افزایش تقاضا اجاره مسکن از 3 کانال

سجاد فروغی  کارشناس مسکن  

بازار رهن و اجاره همواره تحت تاثیر نوسانات بازار مسکن و بازارهای موازی سرمایه قرار دارد. اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره‌بها در هر زمانی، قیمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص‌هایی چون نرخ سود سپرده‌های بانکی یا تورم حاکم بر کشور یا قیاس مالکان میان واحدهای مسکونی تحت تملک خود با سود سپرده بانکی نیز به دلیل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعیین اجاره‌بها، موثر هستند این در حالی است که نباید چنین شاخص‌هایی در اجاره‌بها دخالت داده شوند.

در چند دهه گذشته در کشور ما سه نوع تقاضا در بازار اجاره موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌یی شده است، در حالی که بخش تولید مسکن متناسب با این جریان رشد نداشته و همین امر نیز نخستین گام از فرآیند بروز عدم کارایی در این حوزه را رقم زده است.

این افزایش تقاضا در وهله اول، به سبب زاد و ولد و افزایش سریع جمعیت در دهه‌های گذشته بوده که موجب جوان‌تر شدن ساخت جمعیتی کشور در دهه‌های بعد و حضور پرشمارتر آنها در بازار مسکن برای تامین سرپناه در آغاز زندگی مستقل و تشکیل خانوار جدیدشان می‌شود.

معمولا بخش قابل توجهی از جمعیت، به دلیل عدم امکان حضور در بازار مسکن ملکی، روانه بازار استیجار می‌شوند. در وهله دوم، شهری شدن پرشتاب در چند دهه گذشته، کشوری با جمعیت غالب روستایی را، در دهه ۱۳۹۰ با بیش از ۷۰ درصد جمعیت شهری، به جامعه‌یی شهرنشین تبدیل کرده است. جامعه‌یی که به‌طور طبیعی سهم اجاره‌نشینی در آنها بالا‌تر از حوزه‌های روستایی است.

دلیل سوم، تغییر در الگوی اشتغال کشور است که از قالب عمدتا کشاورزی خارج شده و سهم مشاغل خدماتی و صنعتی درآن فراوانی بیشتر یافته است. ساخت و الگوی اشتغال مدرن و تحرک و پویایی ذاتی در این نوع مشاغل که احتمال جابه‌جایی و تغییر مکان را در آنها افزایش می‌دهد، از دلایل افزایش اجاره نشینان در کشور شده است.

تعیین نرخ اجاره‌بها نیز از گذشته تابع قیمت مسکن و بازارهای موازی به ویژه سود سپرده‌های بانکی بوده و در واقع یکی از موارد ناهنجاری در تعیین نرخ اجاره‌بها توسط موجر که نقشی اساسی در این بازار ایفا می‌کند میزان سود بانکی است. بسیاری از مالکان همواره دلیل افزایش اجاره‌بها را به بهای ملک خود مرتبط می‌دانند و سرمایه‌گذاری مبلغ ملک خود در بانک را همواره به صرفه‌تر از دریافت اجاره‌بها بیان می‌کنند و از طرفی در مواقع کاهش سود بانکی با کاهش مبالغ ودیعه اجاره‌بهای بیشتری را به جبران آن کاهش طلب می‌کنند که این روند همیشه به ضرر مستاجر است.

در یک سال گذشته با توجه به اینکه بانک‌ها سود کمتری به سپرده‌ها می‌دهند، تمایل موجران به دریافت پول پیش (ودیعه مسکن) کمتر شده و بیشتر تمایل دارند تا اجاره بگیرند و همین موضوع در بالا رفتن کرایه‌ها در ماه‌های پیش‌رو اثرگذار خواهد بود.

از طرفی با رونق گرفتن بازار خرید و فروش مسکن و نواسانات قیمت‌ها در ماه‌های اخیر و نوعی بلاتکلیفی در خریداران و فروشنگان، میزان عرضه در بازار اجاره مسکن کاهش یافته است؛ درنتیجه کاهش عرضه خانه‌های آماده اجاره تا حدودی به افزایش اجاره‌بها کمک خواهد کرد.

عموم مردم نیز میان قیمت انواع کالاها و خدمات مقایسه می‌کنند و وقتی می‌بینند بسیاری از کالاها و خدمات روزمره افزایش یافته است، ترجیح می‌دهند برای حفظ قدرت خرید کالاهای عمومی خود، قدرت درآمدیشان را از طریق افزایش اجاره‌بهای ملک‌شان حفظ کنند.

بر این اساس پیش‌بینی می‌شود، اجاره‌بهای مسکن در تابستان با افزایش روبه‌رو باشد.

یکی از عوامل مهمی که می‌توانست امروز فشار بر قشر مستاجر را کمتر کند اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود که متاسفانه مسکوت مانده و عده‌یی از مالکان با خالی نگهداشتن آپارتمان‌های خود و طلب مبالغ غیرمنطقی از مستاجران به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند.

طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی اگرچه در سال ۸۶، از اولویت خارج شد، اما در اوایل سال ۸۸ این طرح در شورای‌ عالی مسکن مجددا مطرح شد که مراجع مالیاتی به دلیل غیرممکن بودن‌ شناسایی واحدهای خالی، به نوعی پیش‌بینی عدم موفقیت در اخذ مالیات از واحدهای خالی را به مقامات دولت هشدار دادند و پیرو آن، طرح برای بار دوم مسکوت گذاشته شد.

در سال ۱۳۹۲با اصرار وزیر راه و شهرسازی وقت برای همکاری در این زمینه با کمیسیون اقتصادی مجلس، طرح مالیات بر خانه‌های خالی با عنوان لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. بر اساس مصوبه مجلس که در قالب اصلاح ماده ۵۴ به تصویب مجلس رسید، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره خواهند شد به گونه‌یی که در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه؛ سال سوم برابر مالیات متعلقه؛ در سال چهارم به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه از خانه‌های خالی اخذ خواهد شد.

اما متاسفانه طرح فوق نیز به دلیل عدم اجرای مناسب نتوانسته مرهمی برای گرانی اجاره‌بها و عرضه مسکن باشد.