عوامل موثر بر گرانی واحدهای مسکونی

دکتر سیدمنصور غیبی

کارشناس اقتصاد مسکن

اقتصاد به معنای ساده آن یعنی مدیریت منابع مالی (اعم از ریالی و منابع طبیعی برخوردار از آن) در یک جامعه برای نیل به پایداری کسب وکار و به تبع آن رونق اقتصادی خانوارها و در نهایت تثبیت و تضمین درآمد ملی یک کشور.

زمانی که مدیریت این اقتصاد برای نیل به اهداف مذکور دچار نوسان و ناپایداری می‌گردد، باید به عوامل درونی و عوامل بیرونی موثر بر این دلایل پرداخت. بحث اقتصاد مسکن نیز متاثر از این عوامل به دو شکل، تاثیرات خود را نمودار می‌کند:

 عوامل درون سازمانی اقتصاد مسکن

از عوامل درونی می‌توان از سیاست‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن و برنامه‌ریزی‌های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه‌یی از جمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب وام‌های دولتی و سیاست‌های تشویقی و تنبیهی و تسهیلات مربوط به صدور پروانه‌های ساخت مسکن و تدوین برنامه‌های تعاملی بین مجریان و متولیان امر تولید مسکن ازجمله شهرداری‌ها و وزارت مسکن و سازمان‌های نظام مهندسی و سایر زیرمجموعه‌های این نهادها و دوایر دولتی نام برد که هر کدام از این تصمیمات به تنهایی می‌تواند تاثیر و نمود خود را در حوزه اقتصاد مسکن تعریف و تاثیرگذار نماید. کما اینکه با توجه به سیاست‌های اعمالی در ادوار گذشته و همچنین برنامه‌های جاری این دوره نیز تاثیر خود را بازتاب داده است که نتیجه آن فعالیت توسعه‌یی در شهرها در کنار ضعف قوانین، منجر به مداخله دولت در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش افزوده (رانت) فراوان و به‌دنبال آن انحصارگرایی و افزایش مداوم قیمت ملک شده است و مهم‌تر آنکه مکان یابی بی‌قاعده برای توسعه شهرها باعث پراکندگی توسعه کالبدی شهرها و گسیختگی و عدم انسجام کالبدی آن و تخریب محیط زیست و در نتیجه کاهش کیفیت زیست شهری شده است. در این رابطه می‌توان به تشریح تاثیر عوامل یادشده اشاره کرد.

پس از انقلاب اسلامی عمده توجه سیاست‌های مسکن به مساله زمین معطوف شد که مهم‌ترین آن ملی کردن زمین شهری برای توزیع مجدد مالکیت آن بود که در سال 1358 انجام معاملات روی زمین‌های شهری ممنوع اعلام شد و سیاست دولت با عاملیت بنیاد مسکن انقلاب اختصاص زمین به گروه‌های کم درآمد برای رفع نیاز و حل اجاره‌نشینی این طیف از افراد جامعه بود. اما همین سیاست باعث تشدید مهاجرت به داخل شهرها شد و در ادامه و با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در همان سال، گام بلندی در راستای دخالت همه‌جانبه دولت در بازار زمین و مسکن فراهم شد. به‌طوری که براساس این قانون ذخیره اراضی شهری در تهران و سایر شهرهای بزرگ بدون پشتوانه مطالعاتی و برنامه‌ریزی شده تقریبا به حد صفر نزدیک شد.

به دنبال این تحولات و آسیب‌شناسی عملکرد قوانین فوق در سال 1361 با تصویب قانون اراضی شهری دولت درصدد کنترل و نظارت عالیه بر عملکرد و نحوه واگذاری و تخصیص زمین به متقاضیان برآمد به نحوی که عملا تامین و عرضه زمین و در پی آن تولید مسکن در کشور در حیطه وظایف دولت قرار گرفت. می‌توان اذعان داشت که تهیه و تصویب قانون اراضی شهری نخستین اقدام سازمان یافته و فراگیر برای نظم‌دهی به بحث تملک و واگذاری زمین در یک سازمان متمرکز دولتی بوده که برای رفع آشفتگی‌های بازار زمین و مسکن ایجاد شد. اما خلأ بین عرضه و تقاضای زمین و وجود عوامل قدرتمند در بازار سرمایه‌یی زمین و مسکن باعث افزایش مداوم قیمت زمین و به قدرت رسیدن دوباره بازار ملک و املاک در کشور گردید.

سال 1368 مصادف است با تدوین نخستین برنامه توسعه که در این برنامه مساله زمین در دو بخش مکان یابی و تامین زمین مدنظر قرار گرفت و در این برنامه سهم دولت در عرضه زمین به 45درصد محدود شد که باید توسط سازمان زمین شهری در داخل شهرها و شهرهای جدید عرضه می‌شده است. و در برنامه دوم توسعه سهم دولت از عرضه زمین به 30درصد کاهش یافت و بدین‌ترتیب کاهش سهم دولت در عرضه زمین و محدود کردن آن به توسعه منفصل را می‌توان از ویژگی‌های سیاست‌گذاری این برنامه دانست. در برنامه توسعه سوم دولت سعی کرد به‌طور کلی پای خود را از بازار زمین و مسکن بیرون بکشد و فروش زمین‌های دولتی به قیمت‌های بازار آزاد را به عنوان یک محور اصلی سیاست‌گذاری زمین در برنامه سوم توسعه مطرح کرد. این پدیده منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن تولیدی در کشور شد. در برنامه چهارم و پنجم توسعه هم موضوع زمین به مسکن ختم شد و مواردی چون ارائه تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن و کمک به مسکن محرومان و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری مورد توجه قرار گرفت.

مسکن و نیاز به آن چه در بعد مصرفی و چه در بعد سرمایه‌یی و نقش آن در شکوفایی اقتصاد ملی مقوله‌یی نیست که بتوان به‌راحتی از کنار آن گذشت. اما با مطالعه و بررسی برنامه ششم توسعه می‌توان به عدم توجه مستقیم به این پارامتر مهم اقتصادی را شاهد بود. به نحوی که هیچ راهکار و برنامه عملیاتی بر توسعه ساخت و تولید مسکن و ارائه آن به متقاضیان تعریف نشده است. از این رو، به نظر نمی‌رسد که این عدم توجه به مقوله مسکن در برنامه ششم سهوی و غیر عمدی باشد. در برنامه‌یی که به تمام بخش‌های اقتصادی و زیربنایی و اجتماعی و فرهنگی و با رویکرد توسعه همه‌جانبه، پایدار، دانش بنیان، عدالت بنیان، مردم بنیان، درون‌زا و برون‌زا و برای دستیابی به رشد اقتصادی شتابان، پویا، پایدار و اشتغال‌زا، تقویت رقابت‌پذیری و ارتقای بهره‌وری، توسعه مشارکت بخش‌های خصوصی و تعاونی، توانمندسازی فقرا و محرومین، ارتقای سرمایه اجتماعی، تعالی و توسعه فرهنگی، و... پرداخته شده است، از این رو، نبود جایگاه توسعه و تولید مسکن و راهکار عملیاتی آن نمی‌تواند بدون دلیل باشد. تنها دلیل این مهم، آن می‌تواند باشد که دولت نگران از تبعات منفی دخالت‌های گذشته در حوزه مسکن، این‌بار نمی‌خواهد مثل سایر برنامه‌های توسعه اقتصادی خود را مسوول پیامدهای منفی ناشی از دخالت بدون برنامه دولتی در اقتصاد زمین و مسکن بداند. خلاصه اینکه در برنامه توسعه ششم توجه به اقتصاد و شکوفایی آن بسیار مورد توجه بوده و باید انتظار داشت اقتصاد مسکن نیز حتما در دل این مقوله جای گرفته و مورد توجه هست اما به صورت پیدا و صریح به آن پرداخته نشده است تا از تبعات آتی هر گونه قول و وعید احتمالی، اقتصاد ملی آسیب و صدمه نبیند به نحوی که به تناسب نیاز و ایجاب شرایط اقتصادی در طول برنامه و به استناد ماده و تبصره‌های مختلف آن بتوانند راهکار متناسب در طول زمان و به مقتضیات اقتصادی آن دوره تصمیمی در خور را اتخاذ کند.

آنچه با مطالعه برنامه‌های توسعه و سیاست‌های قبل از آن در حوزه مسکن عیان است، فرآیندی از دخالت‌های افراطی تا عدم دخالت‌های موثر و به‌موقع دولت در بازار زمین و مسکن را شاهد هستیم. به‌نحوی که طی این مدت سازوکار موثر و مداومی را برای کنترل قیمت و مقابله با سوداگری در حوزه ملک و املاک اتخاذ نشده است.

 عوامل برون سازمانی اقتصاد مسکن

از جمله عوامل بیرونی موثر بر اقتصاد مسکن می‌توان به افزایش جمعیت و تحرکات اقتصادی در سایر بخش‌های تولید و خدمات در حوزه مسکن و عوامل اجتماعی و سیاسی و عدم مدیریت صحیح منابع مالی مردم و توجه موثر به توسعه بازار و نوسانات بازارهای موازی از جمله ارز و طلا و بورس اشاره کرد. آنچه از دلیل آشفتگی کنونی بازار مسکن به دنبال آن هستیم بیشترین سهم را عوامل تجمیعی برونی دارند.

به استناد تحلیل ریاضی و خطی اقتصاد مسکن و باتوجه به پارامترهای عرضه و تقاضا و همزمان وجود خانه و آپارتمان‌های خالی و باتوجه به میزان پروانه‌های صادره در یکی دو سال اخیر و مهم‌تر از آنها وجود چندصد هزار مترمربع برج و آپارتمان نیمه ساخته در سطح شهرها که هنوز متقاضی موثر و قابلیت فروش آنی پیدا نکردند، همه نشان از آن دارد که موضوع کمبود مسکن به معنای واقعی آن منتفی است و این عامل به تنهایی نمی‌تواند دلیلی بر افزایش قیمت مسکن باشد و از طرفی وجود منابع طبیعی لازم برای فرآوری و تولید مصالح ساختمانی در کشور نیز به حد کفایت موجود بوده و در این زمینه نیز کمبودی احساس نمی‌شود. آنچه موثر است بعد روانی و عدم احساس امنیت اقتصادی در این حوزه و مخصوصا برای سرمایه‌های سرگردان مردمی (نقدینگی جامعه) و تاثیر التهابات و هیجانات ناشی از افزایش ناگهانی ارز و طلا و نیز تصمیمات سیاسی در سطح داخل و بین‌الملل و نگرانی از بازگشت تحریم‌های اقتصادی و... همگی به صورت عوامل تجمیعی و نگران‌کننده موجب شده است که مسکن و زمین نیز دستخوش افزایش قیمت و روند گرانی‌های هیجانی این روزهای بازار اقتصادی کشور گردد.

 نتیجه‌گیری

در واکاوی دلایل درونی موثر در اقتصاد مسکن که هر یک از دلایل آن به صورت انفرادی می‌توانست بر حوزه مسکن تاثیرگذار باشد، می‌توان نتیجه گرفت در زمان آرامش اقتصادی و بدون «شوک» فرصت بازبینی و اصلاح ساختار و تعریف دخالت موثر دولتی را باز تعریف کرد و از تجربیات گذشته به آینده‌یی مطمئن‌تر گام نهاد. اما زمانی که عوامل بیرونی مقدم و موثر‌تر از عوامل درونی است، شناسایی و خنثی کردن آنان و در مدار قرار دادن دوباره آنان زمانبر و مهارت خاصی لازم دارد که در صورت اغفال از «زمان» و نحوه پرداختن به آن موجب می‌شود، خلأ زمانی ایجاد شده، خود تبدیل به تهدیدی شود که التهابات و هیجانات مدیریت نشده، باعث نابسامانی اقتصاد در حوزه مسکن گردد و موجب افزایش قیمت و گرانی مسکن شود. کما اینکه تاثیرات عوامل درونی آرام و مدت‌دار و در طول زمان خود را بروز می‌نمایند ولی تاثیرات عوامل برونی، سریع و در حجم بالا و شوک‌آور هستند. هر دو عامل نیاز به پیش‌بینی و درایت و اتخاذ تصمیم موثر در طول زمان دارند به‌نحوی که اگر از تبعات هر یک از آنان غافل شویم، باید شاهد تاثیرات مخرب و ماندگار آن بر پیکره اقتصاد مسکن باشیم.