گرانی، آفت رونق کوتاه مدت بازار ملک

محمدعلی مهری

کارشناس ارشد شهرسازی

بازار مسکن همواره بازاری متفاوت‌تر از سایر کالاهای اساسی داشته است. مساله مسکن در برهه زمانی نامشخص با یک جرقه به جریانی اجتماعی تبدیل می‌شود و حتی تحلیل و پیش‌بینی‌های صاحبنظران و کارشناسان را دچار پارادوکس می‌کند و این بخش از معیشت مردم را دستخوش تغییر می‌کند. تغییراتی که منشا آن می‌تواند طبیعت و یا انسان ساخت باشد. پس از رکود چند ساله مسکن، یک شبه تنور بازار مسکن روشن، گداخته و توسط سرمایه داران و شایعه پراکنان شعله ور شد و طبق سنوات گذشته گروهی از این اوضاع بهره مند شدند.البته این بار این گداختگی و التهاب به سان آتش در پس چرخشی خیلی سریع و تند فروکش کرد و شعله فتیله گرانی مسکن بدون اینکه پایین کشیده شود، در تند باد شدید گرانی خاموش شد و تب و تاب چند روزه از رونق افتاد، البته بدون کاهش قیمتی که در این مدت کوتاه به افزایش خارج از عرف منجر شده بود. در واقع آفت این رونق کوتاه مدت فقط به گرانی انجامید، این گرانی، رکودی سنگین در پی داشت و محاسبات فروشندگان را دچار اختلال کرد و این تصور پدیدار شد که اگر ملک خود را با قیمت سه ماه پیش بفروشد مغبون خواهد شد.

حال سوال اینجاست که با وجود حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور و همچنین واحدهای مسکونی نیمه کاره و ارایه تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، چرا تعداد زیادی از شهروندان همچنان بدون خانه‌اند و همواره اضطراب تامین این نیاز ضروری را همراه دارند. اثر گذارترین دلیل گرانی مسکن می‌تواند پایین بودن تعداد عرضه نسبت به تعداد تقاضا باشد که در ایران این تناسب بالعکس است و عرضه بر تقاضا پیشی دارد و یا رشد طبیعی یا تغییرات جمعیتی باشد که برابر آمار و ارقام اعلامی به جز چند شهر کشور، تغییرات جمعیتی در اثر مهاجرت چشمگیر نبوده است و دلیلی برای گرانی خارج از عرف قیمت‌ها تا این حد وجود ندارد.

در حال حاضر، قیمت مسکن از نرخ واقعی گران‌تر است و پیش بینی افزایش قیمت قابل تصور نیست. هر چند این گرانی و رکود می‌تواند در کاهش تقاضای مسکن برای خرید و فروش به‌شدت اثر گذار باشد.آنچه که به دید همگان در بازار مسکن چه خرید و فروش و چه رهن و اجاره نقش آفرین است ورود زوج‌های جوان به جامعه و در پی آن تشکیل خانواده و انتخاب مسکن مستقل است.

که البته گرانی طلا و کالاهای اساسی، همچنین تامین اجاره‌بها و خرید خانه در صورت عدم کنترل و ثبات می‌تواند روندی نزولی در سال جاری را در پی داشته باشد. از دیگر عوامل مهمی که شاید تاکنون بدان توجه نشده و توانسته است نقشی اساسی در افزایش تقاضا برای اجاره و رهن واحدهای مسکونی معمولا متراژ پایین داشته باشد و شایدهمپای افزایش ازدواج‌ها و خانوارهای و حتی بیشتر در این بازار اثرگذار باشد، پدیده طلاق بوده است که پس از گسست خانواده‌هایی که در یک مسکن زندگی کرده‌اند به دو خانه افزایش یافته است. برخلاف اینکه در خیلی از شهرها بنا به معذوراتی مرسوم شده اجاره خانه به مجرد با محدودیت‌هایی مواجه شود، اما با اضافه کردن اجاره‌بها ماهیانه از سوی متقاضیان، این مورد از سوی مالک و نوعا با واسطه‌گری مشاورین املاک نادیده گرفته می‌شود و همین مساله منجر به افزایش اجاره‌بها می‌شود.

مطمئنا اگر در این چند سال، طلاق و جدایی مانند گذشته کمتر بود و یا زوجین پس از جدایی برابر سنوات گذشته به خانه پدر و مادر خود بر می‌گشتند و جدایی گزینی اختیار نمی‌کردند، به مراتب تقاضا برای اجاره یا خرید مسکن خیلی کمتر از الان بود و اجاره‌بهاء تا این حد روند صعودی نداشت. به هر حال در این برهه زمانی، دلیلی برای افزایش قیمت مسکن در بحث خرید و فروش به شرط حادث نشدن حوادث غیر مترقبه و شرایط ویژه وجود ندارد و تا سال‌های آینده هم حتی قیمت‌هایی پایین‌تر از قیمت‌های کنونی قابل تصور است. اگر طرح بازآفرینی شهری در محلات قدیمی و بافت فرسوده به اجرا درآید، علاوه بر داشتن مزایایی چون نوسازی، مقاوم سازی و اجرای مدل و تیپ جدید برای خانه‌ها و تعریض معابر سوپاپ اطمینانی در جهت جلوگیری از افزایش قیمت ملک ایجاد می‌کند. هر چند که تا اجرای این طرح دولت باری گران و راه دراز در پیش دارد. برای اجرای این طرح از تخریب خاکبرداری تا تسطیح و اجرای مجدد زمان دقیقی قابل مشخص نیست، ولی با اجرای این طرح برای اسکان ساکنان این محلات، تامین مسکن موقت از حیث رهن و اجاره ضرورت دارد و می‌تواند بازار رهن و اجاره را داغ‌تر از وضع موجود کند .

هر چند که قیمت‌های کنونی هم واقعا گران و بالا است، اما این توفیق برای آن دسته از صاحب خانه‌هایی که خانه‌های خود را اجاره می‌دهند، روز افزون خواهد بود. در واقع زمینه برای افزایش بها رهن و اجاره همچنان به صورت تصاعدی متصور است.