آرامش بازار مسکن تا پایان سال

طیبه علی‌خانی

 کارشناس برنامه‌ریزی شهری

بازار مسکن از مهم‌ترین اجزای اقتصادی است که مستقیما تحت تاثیر سیاست‌های کلان کشور قرار دارد. متاسفانه این روزها همچنان شاهد رکود در بازار مسکن هستیم و آن‌طور که پیش‌بینی می‌شود، خبری از رونق مسکن در 5ماهه آخر سال نیست. بااین‌حال، پیش‌بینی‌ها برای آینده مسکن تا حدودی امیدوارکننده است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در تحقیقی به بررسی دلایل ایجاد رونق و رکود در بخش مسکن با تاکید بر دوره‌ رکودی 1392 تا 1394 پرداخته است.

 نتایج این تحقیق حاکی از آن است که طی این سال‌ها دو دسته عوامل داخلی و خارجی سبب ایجاد رکود در بازار مسکن شده‌اند. عوامل بیرونی شامل فضای نامناسب کسب‌وکار، ‌تغییر و تحولات بازار پول، بودجه عمومی، درآمدهای مالیاتی و نوسانات در بازار نفت است و عوامل درونی عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن، ورود و خروج سازندگان غیرحرفه‌یی و نهادهای مختلف به این بخش، دوره طولانی ساخت ‌و ساز، عدم وجود زیرساخت‌های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی مناسب و همچنین عدم وجود زیرساخت‌های نهادی را شامل می‌شود.

 حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک در مردادماه 96 در اظهاراتی پیش‌بینی کرد که شاهد افزایش قیمت در نیمه دوم سال 96 نخواهیم بود. با اینکه مسوولان دولتی مدعی هستند که در نیمه دوم سال، تغییر چندانی در روند رکود بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد، اما نظرات متعدد کارشناسان این حوزه و افراد صاحب‌نظر، حاکی از ادامه روند رکود در این بازار است.

بنا به گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، طبق آمار داده‌شده توسط مرکز آمار ایران، طی 5 سال گذشته تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه با رشدی 58 درصدی از 1.66میلیون واحد به 2.58 میلیون واحد در سال 95 افزایش‌یافته است که این میزان معادل 11درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در سال 95 است. بر اساس گفته احمد خرم، وزیر سابق راه و ترابری، بازار مسکن با شیب ملایمی از رکود خارج خواهد شد.

بر اساس گزارش‌های میدانی نیز در حال حاضر قیمت اجاره‌بها بین 10 تا 20درصد افزایش‌یافته است، به‌طوری ‌که در برخی مناطق تهران این مقدار به 40 درصد نیز رسیده است. متاسفانه بازار اجاره‌بها به دلیل کاهش ساخت‌وساز که درنتیجه کاهش نرخ سود بانکی اتفاق افتاده، بدتر شده است.

هر چند این کاهش در نرخ سود بانک‌ها از جهاتی می‌تواند به رونق بازار مسکن در آینده کمک کند. بسیاری از مشاوران املاک معتقدند به دلیل پایین بودن قدرت خرید مسکن، سازندگان با این عنوان که سود چندانی از بابت ساخت‌وساز نصیبشان نمی‌شود، سرمایه‌های خود را نزد بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند، از این رو، کاهش نرخ سود بانکی، خروج سرمایه‌های بلوکه‌شده از بانک‌ها و رونق بازار را به دنبال خواهد داشت. در تحقیقی که افشاری و همتی (1392) در شناسایی عوامل موثر بر احتمال وقوع رونق و رکود در بازار مسکن انجام دادند، کاهش و کنترل نرخ سود تسهیلات، می‌تواند موجب کاهش مقبولیت عمومی به سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها و به دنبال آن ورود نقدینگی به بازار مسکن ‌شود.

 در این تحقیق، آنها کنترل نرخ رشد نقدینگی و تورم، متناسب کردن نرخ سود بانکی با نرخ تورم، تقویت بازارهای مالی جایگزین ازجمله بازار سرمایه را به عنوان راهکارهای ممانعت از نوسان شدید در بازار مسکن معرفی کردند. عوامل بسیاری در رکود بازار مسکن و افزایش میزان اجاره‌بها موثرند.

 به عنوان‌مثال، برخی از مشاورین املاک اظهار می‌کنند که آمارهای داده‌شده از سوی دولت واقعی نیست و بر این اساس، پیش بینی روند تغییر در بازار مسکن بسیار مشکل است. با وجود اینکه موقعیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مناسب نیست و بازار را نمی‌توان پیش بینی کرد، اما برای خریداران واقعی یعنی کسانی که مسکن را صرفا برای سکونت خود می‌خواهند، بهترین زمان ممکن است. یکی از دلایل وجود زمان مناسب برای خرید مسکن، تسهیلاتی است که دولت برای بالا بردن قدرت خریداران واقعی در این زمینه عرضه کرده است.  اوراق حق تقدم، قیمت بسیار پایینی دارد و یک وام ۱۱۰میلیون تومانی را می‌توان، 17میلیون تومان خریداری کرد. دولت معتقد است که برای خروج از رکود، نیازمند اتخاذ سیاست‌هایی متفاوت نسبت به دهه گذشته و مداخلاتی از جنس مسکن ‌مهر و حتی مدل‌های تامین مسکن دهه‌های 60 و 70 (توسعه شهرهای جدید) هستیم.

بنا بر گزارش رسانه‌های تخصصی اقتصاد مسکن، طولانی شدن رکود در بازار مسکن انتظارات از دولت را برای رونق بازار مسکن به بالاترین سطح ممکن رسانده است. با توجه به طولانی شدن روند رکود بازار مسکن، متصدیان این عرصه، متوجه نیاز به تغییر اساسی در روند جاری‌شده‌اند. از این رو، سیاست‌های دولت دوازدهم دو مشخصه کلیدی شامل رویکردی واقع‌بینانه به جامعه تقاضا و منع مداخله دولت در نظام عرضه را در نظر دارد.

در این میان، آخوندی هدف دولت برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی 4 سال آتی را «توانمندسازی سه دسته متقاضیان مسکن» معرفی کرد. این سه دسته، حاشیه‌نشین‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده و زوج‌های جوان یعنی همان خانه اولی‌ها را شامل می‌شود. بر این اساس تسهیلات خرید مسکن بایستی متناسب با استطاعت این متقاضیان ارائه شود. به کمک این دو ابزار، طول مدت سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن و طول دوره بازپرداخت تسهیلات، به‌گونه‌یی می‌تواند تنظیم ‌شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی‌، برای خانوارهای متقاضی خرید مسکن، ادامه یابد.

عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سال اخیر نیز مشخص می‌کند که ساخت‌وسازهای انبوه سال‌های قبل از رکود باعث شده است، در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه‌بندی شوند که شامل مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم هستند و فاقد ارتباطی موثر با تقاضای مصرفی است. حدود 2.2 میلیون واحد مسکن مهر، 2.6 واحد مسکونی خالی از سکنه و 2.1 میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت‌وسازهای سوداگرانه ساخته‌شده‌اند، اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده‌اند. در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، همچنان، 20میلیون نفر «بد مسکن» در قالب حاشیه‌نشین‌ها و 6میلیون خانوار ساکنین بافت‌های فرسوده، به عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارند که نیاز آنها از طریق 6. 9 میلیون عرضه ناکارآمد سال‌های گذشته تامین نشده است.

به‌طور کلی، بر اساس آمارهای موجود و بنا بر نظر بسیاری از کارشناسان و متخصصین حوزه مسکن در نیمه دوم سال 96 تغییرات چندانی برای برون‌رفت از رکود در بازار مسکن به وجود نخواهد آمد و تنها می‌توان تثبیت میزان اجاره‌بها و افزایش مقدار نقدینگی به سبب کاهش نرخ سود بانکی و در نتیجه جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران را پیش‌بینی کرد.