هدایت املاک بلوکه شده به بازار با مالیات

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی  

با کاهش قیمت نفت، دولت یکی از مهم‌ترین منابع درآمدی خود را مالیات قرار داده است. اما از آنجایی که هیچ‌گاه زیرساخت‌های لازم برای تغییر روند سنتی اخذ مالیات به خصوص ثبت مکانیزه درآمدهای مودیان مالیاتی به خصوص در بخش‌های تجاری را نداشته، همواره آنهایی که از افزایش مالیات‌ها متضرر می‌شوند، تولیدکنندگان و کارمندانی هستند که میزان درآمد آنها، برای دولت و سازمان امور مالیاتی شفاف و مشخص است. با این حال، یکی از منابع درآمدی برای دولت، مالیات بر خانه‌های خالی خواهد بود. مشروط به آنکه زیرساخت‌های اطلاعاتی لازم در خصوص تعداد دقیق این واحدها، علت خالی ماندن و قیمت نهایی آنها فراهم شود.

حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به تازگی اعلام کرد که امسال قرار است قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود. این در حالی است که به گفته بسیاری از کارشناسان اخذ مالیات از خانه‌های خالی به یک مساله پیچیده تبدیل شده و در این خصوص معتقدند اخذ مالیات آن هم با این ارقام و با این روش نمی‌تواند انگیزه مالکان را برای عرضه واحدهای خود به بازار کنونی ترغیب کند.

این موضوع‌ها در حالی ارائه می‌شود که بر اساس آمارهای ارائه‌شده از سر شماری سال 1390 تعداد خانه‌های خالی در کشور حدود یک میلیون و 66 هزار و در سال 95 این تعداد 2 میلیون و 585 هزار فقره بوده است. بر این اساس، می‌توان دریافت طی فاصله 5 ساله تعداد 2 میلیون و 419 هزار بر میزان خانه‌های خالی افزوده شده درحالی که در همین مقطع زمانی تعداد مالکان در سال 90 حدود 5.60 درصد و این میزان در سال 90 حدود 7.62 درصد بوده است.

این آمار نشان‌دهنده تقاضای بیشتر برای رهن و اجاره خانه در چند سال گذشته است و ریشه آن می‌تواند کمتر شدن درآمد، شرایط بد تسهیلات یا عدم تمایل برای پذیرش ریسک خرید خانه باشد.

در همین زمینه شاهین افتخاری با بیان اینکه همواره اقتصاد مریض دچار بیماری تورمی می‌شود، گفت: رفع این میزان تورم با اخذ مالیات باعث تنگ‌تر شدن حلقه و عوامل محیطی بر مسکن و در ادامه تاثیر مثبتی بر تداوم رکود خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن با اعتقاد به اینکه مالیات در جوامعی مناسب است که دولت‌های محلی طمعی به داشته‌های سازندگان ندارند، گفت: بروکراسی‌های شدید ملی و معنوی ارگان‌های وابسته به شهرداری‌ها به‌اندازه کافی سد راه سازنده‌ها هستند. اعمال قوانین مالیاتی برازنده کشورهایی است که راه را برای تولیدکنندگان هموار کردند. در حال حاضر دولت‌های محلی تنها به دنبال جبران هزینه‌ها و کسب درآمد پایدار هستند. وی با بیان اینکه در تمام کشورها توسعه‌یافته در قبال اخذ مالیات امتیازات خوبی به مردم داده می‌شود، عنوان کرد: در کشور ما به ازای اخذ هرگونه مالیاتی هیچ تسهیلات ارزنده‌یی اعطا نمی‌شود و اگر ما در روند مدیریت شهری گام‌های می‌بینیم پروژه‌هایی هستند که کاربرد و جامعیت تمام نداشته و مشکل شهری را تعدیل نمی‌کنند. یا اگر نگاهی به کاهش بروکراسی‌ها داشته باشیم، متوجه می‌شویم کدام نوع مالیات‌ها بروکراسی اداری سازندگان را کاهش داده یا کاربرد تشویقی داشته است. به‌هرحال نظام اقتصادی بیمار دارای کم‌وکاستی‌های بی‌شماری است که باید اصلاح شود.

افتخاری با اشاره به اینکه هیچ‌کس نقدی بر سیاست‌های مالیاتی ندارد، گفت: اما آیا درست است چپ و راست از سازندگانی که هیچ مشتری برای عرضه مسکن خود ندارند، هزینه‌یی دریافت شود. درحالی که مقصر اصلی عدم حضور موثر متقاضیان در بازار مسکن، نظام اقتصادی کشور و عدم تطابق تسهیلات ارائه‌شده با جیب مردم است.

 این کارشناس مسکن همچنین گفت: به‌هرحال، در حال حاضر از سازنده‌یی می‌خواهند مالیات اخذ کنند که مشتری برای ملک وی وجود نداشته و این مورد نوعی تناقض آشکار علیه تولیدکننده است.

افتخاری گفت: متاسفانه دولت در بخش مسکن دچار بدفهمی شده هرچه فعالان بازار مسکن به مسوولان اشاره می‌کنند به دنبال ارائه راهکارهای نجات‌بخش مسکنی باشید، مسوولان بیشتر به دنبال اخذ امتیاز مالی و هیجانی از بازار نیمه‌جان هستند.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه در حال حاضر بیشتر موسسه‌ها و بانک‌ها املاک خود را برای فروش گذاشته‌اند، گفت: مسوولان وضع و رکود بازار مسکن را جدی تلقی نمی‌کند. همه موسسه‌ها به دنبال نقد کردن سرمایه‌های منقول خود هستند. به‌طور مثال، بیش از یک سال است که بانک ملت ساختمان جم را برای فروش گذاشته اما مشتری واقعی برای عرضه آن پیدا نکرده است. به‌هرحال باید بدانیم وضعیت کنونی مسکن عادی نیست. بدون تردید بیش از دوسوم سازنده‌ها به دنبال بازگشت سرمایه‌های بلوکه خود شده هستند. در حال حاضر برخی از سازنده‌ها به‌شدت درگیر بهره‌های بانکی هستند و اشخاص حقیقی می‌خواهند به آزادی مالی دست پیدا کنند. افتخاری گفت: اخذ مالیات از سازندگان در این دوره زمانی به هر شکل و در هر قالب برازنده نیست. زیرا به چاه افتاده منتظر سنگ نیست، منتظر طناب محکمی است از این مکان رهایی پیدا کند.

 راه موثر کاهش خانه‌های خالی

در این زمینه محمدعلی مهری، کارشناسان ارشد شهرسازی بابیان اینکه عزم جدی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود ندارد، گفت: مقررشده این مقوله با استفاده از سامانه ملی املاک و اسکان کشور وزارت راه و شهرسازی حل‌وفصل شود.

مهری گفت: در حال حاضر اگر نصف تعداد خانه‌های خالی وارد چرخه مصرف شود، بخشی از مشکلات راه و شهرسازی در مقوله طراحی برنامه‌های مسکنی کشور رفع‌ و رجوع می‌شود.

 نقش سامانه ملی املاک

 وی با اشاره به اینکه سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند به‌راحتی این معضل را حل کند، گفت: این سامانه به‌گونه‌یی طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی واداری و پیگیری نقل‌وانتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم کند. بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیاتی بر اجاره خواهند شد.

این کارشناس شهری گفت: فرآیند پلکانی لحاظ شده برای واحدهای خالی می‌تواند اثرات مثبتی برای مالکان متواری از فروش داشته باشد. این فرآیند به‌گونه‌یی طراحی‌شده که از سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، سال سوم معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و بعدازآن معادل 1.5 برابر مالیات متعلقه دارد. به نظر می‌رسد، این فرآیند بتواند مالکان را برای فروش سریع‌تر تشویق کند.

وی گفت: ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل 2درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین می‌کنند. این شاخص هرسال به میزان 2 واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد. اخذ مالیات بر خانه‌های خالی سال‌هاست در کشورهای بسیاری با اهداف خاصی اجرایی می‌شود. مهری با بیان اینکه در صورت اجرایی شدن دریافت مالیات از املاک خالی به ‌هیچ‌ عنوان مالکان تمایلی برای حفظ ملک خود نخواهند داشت، تاکید کرد: در این صورت، حجم معاملات افزایش می‌یابد که در بلندمدت به نفع بازار مسکن است و در آینده از رکودهای سنگین جلوگیری می‌کند.

وی گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی فرآیندی است که می‌تواند مالکان را تشویق به عرضه خانه‌ها در بازار کند. ولی در حال حاضر این میزان به‌هیچ‌عنوان مناسب نیست و هیچ مالکی را ترغیب به فروش ملک خود نمی‌کند.

 رهایی از خانه‌های خالی

در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در حال حاضر آمار دقیقی از میزان خانه‌های خالی وجود ندارد، گفت: این مورد در کنار روش‌های شناسایی خانه‌های خالی برای دریافت مالیات و تعداد متقاضیان مسکن باعث شده تاکنون دولت در خصوص بلوکه شدن املاک کاملا عاجز شود.

غیبی افزود: حال اگر وزارت راه و شهرسازی موظف شده «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. باید ملاحظاتی در این خصوص در نظر بگیرد. این ملاحظات می‌تواند شامل شناسایی ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل‌وانتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی در اسرع زمان باشد.

این کارشناس با بیان اینکه این سامانه می‌تواند دو اثر مثبت بر بازار مسکن داشته باشد، اظهار کرد: دستیابی به شفافیت در معاملات و ممانعت از سوداگری در بازار املاک و مستغلات، دو دستاورد اصلی اجرایی این سامانه است.

غیبی همچنین این سامانه را موثر و مفید بر اقتصاد مسکن دانست و در این مورد گفت: در طی سال‌های اخیر بزرگ‌ترین مشکل نحوی شناسایی تعداد خانه‌های خالی بوده است که به نظر این سامانه بتواند در این امر مفید واقع شود.

وی با بیان اینکه ایجاد و موفقیت این سامانه نیازمند پیش‌شرط‌های متعددی است، گفت: این سامانه در صورتی موفق خواهد بود که دولت و نهادهای مختلف در شفاف‌سازی امور ملکی خود پیش‌قدم باشند و نظام کنترل و نظارت را از بدنه خود شروع و به سایر معاملات تسری دهند.

وی همچنین بابیان اینکه عدم شفافیت در مقوله مسکن کشور باعث شده وزارت راه و شهرسازی اقدام به ایجاد این سامانه داشته باشد، تاکید کرد: در حال حاضر بخش مسکن و دارایی‌های ملکی در ایران از شفافیت بالایی برخوردار نیست و بر این اساس همواره کلاه‌برداری‌هایی در این مقوله رخ‌ داده است. اگرچه این شفاف‌سازی در کشورهای همسایه همانند ترکیه با یک کلیک ساده قابل‌پردازش است، اما امیدواریم با تکمیل شدن این سامانه کشور ما نیز گام‌های خوبی در بخش شفاف‌سازی داشته باشد.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه موارد گفته‌شده مستلزم اجرای صحیح سامانه است، تاکید کرد: اگر این سامانه به‌صورت دقیق و بدون اغماض اجرایی شود می‌توان انتظار داشت بخش مسکن کشور دچار تحول ساختاری و درونی مناسبی شود. همچنین این سامانه می‌تواند یک برنامه مدیریتی دقیقی برای مسکن ایجاد کند. غیبی همچنین اظهار کرد: البته به‌طورکلی موضوع مطرح‌شده یک بحث اجرایی و عملیاتی است و قاعدتا باید پیاده‌سازی شود تا نقد و بررسی نظام کارآمدی آن سنجیده شود. این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه این سامانه نیازمند همکاری چندجانبه است، گفت: به نظر می‌رسد سه حلقه مهم این سامانه وزارت راه و شهرسازی، وزارت دارایی و اقتصادی و شهرداری‌ها هستند. بنابراین باید این ارگان‌ها متعهد به اجرای تمام مفاد و بندهای این سامانه باشند. وی گفت: به ‌هرحال سه سال از تعیین تکلیف دولت مبنی بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌گذرد. اما اجرای آن هنوز این قانون شکل اجرایی به خود نگرفته است، اظهار کرد: زیرساخت موردنیاز برای اجرای این قانون راه‌اندازی سامانه جامع املاک و اسکان در کشور است. چنانچه این سامانه راه‌اندازی شده بود در حال حاضر گونه‌شناسی بهتری از خانه‌های خالی موجود بود.

 املاک سرمایه‌ای نیازمند تعرفه مالیاتی

در همین زمینه فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن با بیان اینکه در حال حاضر خانه‌های خالی سه نوع هستند، گفت: این سه دسته شامل املاک لوکس، املاک سرمایه‌یی و املاک فروشی نیازمند به تسهیلات است.

وی در خصوص املاک دسته دوم گفت: املاک دسته دوم همان املاکی هستند که به عنوان سرمایه برای افزایش قیمت بلوکه می‌شوند و این دسته نیازمند ابزار مالیاتی است.

بیضایی با اشاره به اینکه اگرچه دسته اول نیز نیازمند فرآیند مالیاتی است، اما چون بخشی از آن به عنوان املاک لوکس، گران و تفریحی محسوب می‌شود، بازار تقاضای مخصوص به خود داشته و با مالیات‌های مختلف نمی‌توان این املاک را وارد چرخه مصرف کرد. بیضایی با بیان اینکه مالیات مسکن باید برای املاکی که به امید افزایش قیمت بلوکه می‌شوند اعمال شود، تاکید کرد: مالیات بهترین گزینه برای احتکار این املاک است.

وی ادامه داد: در بین این املاک، دسته سوم که نزدیک به 30 درصد از مجموع املاک است، به دلیل فراهم نبودن شرایط خریدوفروش برای عرضه‌کننده و مشتری، بدون استفاده مانده است. مالکان خانه‌های خالی در این گروه نمی‌توانند مسکن را متناسب باقدرت خرید پایین متقاضی عرضه کنند. به همین دلیل بهترین راه‌حل برای این گروه قرارگیری یک واسطه مالی همانند بانک در بین خریدار و فروشنده است، چراکه با توانمند کردن خریداران خانه‌های خالی در این بخش نیز به فروش خواهد رسید.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: در سال‌های گذشته طرحی در کشور کلید خورد که طی آن بانک مسکن به عنوان واسطه میان خریدار و فروشنده عمل می‌کرد، اما به دلیل کارمزد قریب به 6 درصدی بانک مرکزی و سود 14 الی 15 درصدی سازنده در محاسبه اقساط خریدار، این طرح از حد توان مالی خریداران بالاتر رفت و اجرای چنین طرحی با شکست مواجه شد. باکم شدن قدرت خرید مشتریان، تعداد خانه‌های خالی که سازندگان عرضه کردند نیز افزایش پیدا کرد و مجموع این عوامل به افزایش تعداد خانه‌های خالی در سال‌های اخیر منجر شد که ماحصل این وضعیت را در سرشماری دوره پنج‌ساله 90 تا 95 مرکز آمار مشاهده می‌کنیم.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه نیاز است ارائه املاک خالی از سکنه سهل‌تر شود، اظهار کرد: انبوه‌سازان به‌محض اینکه شرایط برای عرضه بهتر شود و خانه‌های خود را به فروش برسانند اقدام به ساخت مجدد خواهند کرد.

وی گفت: حضور موثر انبوه‌سازان بدون تسهیلات مالی برآیند مطلوبی نخواهد داشت. بنابراین لازم است دولت با تقویت و ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت کمک موثرتری به تقویت نهاده‌های تولیدی داشته باشد. این کارشناس بازار مسکن گفت: به‌ویژه باعرضه زمین به‌صورت ارزان و پایین آوردن قیمت زمین می‌توان شرایط را برای سازنده و مصرف‌کننده تسهیل کرد.