاده شود.
وی می‌گوید: طرح لیزینگ مسکن باتوجه به اینکه تنها تعداد محدودی از متقاضیان خرید مسکن را پوشش می‌دهد، نمی‌تواند در کوتاه‌مدت اثر چندانی داشته باشد البته اجرای این طرح موثر است اما نمی‌تواند اثرگذاری چندانی در بازار مسکن داشته باشد.
