معرکه دلار در بازار رهن و اجاره

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

تجربه نشان داده است که نرخ ارز به ‌صورت مستقیم و فوری، اثری بر قیمت مسکن یا هزینه‌های تولید این بخش ندارد و نباید انتظار داشته باشیم که نوسانات نرخ ارز در کوتاه‌مدت بر قیمت تمام‌ شده مسکن یا در نهایت بر قیمت مسکن تاثیر سریعی داشته باشد.

 در واقع نوسانات نرخ ارز، آثار طولانی‌مدت بر بازار مسکن دارد و در فاصله زمانی کوتاه اثری بر آن نخواهد داشت. ضمن اینکه نوسانات نرخ ارز باید در یک محدوده زمانی مشخص تداوم داشته باشد تا بتوان شاهد تاثیرگذاری این نوسانات بر قیمت مسکن باشیم، بر همین اساس به نظر نمی‌رسد که افزایش نرخ ارز در هفته‌های اخیر قیمت مسکن را در ماه‌های آتی افزایش دهد اما با توجه به اینکه نرخ ارز یکی از عوامل مهم تاثیرگذار در اقتصاد کلان کشور است. به ‌عبارت ‌دیگر، سرنوشت بازار ارز و مسکن به هم گره‌ خورده است و با نوسان نرخ ارز(کاهش یا افزایش) یکی از بازارهایی که با تاخیر زمانی مشخص تحت تاثیر قرار می‌گیرد، بازار مسکن به‌ خصوص بازار اجاره است و نوسانات نرخ ارز تاثیری قطعی بر بازار و قیمت بازار اجاره خواهد داشت. در واقع تاثیرپذیری این دو بازار از یکدیگر و پیوند ناگسستنی بازار ارز و مسکن از منظر اقتصاد کلان و نوع تقاضای سوداگرانه مطرح می‌شود.

 آمارها چه می‌گویند؟

براساس آمارهای منتشر شده از سوی مراجع رسمی، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در دولت اول سازندگی حدود 6 درصد بوده درحالی که قیمت دلار در پایان دوره 150تومان بوده است. در دولت دوم سازندگی قیمت مسکن درحالی با رشد 27درصدی روبه‌رو شد که درصد رشد دلار در پایان دوره حدود 169درصد رشد داشته است.

در همین بازه زمانی رشد اجاره‌بها نیز 27درصد نسبت به گذشته رشد داشته است.

اما براساس همین آمارها در دولت اول اصلاحات با رشد 50.9 درصدی دلار قیمت مسکن 11.5درصد و قیمت اجاره حدود 20درصد رشد داشته است. همچنین در دولت دوم اصلاحات تنها با رشد 5.83 درصدی قیمت دلار قیمت مسکن به رقمی حدود 26.5درصد و بخش اجاره به 24درصد می‌رسد.

در این میان همزمان با شروع دولت اول محمود احمدی‌نژاد با رشد 12.2درصدی قیمت دلار، قیمت مسکن با کاهش 2.5درصدی به رقمی حدود 24درصد رسید اما نکته قابل ‌توجه این مبحث مربوط به بخش اجاره است. به رقم افزایش بسیار اندک قیمت دلار و رشد نا محسوس مسکن، رشد اجاره‌بها به رقمی حدود 27درصد رسید.

در دولت دوم احمدی‌نژاد به رقم افزایش 219درصدی قیمت دلار قیمت مسکن و اجاره نسبت به دولت اول احمدی‌نژاد با کاهش روبه‌رو شد که به گفته بسیاری از کارشناسان دلیل این کاهش جذابیت بیش ‌از حد دلار برای متقاضیان بوده است. در این دوره زمانی بسیاری از نقدینگی‌های خانگی مردم وارد بازار ارز شده تا به امید افزایش نقدینگی خود یا دستکم حفظ ارزش آنها وارد بازار مسکن شوند.

اما با شروع دوران رکود، بازار مسکن با وجود افزایش 32.3درصدی دلار با افزایش 5.7 درصدی قیمت مسکن و 10درصدی نرخ اجاره روبه‌رو می‌شود.

با تحلیل فنی آمارهای موجود می‌توان دریافت بازار مسکن همواره به ‌نوعی بازیچه بازار ارز بوده است. به‌ هر حال نباید فراموش شود که بازار ارز تاثیرات اقتصادی بر جوانب مختلف جامعه ازجمله گران‌تر شدن کالاهای مصرفی و سرمایه‌گذاری دارد.

 کیفیت رونق مسکن در چند ماه آتی؟

در همین رابطه سلمان خادم‌المله، تحلیلگر بازار سرمایه و مسکن با بیان اینکه تا زمان تثبیت قیمت ارز، بازار مسکن به‌ خصوص اجاره شاهد تنش نخواهد شد، گفت: بدون تردید در چند ماهه آینده قیمت ارز متعادل‌تر شده و مسکن با اندکی رشد روبه‌رو خواهد شد.

خادم‌المله افزود: درحال حاضر بازار مسکن به دلیل ناتوانی متقاضیان مصرفی در خرید ملک صرفا قابلیت سرمایه‌گذاری دارد. به عبارت دیگر با افزایش قیمت دلار تنها دهک‌های 8 و 9 قدرت معامله و حضور در بازار کنونی را خواهند داشت.

این استاد دانشگاه بابیان اینکه رونق مسکن به‌واسطه ورود این گروه رونق دلچسبی نخواهد داشت، گفت: تحرک بازار مسکن نیازمند ورود سریع و پرقدرت متقاضیان مصرفی است اما متاسفانه در چند سال اخیر برای توانمندسازی تقاضای مصرفی فعالیت درخور توجهی رخ نداده است.

 اجاره متناسب با قیمت مسکن

خادم‌المله در ادامه درخصوص تاثیر ارزبر بازار اجاره گفت: براساس نتایج گذشته انتظار می‌رود، اجاره‌بها متناسب با قیمت مسکن باشد و براساس مبانی نظری اقتصاد مسکن نیز قیمت و اجاره مسکن رابطه‌یی ساختاری با یکدیگر دارند به‌ گونه‌یی که افزایش یک‌طرف می‌تواند موجب افزایش طرف دیگر شود تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

این کارشناس با اشاره به اینکه به طور حتم در آینده نزدیک با رشد اجاره‌بها روبه‌رو خواهیم بود، خاطرنشان کرد: البته این رشد کمی بیشتر از قیمت مسکن بوده و مسکن دچار رکود تورمی خواهد شد.

 رفع ‌و رجوع کسری ریالی موجران با اجاره‌بها

خادم‌المله با اشاره به اینکه کاهش قیمت ریال در برابر دلار موجران را وسوسه به افزایش قیمت می‌کند، اظهار کرد: همواره اینگونه بوده که موجر کم و کاستی حاصل از کاهش ریالی خود را با افزایش اجاره‌بها رفع ‌و رجوع کرده است.

به گفته این کارشناس در واقع بخشی از افزایش قیمت اجاره‌بها به دلیل انتظارات موجران و بخشی دیگر مربوط به اثر تورمی است که بالا رفتن نرخ ارز در برخی بخش‌ها به جا می‌گذارد.

همچنین به اعتقاد این استاد دانشگاه نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد البته در کوتاه‌مدت بازار اجاره درگیر مسائلی همچون عوامل روانی، انتظارات عرضه و تقاضا خواهد بود.

خادم‌المله درنهایت گفت: به‌ هر حال تصور افزایش قیمت برای بازار اجاره در ماه‌های آینده خارج از ذهن نخواهد بود.

 بازار مسکن در شرف افزایش قیمت

در ادامه این گزارش مجید صفاری، معاون یک شرکت ساختمانی با بیان اینکه با افزایش دلار بهای تمام ‌شده تمام کالاها افزایش می‌یابد، گفت: این مورد در صورتی رخ می‌دهد که مسوولان برای توانمندسازی جیب متقاضیان مصرفی مانند بازار اجاره فعالیت چندانی انجام نداده‌اند.

صفاری افزود: طی دهه‌های گذشته قیمت مسکن و اجاره رابطه بلندمدت و با ثباتی باهم داشته‌اند بنابراین با افزایش دلار و به‌ تبع آن تورم، اجاره‌بها نیز با رقم محسوسی افزایش خواهد یافت.

وی ادامه داد: با این اوصاف می‌توان گفت بازار مسکن در روزهای آتی شاهد رشد ۸ درصدی مازاد بر نرخ تورم خواهد بود و بازار اجاره نیز رقمی بیش از این مقدار را تجربه خواهد کرد.

وی درنهایت گفت: البته نرخ اجاره در املاکی که به‌صورت روزانه یا با نرخ ارز محاسبه می‌شود، رشد قابل ‌توجهی خواهد داشت.

 رشد منطقی اجاره‌بها؟

در ادامه این گزارش، افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسکن با بیان اینکه رکود بخش مسکن با افزایش نرخ ارز عمیق‌تر خواهد شد، گفت: افزایش ارز تورم را به دنبال دارد و این مورد می‌تواند تاثیر بسزایی در افزایش نرخ اجاره‌بها داشته باشد.

پروین‌پور افزود: همواره برخی از موجران، قیمت ملک خود را با قیمت انواع کالاها و خدمات مقایسه می‌کنند و وقتی می‌بینند بسیاری از کالاها و خدمات روزمره افزایش‌یافته است، ترجیح می‌دهند برای حفظ قدرت خرید کالاهای عمومی خود، قدرت درآمدی‌شان را از طریق افزایش اجاره‌بهای ملکشان حفظ کنند.

این کارشناس بازار مسکن با افزایش نرخ ارز سیب نقدینگی‌ها به سمت خرید ارز سنگین‌تر می‌شود، گفت: درحال حاضر تمایل بازار برای خرید ارز بیشتر از ملک است بنابراین تمامی کسانی که اندوخته مازاد دارند درحال جمع‌آوری ارز از بازار هستند.

پروین‌پور درنهایت خاطرنشان کرد: بدون تردید تا ماه‌های آینده بازار مسکن و اجاره با رشد منطقی روبه‌رو خواهند شد.

 نرخ اجاره تابع نیاز مصرف‌کننده

در ادامه همین گزارش به اعتقاد سید منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن، نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است، نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه‌یی است.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها شود، همین افزایش تقاضای اجاره‌نشینی است، خاطرنشان کرد: متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضایی شده و بین اجاره‌نشین‌ها در حال بازارگرمی است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است. این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تاثیر متغیرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.

از این رو، بنا به برخی برآوردهای مبتنی بر مدل‌های ریاضی، رشد متوسط نرخ اجاره‌بهای ملک در سال 97 نمی‌تواند رشدی بیش از 10 الی 12درصد داشته باشد اما می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری ازیک‌طرف و از طرف دیگر کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آتیه می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن شود، به عنوان عوامل تهدید‌کننده بازار مسکن اشاره کرد که منجر به عدم توانایی کنترل بازار مصرف هم در حوزه اجاره و هم در بخش خریدوفروش خواهد شد. پیامدی که می‌تواند معادلات سایر متغیرهای اقتصادی روی کاغذ را به‌هم‌ریخته و خود تبدیل به معادله چند مجهولی شود.

 اثرگذاری تغییرات ارزی باثبات

تجربه و تحلیل عددی هر دو توامان ثابت می‌کنند که تغییرات قیمتی ارز، تاثیر معنادار و موثری بر حوزه مسکن نمی‌توانند داشته باشد. چراکه اولا این تغییرات پایدار و مدت‌دار نمی‌تواند باشد. ثانیا جنس این دو در اقتصاد از هم جداست. ولی در یک نقطه مهم به هم می‌رسند که همان نقطه، محل رانت‌خواری و سوداگری است و شاید تک‌نرخی شدن ارز بتواند این نقطه تلاقی را قطع نماید. آنچه از تغییرات چند نرخی ارز بر اقتصاد ایران موثر واقع می‌شود، رشد فضای سوداگرانه و کاسب‌کارانه در اقتصاد است که همین حس و حال می‌تواند تاثیر روانی کاذب در مبادلات مسکن ایجاد کند.

با تک‌نرخی شدن ارز و با خروج تقاضاهای سوداگرانه از بازار ارز کنترل نوسانات این بازار بیشتر امکان‌پذیر شده و به‌تبع آن بازار مسکن نیز از التهابات کاذب و هیجانی ناشی از نوسانات قیمت ارز در امان خواهد بود. و این تثبیت قیمت ارز موجب رشد و شکوفایی اقتصاد کشور و از بین رفتن تمام رانت‌های موجود در این عرصه می‌گردد. از این رو، تک‌نرخی شدن ارز موجب ایجاد ثبات در فعالیت‌های اقتصادی ازجمله حوزه مسکن می‌شود و از بسیاری رانت‌ها و تبعیض‌هایی که موجب لطمه به این حوزه اقتصادی می‌شود جلوگیری می‌کند.

 مشکل اصلی بازار اجاره؟

در ادامه همین مبحث، ابوالحسن رامین‌فر، فعال حوزه ساخت و ساز بابیان اینکه رابطه بازار مسکن با اجاره یک رابطه ریاضی گونه است، گفت: باید اجاره‌بها به شکلی باشد که قیمت کل مسکن طی 12سال توسط اجاره‌بها پرداخت شود.

وی افزود: این فرمول با کسر پول رهن فشار کمی بر دوش مستاجران وارد می‌کند اما متاسفانه موجران هیچگاه تابع این فرمول‌های قانونی نیستند.

این فعال ساختمانی با اشاره به اینکه بدون تردید با افزایش نرخ ارز قیمت اجاره نیز با رشد روبه‌رو خواهد شد خاطرنشان کرد: وقتی بازاری فاقد رگلاتوری باشد هر کس با کسری جیب خود بر اجاره قیمت خواهد گذاشت.

رامین‌فر درنهایت گفت: به ‌هر حال اقتصاد کشور ما وابستگی کاملی با نرخ ارز دارد بنابراین انتظار افزایش قیمت در همه حیطه‌های اقتصادی دور از انتظار نیست.