پارکینگ، مانع تغییر الگوی ساخت مسکن
گروه راه و شهرسازی
شاید آن روزی که قانونگذاران، «وجود یک پارکینگ به ازای هر آپارتمان» را به قانون شهری و ساخت و ساز تبدیل کردند، تصور نمی‌کردند روزی فرا برسد که به خاطر این مساله، تغییر الگوی ساخت متناسب با تغییر ساختار خانوار ایران و شکل‌گیری خانوار هسته‌ای به فراموشی سپرده شود و به همان نسبت، توان مالی متقاضیان مسکن در برابر تکثیر واحدهای بزرگ‌‌متراژ و لوکس، روز به روز کوچک‌تر جلوه کند. اما حالا نه تنها چنین شده که پدیده شوم حبس سرمایه‌ها در آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ و صد البته مال‌ها و مجتمع‌های تجاری بدون متقاضی، دامن اقتصاد را گرفته است به گونه‌ای که به گفته متولی مسکن، دیگر حتی سرمایه و پولی برای ساخت واحدهای کوچک در دست بخش خصوصی باقی نمانده است. وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی و حبس هزاران میلیارد تومان در این املاک بدون مشتری، ثمره وضع قوانین بدون پشتوانه کارشناسی و فنی است. ناگفته نماند که یکی از عناصر سازنده نظم شهری وجود پارکینگ است اما آنگونه که کارشناسان می‌گویند الزاما پارکینگ در منازل تعبیه نمی‌شود و از پارکینگ‌های عمومی و مکانیزه می‌توان برای محلات دارای آپارتمان‌های کوچک متراژ استفاده کرد و البته پیش و بیش از همه اینها، در صورتی که سیستم حمل و نقل عمومی درون و برون شهری، سیستمی منظم، مکفی و قابل اتکا باشد، تمایل شهروندان برای داشتن خودروی شخصی و در پی آن پارکینگ شخصی به‌شدت کاهش می‌یابد. اما در شهری که صدها کیلومتر بزرگراه (به جای توسعه سریع مترو و سایر شقوق حمل و نقل عمومی) احداث می‌شود، بیش از اینکه منافع عمومی در نظر گرفته شود، منافع اختصاصی طبقه مرفه و خودروسازان و واردکنندگان خودرو لحاظ شده است و در همین چارچوب هم هست که سازندگان تلاش می‌کنند با احداث واحدهای بزرگ متراژ مشتریان خود را از میان این قشر انتخاب کنند، غافل از اینکه جمعیت این قشر در اقتصاد تورم زده ایران روز به روز کوچک‌تر شده و به جمعیت قشر ضعیف جامعه افزوده می‌شود، قشری که نمی‌تواند منزلی بزرگ‌تر از 50 متر، آن هم پس از سال‌ها کار و پس انداز تامین کند و به رهن و اجاره چنین مسکنی بسنده می‌کند. اما اجاره‌ها هم امان او را برده‌اند. آنگونه که معاون وزیر راه وشهرسازی اعلام کرده است، اجاره مسکن طی فصل نخست سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 40 درصد افزایش یافته است. در چنین شرایطی است که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد حمایت از مستاجران را در قالب افزایش طول دوره اجاره به 2 سال و تعیین سقف 10 درصد افزایش قیمت اجاره‌بها ارایه کرده است.
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان درباره این پیشنهاد اظهار کرد: در واقع هر گونه قیمت‌گذاری مستقیم در بازار می‌تواند مفسده خاص خود را سبب شود و دولت تنها در موردی حق دخالت دارد که تعادل بازار به هم خورده باشد. در این جا وظیفه دولت است که با وضع قوانین، بازار را به تعادل برساند اما در حالت عادی تنها مکانیزم عرضه و تقاضا می‌تواند بازار را تنظیم کند.
به گفته او، در فصل اول سال جاری شاهد افزایش 40 درصدی اجاره‌بها در شهر تهران ناشی از تغییر شاخص‌های کلان اقتصادی بودیم و این در حالی است که 35 درصد مردم اجاره نشین هستند و معمولا مستاجران از قشر ضعیف‌تر جامعه محسوب می‌شوند. بنابراین تلاطم در بازارهای خارج از بخش مسکن، سبب بروز یک مشکل حاد در بازار مسکن شد و بازار رهن و اجاره را در زمانی کوتاه تحت تاثیر قرار داد و از تعادل خارج کرد.
سیگنال بد قوانین شهری
مظاهریان در پاسخ به اینکه میزان تولید در سال‌های گذشته چگونه بوده است، گفت: در حال حاضر با کمبود خانه مواجه نیستیم، مرکز آمار می‌گوید که در ازای 24 میلیون خانوار، 27 میلیون واحد مسکونی وجود دارد. ورود دولت در این بازار می‌تواند با ارایه مشوق باشد به این صورت که سازندگان واحدهای کوچک متراژ که مورد نیاز خانه اولی‌ها است، بتوانند از معافیت‌هایی استفاده کنند.
به گزارش ایلنا، معاون امور مسکن و ساختمان درباره اینکه در این سال‌ها چرا واحدهای مسکونی کم متراژ برای پاسخ به نیاز خانه اولی‌ها تولید نشده است، اظهار کرد: در سال‌های گذشته و قبل از 91 بخش خصوصی، سودآوری خود را در ساخت واحدهایی با متراژهای بزرگ می‌دید. طبق قوانین شهری ساخت واحدهای مسکونی با متراژ بالا به صرفه‌تر است چرا که آپارتمان 150 متری به یک پارکینگ نیاز دارد و حال اینکه اگر آپارتمان 150 متری به دو آپارتمان 75 متری تبدیل شود، باید دو پارکینگ برای آن ساخته شود.
وی ادامه داد: افزایش تعداد پارکینگ‌ها نیاز به افزایش تعداد طبقات دارد که با قوانین شهری در تعارض است. از سوی دیگر هم مالکان بر این باور هستند که آنها متر مربع هر ساختمان را می‌فروشند بنابراین ساخت واحدهای 150 متری به صرفه‌تر از واحدهای 75 متری خواهد بود. این سیگنال بد و اشتباهی بود که در سال‌های 86 تا 92 به بازار داده شد و باعث ایجاد مسکن‌های لوکس در کشور شد.
حبس سرمایه در خانه‌های لوکس
واحدهایی که متراژ آنها بالا بوده و گران قیمت هستند، در شرایط امروز قدرت خرید برای آنها وجود ندارد و اکنون سرمایه بخش خصوصی در این واحدها حبس شد.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، اگر این آمار درست باشد که 2 میلیون و 580 هزار واحد خالی در کشور وجود دارد به این معنی است که سرمایه انبوه‌سازان و سازندگان مسکن در این واحدها گرفتار شده است. البته این آمار توسط معتبرترین مرکز ارائه آمار تولید شده و مرکز آمار مدعی است که تمام واحدهای مسکونی را با کدهای ملی افراد بررسی کرده و به این رقم رسیده است.
مظاهریان با تاکید بر اینکه ارزش خانه‌هایی در سال‌های 86 تا 91 ساخته شده و فروش نرفته امروز به بیش از صدها میلیارد دلار می‌رسد، ادامه داد: تا زمانی که سرمایه انبوه‌سازان در این خانه‌های خالی حبس شده باشد، امکان سرمایه‌گذاری‌های جدید برای ساخت واحدهای کم متراژ محدود خواهد بود. آن زمان تصور سازندگان و سرمایه‌گذاران این بود که خانه‌های لوکس به فروش می‌رسد اما امروز با توجه به شرایط حال حاضر به این نتیجه رسیده‌اند که تقاضا برای خانه‌های کم متراژ بیشتر است، چراکه قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و خریداران اصلی، خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان هستند.
پولی باقی نمانده است
معاون وزیر راه وشهرسازی گفت: مشکل بازار مسکن در حال حاضر این است که سرمایه بخش خصوصی که همان سازندگان هستند، قفل شده است. سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن، خانه‌ها را ساخته‌اند و منتظر هستند که این خانه‌ها به فروش برسد تا بتوانند سرمایه‌گذاری‌های جدید در بازار مسکن انجام دهند. وی با تاکید بر اینکه سرمایه سازندگان در خانه‌هایی با بهره وری صفر به دام افتاده است، گفت: از سوی دیگر واقعیت‌های بودجه و شرایط مالی چنین امکانی را به دولت نمی‌دهد که بخواهد در بازار مسکن در بخش ساخت و ساز دخالت کند و بر مبنای تئوری‌های اقتصاد ورود دولت به بازار مسکن کاملا غلط است.اقتصاد مسکن در ایران مبتنی بر بخش خصوصی است و مطالعات 40 ساله نشان می‌دهد که نیم تا 3 درصد ساخت و سازکشور توسط دولت انجام گرفته و دولت نباید و نه می‌تواند در بازار مسکن در حوزه ساخت و ساز دخالت کند.
