ناتوانی مسکن مهر در تعدیل قیمت‌ ملک

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

مسکن مهر طرحی بود در دولت محمود احمدی‌نژاد رییس‌ دولت نهم و دهم برای خانه‌دار کردن قشرهای کم‌درآمد که طبق آن دولت با واگذاری قطعه زمین رایگان سعی داشت خانه‌سازی را تشویق کند. بر این اساس تا روز ۲۲ مردادماه سال ۱۳۹۶ تعداد یک میلیون و 839 هزار و 829 واحد مسکن مهر تکمیل ‌شده که ۴۵درصد از این تعداد در زمان دولت حسن روحانی افتتاح‌شده است. تعداد یک میلیون و 568 هزار و 452 واحد از کل واحدهای افتتاح‌شده تحویل خانوارها شده است که ۵۶درصد آن در زمان روحانی به خانواده‌ها تحویل شد. این طرح با افزایش تورم و نهایتا بالا رفتن هزینه‌ها، موجب افزایش شدید قیمت مسکن در ایران شد. دولت برای تامین مالی این طرح از بانک مرکزی قرض کرد، که منجر به رشد نقدینگی و افزایش تورم شد، به‌طوری‌که نیمی از کل پول‌های چاپ‌ شده در تاریخ ایران صرف ساختن مسکن مهر شد. خانه‌های ساخته‌شده در این طرح عموما در حاشیه شهرها بودند و فکری برای امکانات گوناگون نظیر آب و برق و گاز و تلفن آنها نشد.

ریشه‌های بی‌میلی به شهرهای حاشیه‌ای

در همین رابطه، فرشید پورحاجت با بیان اینکه مسکن تنها یک چهاردیواری نیست گفت: در حال حاضر بخش اعظمی از واحدهای مسکن مهر به دلیل نبود زیرساخت‌ها متقاضی ندارد. نمونه این گفته را می‌توانیم در هشتگرد، راین و شیرین خوزستان به‌وضوح ببینیم.

عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان افزود: بخش اعظمی از پروژه‌های مسکن مهر فاقد مکان‌سنجی صحیح بوده و مردم رغبتی برای حضور در این پروژه‌ها ندارند.

وی بابیان اینکه با وجود افزایش چند برابر قیمت اجاره‌ها مستاجران رویکردی به شهرهای حاشیه‌یی نخواهند داشت، تاکید کرد: مستاجر نیز خانوار بوده و نیازمند زیرساخت‌های اساسی است. مگر می‌شود از مستاجر توقع داشت به علت کمبود منابع از حق واقعی خود در خصوص نیازهای اولیه مانند آب و برق چشم‌پوشی کند. هم‌اکنون بخشی از مسکن مهر فاقد زیرساخت‌های حمل‌ونقل، آب و برق است.

عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان گفت: به‌طور مثال شهر جدید شیرین که 8 کیلومتر با اهواز فاصله دارد حتی یک مسیر مناسب حمل‌ونقلی ندارد. به‌ هر روی برای جذب تقاضا باید فعالیت‌های گسترده‌یی انجام شود که این مورد نیز نیازمند اعتبارات بسیار سنگین است.

 پورحاجت گفت: درنهایت پروژه‌ها غالبا در خارج از شهر احداث شد که شهرهای بزرگ را بزرگ‌تر کرد. از سوی دیگر حمل و نقل افراد ساکن در سایت‌های مسکن مهر به مادرشهر منجر به هزینه‌های اقتصادی برای خانواده‌ها و هدررفت سوخت و انرژی شده است. به همین دلیل تقاضا برای اسکان در مسکن مهر به مرور با ریزش همراه شد. وی گفت: تا زمانی که مشکلات بزرگ شهرهای جدید حل‌ و فصل نشود، هیچ بسته تشویقی باعث مهاجرت مستاجران و خریداران به این شهرها نخواهد شد. حتی اگر این بسته تشویقی به شکل وام‌های ارزان‌قیمت 4درصدی باشد.

 افزایش هیجانی تعداد مسکن مهر

در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی کارشناس مسکن با بیان اینکه مسکن مهر طرح ابتکاری نبود، گفت: در طرح جامع مسکن پیشنهاد شده مسکن‌هایی با اجاره بلندمدت زمین احداث شود؛ اما مساله مهم این است حجم این طرح در طرح جامع مسکن بسیار کمتر بوده که متاسفانه در دولت نهم احداث 20 هزار واحد به‌صورت هیجانی ارتقا پیدا کرد. آیت‌اللهی افزود: به‌طورکلی ارزش زمین در شهرها حدود 40 تا 45درصد و در کلان‌شهرها حدود 60درصد قیمت نهایی مسکن را شامل می‌شود. بنابراین اجرای این طرح می‌توانست در قیمت نهایی مسکن اثرگذار باشد اما مساله این است که در کلان‌شهرها اختلاف ارزش زمین باعث شد شهرهای جدید و اقماری در اطراف کلان‌شهرها ایجاد شود. این در حالی است که بخش اعظمی از این املاک به واسطه نداشتن زیرساخت‌های صحیح غیرقابل عرضه هستند.

وی با اشاره به اینکه بخش اعظمی از متقاضیان طی سال‌های اخیر با مشقت در واحدهای مسکن مهر زندگی کرده و می‌کنند، گفت: متاسفانه دولت نتوانست مردم را بدون چالش و دغدغه خانه‌دار کند به‌طور مثال بخش اعظمی از مردم شهر جدید هشتگرد فاقد آب بوده و آب موردنیاز خود را از طریق تانکر برطرف می‌کردند. البته اقداماتی برای حل این چالش‌ها انجام‌شده اما سوال اینجاست آیا الآن زمان برطرف کردن مشکلات است؟ نباید در زمان احداث واحدها به فکر زیرساخت‌های آن می‌افتادیم.

این کارشناس بازار مسکن گفت: براساس آمارهای ارائه‌شده در حال حاضر ۴۰۲ هزار واحد مسکن مهر آماده به‌دلیل عدم برخورداری از خدمات زیربنایی (آب، برق و…)، کم‌کاری برخی تعاونی‌های مسکن، مسیر دشوار و کند تامین خدمات روبنایی (مدرسه، مسجد و…)، وجود واحدهای فاقد متقاضی و همچنین باز بودن پرونده ۳۶ هزار واحد مسکن مهر در دادگاه‌ها در دست دولت مانده است.

وی گفت: اگر نگاهی به حاشیه کلان‌شهر تهران داشته باشید با حجم عظیمی از سازه‌های مسکن مهر روبه‌رو می‌شوید که در حال تخریب هستند درحالی که هزینه هنگفتی وارد این پروژه‌ها شده است.

این کارشناس گفت: به ‌هر روی طرح مسکن مهر باید تامین سکونتگاه برای حاشیه‌نشینان را در اولویت قرار می‌داد اما متاسفانه در این طرح این قشر از گروه‌های هدف حذف شد و جهش قیمت مسکن در سال‌های اجرای این طرح بر تعداد این گروه از افراد افزود. می‌توان با صدور سند رسمی و دادن وام‌های کم‌بهره فقرا را به بهبود کیفیت سکونتگاه‌های‌شان ترغیب کرد. رسمی نبودن سند، عامل اصلی ناتوانی حاشیه‌نشینان در ثروت آفرینی، توسعه کسب‌وکار و بهبود وضعیت‌شان است.

 نقش مسکن مهر در تعدیل قیمت‌ها

در همین رابطه، مهدی هدایت مدیرعامل شهر جدید هشتگرد با بیان اینکه در طی ماه‌های اخیر شاهد افزایش قیمت مسکن درکل کشور به‌خصوص تهران و البرز بوده‌ایم گفت: این مورد باعث شده شاهد افزایش تقاضا برای سکونت در شهرهای جدید به‌خصوص هشتگرد، پردیس یا پرند باشیم.

وی افزود: در میان شهرهای جدید تهران شهر هشتگرد به دلیل داشتن ظرفیت بالا قابلیت جذب بخش اعظمی از این تقاضا را دارد. هم‌اکنون شهر جدید هشتگرد حدود 10 هزار واحد فاقد تقاضا دارد.

هدایت گفت: به ‌هر روی در حال حاضر شهرهای جدید می‌تواند همانند سوپاپ کاهش قیمت اجاره و مسکن باشد چراکه اگر بار سنگین کلان‌شهرها ازلحاظ تقاضای مسکن وارد این شهرها شود قیمت‌ها به شکل مطلوبی تعدیل می‌یابد.

مدیرعامل شهر جدید هشتگرد با اشاره به اینکه 10 هزار واحد فاقد متقاضی (میزان پیشرفت فونداسیون تا اسکلت) در این شهر جدید فرصتی باری جذب دهک‌های پایین جامعه است عنوان داشت: در حال حاضر بسته تشویقی برای حضور بخش تقاضا در شهرهای جدید به‌خصوص هشتگرد مهیا شده است.

هدایت گفت: در حال حاضر زمین‌ها به سرمایه‌گذاران به‌صورت 30درصد نقد یک سال تنفس برای ساخت‌وساز و باقی در اقساط چندساله ارائه خواهد شد تا سرمایه‌گذاران ابتکار بیشتری برای عرضه واحدهای مسکونی خود داشته باشند.

وی گفت: در حال حاضر دو بسته تشویقی برای زمین و تسهیلات 4درصدی برای متقاضیان کم‌درآمد پیش‌بینی‌شده است.

هدایت با اشاره به اینکه در حال حاضر قیمت واحدهای مسکونی در اطراف کلان‌شهرها بسیار معقول‌تر از داخل شهرها بوده و با ارائه این بسته‌های تشویقی می‌توان امید داشت سرمایه‌های صرف شده در این پروژه‌ها به هرز نخواهد رفت.

وی در پاسخ به اینکه چرا واحدهای مسکونی مسکن مهر آنچنان‌که ظرفیت داشت موردتوجه قرار نگرفت گفت: بخشی از این واحدها فاقد زیرساخت‌ها بوده وبخشی دیگر به عنوان سرمایه‌یی توسط سازندگان ذخیره‌شده‌اند. تا بعد از افتتاح مترو هشتگرد برای فروش عرضه شوند. هدایت گفت: به‌هرروی اگر اعتبارات مطلوبی برای تکمیل زیرساخت‌ها کسب شود این حوزه می‌تواند تاثیر موثری در جذب متقاضی و تعدیل قیمت‌های مسکن در کلان‌شهرها داشته باشد.

 زمینه‌های ظهور مجدد پوپولیسم

به گفته منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن مشکلی که در بحث مسکن مهر وجود داشت نبود مطالعات دقیق و کارشناسانه در رابطه با تراکم بالای جمعیت بدون نگاه زیرساخت‌های حمایتی و پشتیبانی بود.

وی گفت: در حال حاضر مشکل مسکن ساخت و ایجاد مسکن برای مردم نیست بلکه تعریف جامع و عملیاتی از نوع نظام بهره‌برداری صحیح از مسکن است. به عبارتی روشن‌تر تولید مسکن بدون برنامه اصولی بهره‌برداری باعث شد مسکن مهر دچار عارضه‌های متعددی شود.

غیبی گفت: از منظر سیاسی باید هشدار داد که عدم توجه دولت به مقوله فقر و حاشیه‌نشینی می‌تواند در آینده نزدیک زمینه‌های ظهور مجدد پوپولیسم را در سپهر سیاسی کشور فراهم آورد.

وی درنهایت گفت: بنابراین نیاز است هر چه سریع‌تر با اصلاح یا تکمیل زیرساخت ریشه حاشیه‌نشینی را از بین برد.

 مسکن مهر مناسب دهک‌های بسیار پایین

محمدمهدی محمودی استاد دانشگاه نیز با بیان اینکه عدم وجود زیرساخت‌ها باعث شکست تئوری حضور تقاضای مصرفی و دهک پایین در مسکن مهر خواهد شد، گفت: اگرچه بخش اعظمی از واحدهای مسکن مهر قیمت پایین دارد اما هیچ‌کس راضی نمی‌شود وارد واحدهایی شود که حتی نیازهای اولیه آن‌هم رفع ‌و رجوع نشده است.

محمودی گفت: هزینه‌های تامین زیرساخت رقمی کوچکی نیست که از دولت انتظار برآورد آن را داشته باشیم، اگر دولت این هزینه را داشته باشد باید نگاهی جدی به مقوله اصلاح بافت‌های فرسوده را داشته باشد.

وی گفت: به ‌هر روی به‌طور حتم دولت با بحران‌های اقتصادی موجود در جامعه نمی‌تواند نگاهی به تولید زیرساخت‌های مسکن مهر داشته باشد. محمودی گفت: اگر در مسکن مهر شاهد زیرساخت‌های قدیمی یا ناقص بودیم دولت می‌توانست با بحران‌های اقتصادی موجود آنها را اصلاح و بهسازی کند اما متاسفانه مسکن مهر پروژه قدیمی نیست بلکه پروژه جدیدی است که در آن هیچ مطالعه‌یی برای تامین زیرساخت آن نشده است. این استاد دانشگاه گفت: بطور حتم با هیچ بسته تشویقی نمی‌توانیم بخشی از تقاضای مصرفی را به واحدهای مسکن مهر سوق دهیم. مگر اینکه بخشی از بازار تقاضا خانواده‌های معلول‌دار یا دهک‌های بسیار پایینی باشد که نتوانسته‌اند در بافت شهرها برای خود سرپناهی تامین کنند؛ و چاره‌یی جز تحمل ندارند. به گفته‌ محمودی، تنها جایی که متقاضی خوبی دارد مسکن مهر پردیس است که جزو آخرین پروژه‌های تعریف ‌شده بود. وی درنهایت گفت: البته این پروژه نیز دارای اشکالات متعدد است و واحدها در آن برای دهک‌های متوسط رو به پایین فاقد تسهیلات مناسب است.

 مردم اشتیاقی به مسکن مهر ندارند

حجت عزیزی، دبیر انجمن طراح و ناظر استان تهران بابیان اینکه مسکن مهر در پی افزایش قیمت مسکن در دولت نهم طرح‌ریزی شد، گفت: مقررشده بود این واحدها به اقشار بسیار کم‌درآمد تعلق بگیرد و هدف کلی آن تعدیل قیمت کلان‌شهرها و پاسخ‌دهی به نیاز دهک‌های متوسط جامعه نبود بنابراین حداقل زیرساخت‌ها در آنجا تعبیه شد.

دبیر انجمن طراح و ناظر افزود: بطورکلی این طرح دولت یک لطف و ارائه یک زندگی بسیار ساده و حقیرانه به دهک‌های پایین بود که به دلیل آشکار شدن واقعیت‌های پنهانی مسکن مهر درخصوص کیفیت و عدم تامین نیازهای اولیه از طرف همین دهک نیز پس‌زده شد.

وی گفت: بخش اعظمی از ساکنان این واحدها بعد از مدتی به‌وضوح مشاهده کردند هزینه‌یی برای واحدها کردند که خریداری برای آنها نیست. عزیزی گفت: البته فیلم‌ها و مستندها بازتاب‌دهنده بی‌کیفیت این واحدها باعث شد اشتیاق مردم به این واحدها بسیار کاهش پیدا کند. وی درنهایت گفت: بنابراین مسوولان نباید احساس کنند این واحدها در آینده نزدیک بتواند تمام مشکلات مسکنی تقاضای مصرفی مسکن را حل‌وفصل کند.