تداوم صعود قیمت ملک در 97
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
نوسان نرخ ارز و افزایش خزنده قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال جاری، بازهم بسیاری را نسبت به آینده بازار مسکن در سال 97 نگران کرده است. درحالی که سال 96 به هفته‌های پایانی خود نزدیک می‌شود، گمانه‌زنی‌های زیادی درخصوص قیمت مسکن در سال آینده میان کارشناسان، متخصصان، خریداران، رسانه‌ها، دلالان و... به وجود آمده است. بسیاری از خریداران آینده بازار مسکن را مبهم می‌بینند و البته پیش‌بینی خوش‌بینانه‌یی درخصوص احتمال تعدیل قیمت‌ها و در بهترین حالت ثبات نرخ‌های فعلی ندارند. بنا به باور بسیاری از افرادی که به دنبال خرید مسکن در سال آینده هستند، نوسان نرخ ارز و اثرات روانی آن می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها با شیبی نسبتا تند شود. در همین حال متخصصان و کارشناسان نیز از زوایای مختلف تحرکات احتمالی بازار مسکن در سال آینده را زیر ذره‌بین قرار داده‌اند.
در این گزارش تلاش شده است، در گفت‌وگو با کارشناسان مسکن به سوالاتی از قبیل اینکه آیا قیمت مسکن حبابی است؟ با توجه به کنترل تقریبی بازار ارز توسط دولت، آیا قیمت‌های پیشنهادی مسکن هم تعدیل می‌شود؟ آیا این ادعا که گفته می‌شود که فروشنده‌ها در بازار مسکن حضور ندارند، صحت دارد؟ قیمت مصالح ساختمانی متناسب با کاهش نرخ ارز کاهش یافته‌اند؟ و در این شرایط مسیر بازار مسکن در اسفندماه چه خواهد بود؟ پاسخ داده شود.
شیب ملایم قیمت بازار مسکن تا پایان سال
عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه سیر صعودی مسکن شروع شده است، گفت: به طور حتم این روند صعودی تا پایان سال نیز همراه با شیب ملایم ادامه خواهد داشت و قیمت‌ها در بازار کنونی حتی در صورت صحت حبابی بودن آن سیر نزولی به خود نخواهد گرفت.
آیت‌اللهی با بیان اینکه طی این مسیر منتظر اتفاقات خاص نیز هستیم، گفت: به نظر می‌رسد، برنامه‌های دولت برای کاهش دستوری ارز مسیر سرمایه‌های سرگردان را اندکی به سوی معاملات مسکن سوق دهد. وی گفت: طی روزهای اخیر با افزایش قیمت ارز، طرف عرضه عقب‌نشینی کرد چراکه فروشنده‌ها معتقدند با افزایش قیمت‌ها در بازارهای موازی، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز با رشد قابل توجهی روبه‌رو خواهد شد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه این تفکر ناشی از اقتصاد بیمار کشور است، گفت: تاریخ اقتصادی ایران در یکصد سال گذشته حکایت از این دارد که بخش قابل توجهی از خدمات در حوزه زمین و مستغلات متمرکز شده است.
تورم 13 هزار درصدی طی 23 سال
وی گفت: در واقع بازار مسکن در میان بخش‌هایی که هیچ ارزش‌افزوده‌یی برای اقتصاد ایجاد نمی‌کند، پرسودترین فعالیت اقتصادی کشور بوده است.
آیت‌اللهی گفت: آمارها نشان می‌دهد تورم مسکن از سال ۶۸ تا پایان ۹۱ حدود ۱۳هزار و ٧٠٠درصد بوده است. این رقم در حوزه کشاورزی به 7هزار درصد و در صنعت به 6 هزار درصد می‌رسد؛ یعنی اگر کسی ساختمان ساخت، سودی که فقط از افزایش قیمت محصول و کالا در اثر تورم به دست آورده، دو برابر بخش صنعت است آن هم بدون اینکه هیچ هزینه دیگری متحمل شود.
آیت‌اللهی درباره احتمال افزایش دوباره نرخ ارز در ماه‌های آتی و اثر آن روی بازار مصالح گفت: خوشبختانه بخش اعظمی از مواد و مصالح به‌کار رفته در ساخت و سازهای متوسط و ارزان شهری تولید داخل بوده و از تنش‌های ارزی تاثیری نمی‌پذیرند بنابراین می‌توان تاثیرپذیری افزایش ارز بر مصالح ساختمانی را به دو بخش مصالح تولید داخل و مصالح لاکچری تقسیم کرد که در گزینه اول این رشد همراه با تورم و در گزینه دوم رشد همراه با افزایش ارز خواهد بود.
عرضه کم متراژها تا پایان سال
آیت‌اللهی همچنین بابیان اینکه به نظر می‌رسد تا پایان سال شاهد افزایش حجم معاملات در خریدوفروش خواهیم بود، گفت: بر اساس شایعات اعلام‌شده برای افزایش قیمت مسکن در سال 97 و همچنین براساس رشد ملایم مسکن بازار پایان سال مناسب خریداران مصرفی خواهد بود و بدون تردید در روزهای آتی شاهد افزایش حجم معاملات و قیمت مسکن خواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن گفت: البته با رویکرد سرسختانه و البته نمایشی دولت برای تثبیت ارز انتظار می‌رود بازیگران عرصه بازارهای هیجانی نیم‌نگاهی به بازار باثبات و قدرتمند مسکن داشته باشند. آیت‌اللهی گفت: روزهای آتی را می‌توان روزهای خوش بازار مسکن نامید، چون به نظر می‌رسد در طی هفته‌های منتهی به پایان سال بخش بزرگی از املاک کم متراژ و ارزان قیمت معامله شوند.
قیمت مسکن حباب ندارد
در همین رابطه، فرشید پور حاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با انتقاد از تحلیل‌های اخیر مبنی بر حبابی بودن قیمت مسکن گفت: زمانی که در بازار مسکن صحبت از وجود حباب بزرگ قیمتی می‌شود، باید شاخص‌های ارزش‌گذاری آن واضح و مشخص باشد. متاسفانه تحلیل‌های کنونی بی‌اساس و معیار صحیحی برای سنجش وضعیت کنونی نیست.
وی گفت: بازار مسکن در 5 سال اخیر دچار رکود بوده و سرکوب‌های قیمتی نیز برای این بازار شکل‌گرفته و متاسفانه در چند سال اخیر دولت نیز با این رکود هماهنگ نبوده و فعالیت درخور توجهی برای افزایش عرضه نداشته است. بنابراین افزایش قیمت مسکن رویکردی واقعی داشته است و از آن نمی‌توان به عنوان رفتار حباب گونه یاد کرد. پور حاجت بابیان اینکه نیمه اول سال آینده همین رویه در بازار مسکن قابل مشاهده است، گفت: با توجه به سیستم انبساطی دولت برای سال جدید، رویکرد بانک‌ها برای سپرده‌گذاری، نبوده تسهیلات ارزنده برای توانمندسازی بخش تقاضا رشد شیب دارد مسکن دو از انتظار نخواهد بود البته این شیب زاویه تندی نخواهد داشت.
این دبیرکانون انبوه‌سازان در بخش دیگر سخنانش بابیان اینکه افزایش ارز همواره تاثیر مستقیمی بر زندگی ایرانیان دارد، اظهار کرد: با توجه به ارتباط بسیار منطقی ارزش پایه پولی کشور با نرخ ارز افزایش قیمت تمام وجوه اقتصادی کشور دور از انتظار نیست.
ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن بالاست
پورحاجت در پاسخ به این سوال که آیا این افزایش قیمت مصالح ساختمان مساله‌یی کاملا داخلی است؟ گفت: زمانی که پایه پولی کشور هم سو با نرخ ارز باشد یعنی تمام فعالیت‌های خدماتی و تولیدی نیز افزایش خواهد داشت. به هر حال با صعود دستمزد کارگر، حامل‌های انرژی افزایش قیمت مواد اولیه دور از ذهن نیست.
این دبیرکانون انبوه‌سازان در پاسخ به اینکه گفته می‌شود، فروشنده‌ها در بازار غایب هستند، این ادعا تا چه حد صحت دارد؟ گفت: این موضوع را می‌توان به دو صورت تحلیل کرد اگر منظور از سوال غیبت سازنده‌ها(اکثر آنها فروشنده نیز هستند) از عرصه ساخت‌وساز‌است، باید گفت این غیبت انتخابی نبوده و به علت نبود زیرساخت‌ها و حمایت‌های دولتی بخش بزرگی از سازندگان ذی‌صلاح فرار را بر قرار ترجیح دادند. پورحاجت گفت: در حال حاضر ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بالا است و برای بهبود فضای کسب وکار فعالیت درخور توجهی انجام نگرفته است. وی افزود: اما اگر غیبت این فروشنده‌ها به معنی عدم تمایل آنها به معامله است باید گفت هیچ تولید‌کننده‌یی کالایی را برای احتکار تولید نمی‌کند. طی سال‌های رکود بسیاری از سرمایه‌های سازندگان بلوکه‌شده و به جای سوددهی و کارآفرینی هر روز ارزش این سرمایه‌ها کوچک‌تر شده است.
دبیر کانون انبوه‌سازان عنوان کرد: بنابراین، این تحلیل که فروشنده مایل به فروش نیست، استنباطی کاملا تخیلی است و ملاک قرار دادن درصد اندکی از فروشندگان که به دنبال اهداف سوداگرانه هستند، معیار صحیحی برای سنجش تلقی نمی‌شود. پور حاجت بابیان اینکه اگر بازده شش‌ماهه سال 96 را به خوبی بررسی کنیم به نتایج خوبی خواهیم رسید اظهار کرد: طی شش‌ماهه منتهی به زمستان 96 شاهد افزایش معاملات بازار مسکن و آب شدن یخ رکود مسکن بودیم. البته این ذوب‌شدگی در تمامی شهرها و حتی محله‌ها عمومیت نداشته و در برخی از کلان‌شهرها و مناطق این ذوب شدن فراتر از تصور بوده است.
به هر حال ارزیابی ارقام و اعداد معاملات نشان می‌دهد در برخی از محله‌ها و مناطقی که شاهد رونق حجم معاملات بوده‌ایم، رشد قیمتی 30تا 40درصدی نیز بروز یافته است. وی افزود: به هر حال به نظر می‌رسد، رشد حجم معاملات و افزایش قیمت ناشی از این رشد تا پایان سال نیز ادامه‌دار باشد. پورحاجت فضای کنونی بازار مسکن را خطرناک دانست و گفت: سیاست‌های سرکوب گرانه قیمت مسکن در شرایط کنونی می‌تواند برای بازار درحال رونق بسیار خطرناک باشد.
مقابله با سوداگری
در همین راستا سیدمنصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه رونق نسبی و به تبع آن افزایش قیمتی که در بازار مسکن مشاهده می‌شود، حباب نیست، گفت: قیمت‌های کنونی یک واقعیتی است که حتی می‌تواند منجر به تثبیت قیمت معاملات انجام گرفته در بازار مسکن نیز شود.
غیبی گفت: اینکه تصور شود در سال آتی با کاهش معناداری در قیمت مسکن مواجه شویم نیز تحلیل نادرستی است چراکه عواملی چون کاهش سود سپرده‌های بانکی و هر نوع تزلزل در بازار بورس و ارز و طلا باعث سریز شدن سرمایه‌های مدیریت نشده به بازار مسکن می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: ورود سرمایه‌های مدیریت نشده منجر به بدترین نتیجه در رونق بازار سوداگری در اقتصاد مسکن خواهد شد. به‌هرحال، با این رویه به نظر می‌رسد این غول دو سر درحال بیداری است و می‌تواند خواب مصرف‌کننده‌های واقعی را آشفته کند.
غیبی گفت: مهم‌ترین توصیه آن است که دولت و مجلس قوانینی را وضع کنند که از سوداگری در حوزه مسکن جلوگیری شود ازجمله محدودیت در خرید و فروش مسکن از سوی افراد از نظر تعداد و امکان معامله ملک در یک سال تا خواهان واقعی عقب نمانده و بتواند در آرامش به خرید و سرمایه‌گذاری در بانک‌های عامل برای اخذ تسهیلات اقدام کند. نه اینکه تا دوره اعطای تسهیلات بانکی برسد مسکن مطلوبش با نظام سوداگری افزایش جهشی داشته باشد و رفته رفته دست بسیاری از متقاضیان از خرید ملک کوتاه شود. این کارشناس اقتصادی گفت: در صورتی که دولت بتواند مسکن را از حالت یک کالای تجاری و سرمایه‌یی خارج کرده و به عنوان یک کالای مصرفی به دست متقاضیان واقعی برساند، بازار سوداگری در این بخش از بین رفته و سرمایه‌های بخش خصوصی و حتی دولتی به جای خرید و احتکار ملک و مسکن به سوی تولید مولد و اشتغال‌زا سرریز می‌شود و به تبع آن فضای سوداگری در اقتصاد مسکن نیز به شدت کاهش می‌یابد.
مکانیسم تحلیل برای افزایش قیمت مسکن
در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی معتقد است: میزان تاثیرگذاری هزینه‌های ارزی در عرضه مسکن جزو ناچیزترین عوامل تاثیرگذاری مستقیم محسوب می‌شود. از همین‌رو می‌توان گفت، اگر به صورت صریح بتوانیم درخصوص تاثیرگذاری نرخ ارز بر قیمت تمام شده مسکن نظر دهیم باید گفت، این شاخصه به‌صورت مستقیم اثر چندان محسوس و چشمگیری در این بخش بر جای نمی‌گذارد.
مهری گفت: به طور کلی، ارز یک کالای سرمایه‌یی محسوب می‌شود به همین دلیل قاعدتا پیش‌بینی نمی‌شود که یک کالای سرمایه‌یی روی یک کالای غیرسرمایه‌یی مانند مسکن اثرات مستقیم و محسوسی برجا بگذارد.
وی گفت: بخش قابل توجهی از مصالح و مواد اولیه ساختمانی در کشور تولید می‌شود بنابراین به نظر می‌رسد، قیمت ارز تاثیر چندانی بر مصالح غیر وارداتی نخواهد داشت. وی درخصوص میزان تاثیرگذاری نرخ ارز در قیمت عرضه مسکن گفت: در چند سال اخیر مشاهده شده افزایش نرخ دلار تاثیر نامطلوبی بر بازار مسکن بر جا گذاشته است. در حقیقت ماجرا از این قرار است که اصولا با افزایش نرخ ارز در اقتصاد کشور، تورم و انتظارات تورمی به وجود می‌آید. این کارشناس شهرسازی گفت: همین رویه موجب می‌شود که انبوه‌سازان، سازندگان خرد و مالکان مسکن دست به مقایسه سایر کالاها و خدمات بزنند و همین قیاس خود به خود منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
مهری اظهار کرد: همچنین با افزایش نرخ ارز و به دنبال آن افزایش تورم عمومی، دستمزدها نیز افزایش می‌یابد که همین تاثیر محسوسی بر نرخ قیمت مسکن به جای خواهد گذاشت.
وی گفت: هر زمان نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، بخشی از سرمایه را به سمت خود جذب کرده و بعد از یک دوره نوسان و تغییر، افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده و سود برده‌اند در گام بعد اغلب وارد بازار مسکن می‌شوند و تقاضای نسبتا زیادی را برای بخش مسکن ایجاد می‌کنند. این تقاضای ایجاد شده افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.
