بازی باخت- باخت مال‌سازی در کلان‌شهرها
اپیدمی «مالهای مرده» در کلان‌شهرها برندهای ندارد
گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
واحدهای تجاری دایره وسیعی از یک مغازه چندمتری زیر پله‌ای تا مراکز خرید بزرگ در کلان‌شهرها را دربرمی‌گیرد؛ خرید و اجاره این واحدها بسته به اینکه در چه نقطه‌ای قرار دارند و چقدر محل رفت‌وآمد و خرید مردم است، تفاوت دارد و حتی می‌تواند اجاره‌بهای یک واحد چندمتری در بازار بزرگ تهران از یک فروشگاه چند صد متری در یک شهر کوچک بیشتر باشد. فارغ از اینکه این مراکز فروش و مغازه‌ها چه قیمتی داشته باشند و کجا واقع‌شده باشند، دچار رکود و کسادی مزمن شده‌اند. به استناد آمارهای به دست‌آمده از بازار غیررسمی املاک تهران تعداد خریدوفروش املاک تجاری از ابتدای سال جاری به علت افزایش قیمت بسیار بالا، نبود تقاضا و تحولات اقتصادی به‌شدت کاهش داشته و در حد انگشتان یکدست است. البته معاملات املاک تجاری در شهرها و استان‌های دیگر نیز به همین منوال بوده و بخش عظیمی از این املاک دچار رسوب شدید شده‌اند و بخش بزرگی از مغازه‌های تجاری به شکل نیمه تعطیل و طبقات بالا کاملا تعطیل‌شده‌اند.
دلایل توسعه مراکز تجاری مدرن
در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه دلیل موثر در ایجاد و شکل‌گیری مراکز تجاری مدرن در جامعه «بعد فرهنگی و اجتماعی» است، گفت: قاعدتا بعد اقتصادی در فرآیند تولیدی به‌واسطه و به‌تبع خواسته فرهنگی و مردمی یک جامعه نمود پیدا می‌کند.
غیبی افزود: چرایی توسعه مراکز تجاری در جامعه و اقبال سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار تجاری‌سازی دلایل مختلفی دارد. در وهله اول الزاما ناشی از عوامل بیرونی از جمله تقاضا برای واحدهای تجاری و کمبود این نوع املاک در جامعه نیست بلکه اقدام به توسعه واحدهای تجاری در قالب مراکز خرید مدرن که علاوه بر تأمین فرصت خرید کالای مدنظر در این نوع مراکز، هم‌زمان نیز می‌تواند سایر نیازهای تفریحی و استراحت و فضای بازی کودکان و دسترسی آسان به پارکینگ و ... را نیز موجب شود، خود موید تغییر در بعد فرهنگی و اجتماعی مردم است.
وی گفت: علت اینکه باوجود برخورداری مردم از نسبت فضاهای تجاری متعدد و سنتی قابل مراجعه برای تأمین نیازهای خود، باز مشاهده می‌شود مراجعه به مراکز تجاری مدرن که یکجا پاسخگوی نیازهای خانواده‌ها هستند، دلیلی واضح بر تغییر و پوست‌اندازی نگاه مردم و درخواست آنان به ایجاد و توسعه مراکز تجاری مطلوب است. غیبی افزود: از این رو، این تغییر ذائقه خریداران در مراجعه به مراکز خرید کامل و جامع، سبب تغییر شکل ورود سرمایه‌گذاران و سازندگان به‌منظور ایجاد و توسعه مراکز تجاری می‌شود. کما اینکه توسعه این نوع مراکز تجاری موجب ساخت مراکز فروش تخصصی محصولات و صنف‌های خاص می‌گردد که خود با اقبال عمومی نیز برخوردار می‌شوند.
وی تأکید کرد: با نگرش به این تغییر و تحول در حوزه تجاری‌سازی با پدیده «جایگزینی» مواجه هستیم نه اشباع فضاهای تجاری. چرا که کسبه قدیمی و برندهای موجود در بازار نیز علاقه‌مند هستند ادامه یا شروع به‌کار خود را با مراکز تجاری تخصصی‌تر و در محیطی از تجمیع صنوف مشترک و مرتبط با آن انجام دهند.
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین افزود: بحث توسعه مراکز تجاری با رویکرد «جایگزینی محیط پویاتر» از سوی صنوف مختلف و متقاضیان خرید از چنین مراکزی با تایید تغییر رویکرد در بعد فرهنگی و متناسب با نیاز اجتماعی جامعه در حال صورت‌پذیری است؛ و به استناد آمارهای موجود استقبال از ایجاد چنین مراکز تجاری از سوی سرمایه‌گذاران با احساس نیاز به چنین پوست‌اندازی اجتماعی با حضور بیش از قبل خود، حضوری پررنگ در حوزه ساخت‌وساز دارند.
غیبی درنهایت گفت: ایجاد مراکز تجاری جدید نه در رقابت با بازار سنتی و مغازه‌های واحد در بازار است و نه تولید و ارایه آنان به بازار مصرف، موجب اشباع یا سرریز شدن واحدهای تجاری محسوب می‌گردد. این پدیده به عنوان یک کارآفرینی در حوزه تجاری بوده و گریزی هم از توسعه آن نیست. فرآیندی که تمام کشورهای در حال‌توسعه را نشان کرده و مردم جامعه ما هم با حس مزایای این‌چنین مراکز تجاری، علاقه‌مند به برخورداری از چنین مراکز تجاری هستند.
بازار املاک تجاری در خطر
محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز در این‌باره گفت: در بازار مسکن سهم کسانی که با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند، قابل‌توجه است اما در بازار املاک تجاری نزدیک به 100 درصد مالکان، صرفا با نگاه سرمایه‌ای و ارزش‌افزوده آن واحد، مغازه یا فروشگاه می‌خرند در غیر این صورت، مستقیم برای اجاره واحد تجاری اقدام می‌کنند.
او افزود: هدف اصلی مالکان واحدهای تجاری بهره‌برداری بلندمدت از رشد ارزش آن ملک است و کاسبی روزانه در مغازه اولویت بعدی‌شان محسوب می‌شود. رکود کنونی باعث شده بازار اجاره املاک تجاری نیز به خطر بیفتد چراکه از ابتدای سال جاری نه‌تنها اجاره این املاک افزایش نداشته بلکه تمدید اجاره‌نامه نیز بسیار محدودشده است.
مهری بابیان اینکه از ابتدای سال جاری قیمت املاک تجاری نیز همراه باقیمت مسکن با رشد روبه‌رو شده است، عنوان کرد: در حال حاضر قیمت املاک تجاری در ۵ محدوده جغرافیایی تهران نشان می‌دهد که نرخ‌ها در مناطق شمالی، مرکزی و غربی بالا بوده و املاک با متراژ بالای ۶۰ متر، بیشتر برای رهن و اجاره آگهی می‌شوند.
این کارشناس شهرسازی در ادامه افزود: البته این املاک به دلیل رکود اقتصادی به مدت بسیار کوتاهی اجاره‌شده و علی‌رغم میل مالکان با احتساب ضرر به آنها برگردانده می‌شود چراکه بازار اقتصادی و انجام فعالیت‌های صنفی بسیار کوچک‌شده است.
وی بابیان اینکه بیشتر مغازه‌های پاساژهای تجاری تعطیل و نیمه تعطیل است، اظهار کرد: بازار اجاره این املاک نیز به پایین‌ترین حد خود رسیده چراکه همه شهروندان متوجه شدند با افتتاح یک واحد صنفی جدای از مالیات‌ها باید جوابگوی اجاره‌های سنگین نیز باشند. در بازار ملک تجاری عایدی یک سال اجاره‌داری مغازه، معادل یک‌ششم تا یک‌پنجم ارزش ریالی آن ملک است که برابر با 5 تا 6 درصد سرمایه ملکی فرد موجر است.
وی گفت: هم‌اکنون مستأجران بازار اجاره املاک تجاری را سنجیده‌تر و گزینه‌تر انتخاب می‌کنند چراکه با سپرده‌گذاری مبلغ اولیه (ودیعه) به بانک می‌توانند درآمد خوبی داشته باشند در حالی که ودیعه این املاک نیز رقم بسیار بالایی است. مهری گفت: یکی دیگر از دلایل کاهش خریدوفروش و اجاره املاک نرخ سود بانکی است علی‌رغم اصرار مسوولان و دولت در خصوص کاهش نرخ سود بانکی این نرخ همچنان بالا و رقابتی است، بنابراین یک خریدار و فروشنده به این موضوع فکر می‌کند که اگر سرمایه خرید واحد تجاری به پول نقد تبدیل و در بانک سپرده‌گذاری شود، سالی حداقل 20 درصد برای سرمایه‌گذار سود به همراه دارد ضمن آنکه بخش زیادی از هزینه‌های اقتصادی و غیراقتصادی ملک‌داری در بازار املاک تجاری نیز در این حالت، به صفر می‌رسد. وی بابیان اینکه سه‌راه‌حل اورژانسی برای واحدهای تجاری رسوب شده می‌توان لحاظ کرد، گفت: خرد و ریز کردن واحدهای تجاری و عرضه آنها با قیمت‌های متعادل، راه‌اندازی سیستم اجاره‌داری منصفانه و ارایه تسهیلات و مشوق به راه‌اندازی و فعال کردن املاک رسوب شده و خالی، ارایه تسهیلات اجاره به‌شرط تملیک، اجاره بلندمدت و فروش قسطی املاک تجاری به صنوف مختلف این سه راه‌حل است.
رسوب سرمایه‌ها در املاک تجاری
در همین زمینه جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه نزدیک به 48 هزار میلیارد تومان از سرمایه بخش خصوصی، در بازار ساخت‌وسازهای تجاری در قالب 16 میلیون متر‌مربع فضای تجاری متمرکزشده است که عدد قابل‌توجهی است، گفت: تا زمانی که دروازه‌های گردشگری و ورود مسافران به ایران بسته باشد، این بازار کشش سرمایه‌گذاری بیشتر از این مقدار را نخواهد داشت.
صباغ افزود: اگر اوضاع به همین منوال پیش برود سقوط 50درصدی قیمت املاک تجاری دور از انتظار نخواهد بود. چراکه در طی سال‌های اخیر وزنه عرضه و تقاضا این املاک به‌واسطه سه گزینه افزایش قیمت بسیار بالا، نبود سیستم صحیح اجاره‌داری و مالیات‌های بسیار سنگین به چالش کشیده شده است.
این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه بر اساس آمارها در دنیا به ازای هر ۴٢ خانواده یک واحد صنفی توزیعی وجود دارد اما در ایران این نسبت، به ازای 7 خانواده است، گفت: در ایران 6 برابر متوسط دنیا مغازه وجود دارد. علی‌رغم هشدارهای کارشناسان در خصوص انباشت و رسوب سرمایه‌ها در ساخت و توسعه املاک تجاری، این نوع از ساخت‌وساز همچنان در تمام شهرهای کشور ریشه دوانده و هرروز بزرگ‌تر و وسیع‌تر می‌شود. درحالی‌که ضروری بود این سرمایه‌ها در یک منبع تولیدی، املاک مسکونی کوچک متراژ وارد شود. صباغ بابیان اینکه برخی از این املاک تجاری در حد و اندازه بازار ایران نیست، گفت: بسیاری از این مال‌ها به‌اندازه‌ای بزرگ و پر وسعت است که بخش عمده‌ای از مغازه‌ها همچنان خالی از فعالیت اقتصادی است. این در حالی است که ده‌ها مجتمع تجاری در تهران در دست‌ساخت است که عمده آنها تا پایان سال جاری و حتی در طی سال‌های آینده به اتمام خواهد رسید.
وی همچنین گفت: دلیل توسعه ساخت‌وساز املاک تجاری بین دهه 80 تا 92 پنج برابر شدن قیمت نفت بوده که به‌واسطه آن، بخش بازرگانی و خدمات بیش از ظرفیت اقتصاد ایران رشد کرد؛ اما ازآنجایی‌که قیمت نفت از سال 92 به بعد رشد چندانی نداشته و درگیر تحریم‌ها متعدد و کوچک‌تر شده این بازار نیز باید کوچک‌تر شود.
این کارشناس ساخت‌وساز با تاکید بر اینکه تعداد املاک تجاری ساخته‌شده و در حال احداث با اقتصاد کشور همخوانی ندارد، تأکید کرد: این املاک تجاری به سه علت کمبود تقاضا، اصرار سرمایه‌گذاران به بازگشت سرمایه و نرخ سود بانکی دچار مشکلات متعددی شده است.
ماجرای مال مرده
در همین زمینه حسین احمد اوغلی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه طی سال‌های اخیر آسیا، به صحنه یک رقابت تمام‌عیار در مال‌سازی تبدیل شده است، گفت: شوربختانه ایران علی‌رغم بازار اقتصادی کوچک‌تر نسبت به کشورهای آسیایی ازنظر تعداد و حجم نسبت به جمعیت و تعداد گردشگر طلایه‌دار این رقابت است.
حسین احمد اوغلی افزود: در حال حاضر در برخی از موارد این ساختمان‌های غول‌پیکر، شهر را فلج کرده‌اند. در این خصوص ماجرای «مالهای مرده» در سرتاسر تهران، کرج و مشهد بهترین نمونه از بدترین نمونه مالهای رسوب شده در ایران است. وی بابیان اینکه در حال حاضر بازار املاک تجاری، اداری و مغازه‌ها به‌واسطه سه گزینه عدم نقد شوندگی سریع، رکود اقتصادی و هزینه‌های بالای ساخت‌وساز به چالش کشیده شده است، گفت: هم‌اکنون املاک تجاری به علت رکود سنگین فاقد فاکتور نقد شوندگی هستند چراکه فروش این املاک به علت کمبود تعداد و دارایی متقاضی بسیار کاهش‌یافته است.
احمد اوغلی افزود: با توجه به اظهارنظر غیررسمی چند مشاور املاک از ابتدای امسال خریدوفروش و حتی اجاره واحدهای تجاری در مجتمع‌های بزرگ چندمنظوره و بازارچه‌های نوساز دچار مشکل شده است. البته بازار فروش تک واحدهای تجاری نیز شرایط مشابهی را تجربه می‌کنند. این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه در 10 سال گذشته شهرداری‌ها از طرح تفصیلی جامع شهری عدول کرده‌اند، گفت: بر اساس آمار مرکز آمار، خواربارفروشان، مشاوران املاک و آرایشگاه‌های بانوان بیشترین واحدها و املاک تجاری کشور را شامل می‌شوند. این در حالی است که در طی سال‌های اخیر تعداد مالهای تکمیل‌شده و در حال تکمیل به‌شدت افزایش پیدا کرد است.
به گفته وی، در حال حاضر رسوب املاک تجاری به یک بحران شهرسازی مبدل شده است و آینده و آرامش کلان‌شهرهایی مانند تهران را به چالش خواهد کشید. حال باید مسوولان پاسخگوی احداث بزرگ‌ترین مال خاورمیانه در منطقه 22 باشند چراکه بخش اعظمی از املاک آن با وجود افتتاح فاز یک فاقد مشتری خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون نرخ بازدهی پروژه‌ها در هنگام ارایه گزارش در شروع پروژه ۵۰ درصد تخمین زده می‌شود، در حالی که در عمل (هنگام پایان پروژه) کمتر از ۲۰ درصد می‌شود، عنوان کرد: اگر هزینه ساخت این املاک تجاری وارد واحدهای کوچک متراژ می‌شد نه‌تنها عایدی خوبی برای سازندگان داشت بلکه وزارت راه و شهرسازی در آینده نزدیک با مشکل عرضه و تقاضا روبه‌رو نمی‌شد.
وی درنهایت گفت: وضعیت و بحران کنونی در املاک تجاری دستاورد بی‌تدبیری‌ها، سوداگری‌ها و دلالی‌ها است و هیچ برندهای نداشت.
