9 راهکار نه چندان فوری برای کنترل قیمت ملک
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که طی 4ماه اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن رکورد رشد 6سال گذشته را شکسته و افزایش چشمگیر و قابل ملاحظه‌یی را ثبت کرده است، واکنش موثری نسبت به این مساله از سوی متولی بازار مسکن مشاهد نشد تا اینکه روز پنج‌شنبه وزارت راه و شهرسازی در نشستی با عنوان «راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن» در حضور مسوولان دولتی، کارشناسان و برخی نمایندگان مجلس برنامه‌هایی را برای کنترل بازار عرضه کرد. البته مسوولان این وزارتخانه در گفت‌وگوهایی که در ماه‌های گذشته داشته‌اند، همواره نوسانات بازار ارز را علت اصلی افزایش قیمت‌ها معرفی کردند، اما انتظار می‌رفت که وزارت راه و شهرسازی با اعمال برخی سیاست‌ها در بازار مسکن تاثیرات شدید نوسانات نرخ ارز بر بازار را کاهش می‌داد.
البته وزارت راه و شهرسازی با تاخیری چند ماهه با برگزاری نشستی به بررسی راهکارهایی برای کنترل وضع موجود قیمت‌ها در بازار مسکن پرداخت و در اقدامی مثبت اما دیرهنگام راهکارهایی ارائه کرد که به گفته وزیر راه و شهرسازی قرار است برای بررسی و تصویب به شورای عالی اقتصاد سپرده شود.
در این میان نگاهی به راهکارهای ارائه شده از سوی این وزارتخانه نشان می‌دهد که این راهکارها اگرچه به عنوان راهکارهایی فوری و سریع مطرح شده‌اند، اما اجرایی شدن اغلب آنها زمانبر و تا حدودی دور از دسترس است و برای اثبات دور از دسترس بودن آنها می‌توان به کارنامه وزارت راه و شهرسازی در تاخیر 2ساله راه‌اندازی نهایی سامانه مالیات بر خانه‌های خالی و تاخیر 4ساله واگذاری واحدهای مسکن مهر اشاره کرد.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در نشست «راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» اظهار کرد: تحولات اقتصادی در بخش‌های مختلف خود را نشان می‌دهد مسائل سیاسی بین‌المللی هم تاثیراتی در حوزه انتظارات تورمی ایجاد کرده است اما باید هم اکنون نگاهمان درون بخشی باشد.
به گزارش ایسنا، آخوندی افزود: از تمام صنوفی که با این موضوع مرتبط هستند همچنین افراد صاحب‌نظر، دانشگاهیان و نمایندگان مجلس در این جلسه دعوت کردیم، البته وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد اولیه‌یی را تهیه کرده که عمدتا رئوس مطالبی است که در این جلسه می‌توان انجام داد.
او ادامه داد: برخی اقدامات انجام شده، بعضی در حال انجام و برخی هم تشدید اقدامات پیشین است که در این جلسه این موارد را بررسی می‌کنیم.
راهکارهای ۹گانه برای کنترل قیمت‌ها
اگرچه وزیر راه و شهرسازی نخستین سخنران این نشست بود و خبر ارائه راهکارهای 9گانه وزارت راه و شهرسازی را اعلام کرد، اما طرح راهکارهای این وزارتخانه توسط حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تشریح شد، او در این باره اظهار کرد: عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی و انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها تعدادی از این راهکارها هستند.
به گفته مظاهریان، دیگر راهکارهای ارائه شده عبارتند از: تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر ماموریت بانک مسکن از تخصصی به توسعه‌یی و تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف.
او اظهار کرد: در شرایط جدیدی که قرار داریم هر اقدامی که انجام می‌شود باید بدون شتابزدگی باشد و فعالان بخش حضور داشته باشند و صدایشان شنیده شود.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی طی 4، 5 سال گذشته بازار مسکن دچار عدم تعادل و آشفتگی بود و سرمایه‌گذاری گسترده انجام شده در اواخر دهه ۸۰ موجب عدم توازن بین عرضه و تقاضا شده بود. مظاهریان با اشاره به اینکه پس از 5سال ارزش افزوده بخش مسکن 1.2درصد مثبت شد، تصریح کرد: در شرایط جدیدی قرار گرفتیم و باید بررسی کنیم که برای کنترل قیمت باید چه اقداماتی را انجام داد.
او بیان کرد: متوسط قیمت یک مترمربع مسکن شهر تهران از دی ماه سال گذشته شتاب گرفته است و به نظر می‌رسد، در دوران رکود و رونق مالیات باید به تعادل‌بخشی کمک کند.
این مقام مسوول اظهار کرد: موضوع دیگر به تسهیلات بانکی برمی‌گردد که باید بتوان ارتباط موثری بین عرضه و تقاضا به وجود آورد.
به گفته مظاهریان، محور سوم مالیات از خانه‌های خالی است، در این مورد اتفاق نظری هم وجود ندارد که این مالیات چقدر می‌تواند، تاثیرگذار باشد اما در مقیاس جهانی این موضوع می‌تواند به ایجاد تعادل کمک کند و پیشنهاد این است به جای اینکه اداره مالیات به عنوان درآمدزایی این موضوع را ببیند، درون بخشی شود و برای ایجاد مسکن اجتماعی برای اقشار ضعیف به کار گرفته شود.
افزایش تقاضا برای کوچک متراژها
این مقام مسوول در ادامه ارائه راهکارهای فوری کنترل بازار مسکن به موضوعات پیش‌فروش و کاهش ریسک فروش اشاره کرد و گفت: محور بعدی کنترل سوداگری در بخش زمین است، تجربه ۴-۵ دهه گذشته نشان می‌دهد، بیشترین عایدی در بخش زمین بوده تا ساخت و ساز.
او ادامه داد: محور ششم به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ می‌پردازد، با توجه به اینکه بعد خانوار کوچک شده اما هنوز واحدهای مسکونی در ایران بالای ۱۲۰متر است، باید سیاست‌هایی اعمال شود که در زمینه عرضه و حتی معافیت‌های مالیاتی در جهت تقویت بنیه خانوار وضع شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی یکی از اهداف بخش مسکن را توسعه‌یی شدن بانک مسکن دانست و گفت: نظام تامین مالی مشخصی باید در این زمینه داشته باشیم و نهاد توسعه‌یی می‌تواند به بخش مسکن کمک کند که وزارت راه و شهرسازی موافقت اصولی با افزایش سرمایه بانک مسکن دارد.
افزایش مدت قراردادهای مستاجران؟
مظاهریان همچنین به برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در راستای کمک به مستاجران پرداخت و گفت: طرحی را در نظر داریم تا مالکانی که با مستاجران قراردادهای 2یا 3ساله می‌بندند، مشمول معافیت‌های مالیاتی شوند.
او اظهار کرد: با توجه به اینکه در بازار اجاره قراردادها معمولا یک ساله بسته می‌شود در جلسه هم‌اندیشی این موضوع را مطرح کردیم که قراردادها در بازار اجاره 2یا 3ساله شود و کسانی که این طرح را رعایت کنند مشمول معافیت‌های مالیاتی خواهند شد.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: درحال حاضر دولت با کمبود منابع مواجه شده و شرایط خاصی در بازار اقتصادی کشور به وجود آمده است بنابراین باید از اقدامات شتابزده پرهیز شود.
مظاهریان با اشاره به برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در بازار مسکن گفت: حرکت جدیدی در این زمینه شروع کرده‌ایم و هدف آن است که اقدامی نکنیم تا به ضرر مستاجران و خانه اولی‌ها تمام شود.
او با بیان اینکه در یک فرآیند، سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن حرکت کرد و الگوی مصرفی از خانوار به رویکرد سوداگرانه تغییر ماهیت داد، تصریح کرد: در بخش بازار مسکن باید سیاست‌های تشویقی و اخذ مالیات در اولویت قرار گیرد.
ثبات قیمت مسکن همگام با رشد ارز
در شرایطی که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به ارائه راهکارهایی برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن پرداخت، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور تامین مالی درباره راهکارهای مناسب برای نظارت بر قیمت حرفی به میان نیاورد و تلاش کرد، توپ گرانی قیمت‌ها را به زمین بازار ارز بفرستد، حسین عبده‌تبریزی در این زمینه گفت: بازار مسکن قطعا از افزایش نرخ ارز تاثیر گرفته اما این افزایش سقف دارد و قیمت مسکن با شدتی که در بازارهای موازی داشتیم، افزایش پیدا نمی‌کند.
به گزارش ایسنا، عبده‌تبریزی اظهار کرد: پیش‌بینی در شرایط کنونی مشکل است زیرا بازار مسکن از متغیرهای اقتصادی و حجم پول تاثیر گرفت و در چند سال اخیر نقدینگی افزایش یافت اما پایین بودن تقاضای کل باعث کنترل قیمت‌ها می‌شد و همین الان هم موضوعی که باعث کنترل قیمت‌ها شده این است که بودجه خانوار ضعیف است و زمانی که قیمت‌ها افزایش چشمگیری می‌یابد، مردم آن کالا را مصرف نمی‌کنند.
او افزود: خروج ترامپ از برجام به عنوان عاملی روانی در بازار مسکن عمل کرد، ترامپ تلاش می‌کند که ما نتوانیم نفت بفروشیم و درآمدهای ارزی به دست بیاوریم، این موارد به انتظارات تورمی تاثیر می‌گذارد اما عامل تعیین‌کننده در قیمت مسکن همچنان بودجه خانوار است که به لحاظ محدودیت، قیمت‌های اجاره بیش از این افزایش نمی‌یابد.
به گفته این مقام مسوول، افزایش قیمت مسکن از هیاهوی عرضه و تقاضای واقعی بالاتر بوده یعنی آنقدر که قیمت‌ها بالا رفته، معاملات افزایش نیافته است.
عبده‌تبریزی ادامه داد: بعضی‌ها تصور افزایش قیمت را از ارز به مسکن منتقل می‌کنند؛ درحالی که مسکن کالاهای قابل صادر کردن نیست و وقتی ترامپ از برجام خارج می‌شود، قیمت ارز و طلا افزایش می‌یابد چون با آن ارتباط دارد اما ساختمان این ماهیت را ندارد.
او همچنین درباره قیمت‌گذاری مسکن که از سوی برخی نمایندگان مجلس دنبال می‌شود، گفت: کنترل‌گذاری قیمت به زیان برنامه‌ریزی شهری است و در کوتاه‌مدت هم امکان ندارد. این نوع دستکاری موجب می‌شود مردم خانه‌های خود را اجاره ندهند و عرضه کم شود و بازار به هم بریزد. عبده‌تبریزی تاکید کرد: کنترل بازار در بخش‌هایی که انحصار وجود دارد؛ جواب می‌دهد اما در بازار مسکن که هزاران نفر قصد خرید و فروش یا اجاره مسکن را دارند، اعمال سیاست‌های کنترلی، نتیجه‌یی جز فساد نخواهد داشت.
دریافت مالیات از خانه‌های خالی
مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم در این نشست حضور داشت و درباره وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: آمار و ارقام کنونی نشان می‌دهد که مساله حاد مسکن نیاز به یک عمل جراحی دارد.
او در واکنش به راهکار ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی درباره دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: طرح مالیات بر خانه‌های خالی را یک بار تجربه کردیم، از طریق آب و برق که نتیجه نگرفت و هم اکنون ۲.۵ میلیون یا به گفته بعضی دوستان ۵ میلیون خانه خالی داریم، ۳۰میلیون سند داریم و باید ۸ تا ۱۰درصد از این تعداد خالی باشد.
قلی‌خسروی با بیان اینکه پس از انقلاب 3بار سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶و ۱۳۹۱ قیمت مسکن دچار جهش شد، افزود: دریافت مالیات خوب است اما مالیات بر ارزش افزوده برای مستاجر چه معنی دارد؟ این مبلغ برای هر مستاجر ۹درصد است که از حق کمیسیون دفاتر املاک اخذ می‌شود اگر این مبلغ اخذ نشود حداقل یک مُسکن است.
به گفته او، ساخت و ساز سنتی است که باید صنعتی شود و دولت باید تسهیلات را افزایش دهد.
هدایت نقدینگی به سمت تولید و بورس
برزگر، رییس کانون انبوه‌سازان هم در واکنش به راهکارهای ارائه شده، گفت: ۱۵۰۰هزارمیلیارد تومان نقدینگی که به هر طرف هجوم می‌آورد، وحشتناک است پس سیاست‌ها باید به سمتی حرکت کند که نقدینگی به سمت تولید و بورس برود. او ادامه داد: سیاست‌های درون‌بخشی نمی‌تواند نجات‌بخش باشد و نظام تامین مالی مسکن دچار مشکل است.
این مقام مسوول اظهار کرد: قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۱۳۸۷ چه زمانی می‌خواهد اجرایی شود؟ از یک طرف قانون رفع موانع تولید را مصوب می‌کنیم و از سوی دیگر قانون پیش فروش را وضع می‌کنیم که تامین مالی را دچار مشکل کرده است.
کم‌کاری در اجرای بازآفرینی شهری
اگرچه یکی از راهکارهای ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی تسریع در طرح ملی بازآفرینی شهری بود اما شهریاری، عضو کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از وضعیت کنونی اجرای این طرح گفت: مهم‌ترین چالش نوسازی بافت‌های فرسوده عدم تعریف بازده سرمایه است و درحالی که آقای وزیر، سال گذشته محله سیروس را کلنگ زدند تا این لحظه یک کامیون خاک از آنجا جا به جا نشده است.
او ادامه داد: علتش این است که یک اصل ساده حاکم است که اگر در احیای بافت‌های فرسوده و بازآفرینی توجیه اقتصادی و سود حاصل از سرمایه‌گذاری توسط سرمایه‌گذار به دست نیاید با بخشنامه و ابلاغیه نمی‌توان بازآفرینی کرد.
اعتراف مشاور آخوندی به کم کاری
در این نشست مشاور وزیر راه و شهرسازی هم به بررسی یکی از راهکارهای 9گانه وزارت راه و شهرسازی یعنی تسریع در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان پرداخت و گفت: پیش فروش خانه با پیش فروش خودرو تفاوت زیادی داشته و کاملا متفاوت است. در پیش فروش خانه ریسک‌های بسیاری از بین می‌رود که یکی از آنها ریسک خریدار در مقابل افزایش قیمت است.
غلامرضا سلامی افزود: در مرحله بعدی فروشنده هم از ریسک نقدینگی مصون می‌ماند چون می‌داند واحدی که ساخته برایش مشتری وجود دارد ضمن اینکه ریسک بعدی هم بحث عرضه و تقاضا بود که در مساله پیش فروش قابل حل است.
