سایه نرخ سود سپرده بر سر اجاره‌بها
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
همواره با آغاز نیمه دوم سال و عبور از فصل نقل و انتقالات مستاجران، آرامش بر بازار رهن و اجاره حاکم می‌شود و روند نرخ اجاره که در تابستان افزایشی است، ثبات می‌یابد و در صورت افزایش، شیب آن ملایم خواهد بود.
اما در سال جاری با توجه به اینکه از اردیبهشت ماه، قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن، با جهش روبرو شد، نرخ اجاره‌بها هم افزایش چشمگیری را تجربه کرد و همین موضوع موجب شد که بسیاری از موجران عرف بازار یعنی محاسبه نسبت یک پنجم و یک ششم قیمت یک خانه را زیرپا گذاشته و نسبت یک سوم و یک چهارم را برای محاسبه رهن کامل یا رهن و اجاره مورد استفاده قرار دهند و همین مساله فشار اقتصادی وارد بر دوش مستاجران را به‌شدت افزایش داد.
البته با شروع مهر ماه، برخی رسانه‌ها اعلام کردند که زمزمه‌ها برای افزایش نرخ سود سپرده بانکی در آینده، موجب شده که موجران انگیزه بیشتری برای ارایه فایل‌های رهن کامل یا فایل‌های قابل تبدیل پیدا کنند و همین موضوع می‌تواند به نفع مستاجران تمام شود.
در این میان و با توجه به اهمیت این ادعا، «تعادل» گفت‌وگوهایی را با مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت ترتیب داده است تا صحت این موضوع را بررسی کند. بر اساس اظهارات مشاوران املاک منطقه یافت آباد (جنوب)، سعادت آباد (غرب)، انقلاب (مرکز) و نارمک (شرق)، تعداد فایل‌های رهن کامل در میان فایل‌های رهن و اجاره بسیار ناچیز است و موجران تمایلی برای امضای قراردادهای رهن کامل ندارند و همچنان مانند سال گذشته فایل‌های ترکیبی در اختیار مشاوران املاک قرار می‌دهند و ادعای افزایش فایل‌های رهن کامل در میان فایل‌های رهن و اجاره صحت ندارد، البته مشاور املاک فعال در منطقه ونک (شمال پایتخت) برخلاف سایر همکارانش به افزایش تمایل صاحبان املاک برای ارایه فایل‌های رهن کامل یا قابل تبدیل اشاره می‌کند، او می‌گوید: صاحبخانه‌ها با شنیدن زمزمه‌هایی درباره افزایش دوباره نرخ سود بانکی یا ارایه مجوز بانک مرکزی برای تمدید سود سپرده‌های سالانه که در شهریور سال گذشته، قبل از کاهش سود به ۱۵ درصد رسیده بود، تمایل یافتند که واحدهای مسکونی خود را در قالب «رهن کامل» ارایه کنند.
نگاهی به اظهارات مشاوران املاک مناطق مختلف حکایت از آن دارد که نمی‌توان چنین ادعایی را ثابت کرد و به نظر می‌رسد که موجران همچنان تمایل دارند که واحدهای مسکونی خود را به صورت رهن و اجاره در اختیار مستاجران قرار دهند.
تمایل به دریافت اجاره درمرکز
یکی از فعالان بخش مسکن که در مرکز تهران فعالیت می‌کند و یک دفتر مشاور املاک در خیابان انقلاب دارد، درباره وضعیت بازار رهن و اجاره به «تعادل» می‌گوید: نرخ رهن و اجاره در ماه‌های اخیر نسبت به مشابه سال گذشته حدود 50 درصد رشد کرده است، اگر چه این رقم متوسط است و برخی مالکان نرخ کرایه را بالای 50 درصد و برخی پایین‌تر از 50 درصد افزایش داده‌اند.
او می‌افزاید: فایل‌های رهن کامل در روزهای اخیر افزایش نیافته است و تعداد این فایل‌ها همانند سال گذشته کمیاب و انگشت شمار است و این ادعا که تعداد این فایل‌ها از ابتدای مهر ماه رشد کرده؛ صحت ندارد و بیشتر فایل‌های موجود ترکیب رهن و اجاره است.
این مشاور املاک ادامه می‌دهد: البته اغلب مستاجران تمایل دارند که قراردادهایشان رهن کامل باشد، اما موجران با توجه به کاهش نرخ سود سپرده بانکی از سال گذشته، تمایلی به امضای قراردادهای رهن کامل ندارند.
به گفته این فعال بخش مسکن، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره، توان مستاجران نسبت به سال گذشته کاهش چشمگیری داشته است و متاسفانه نظارتی بر این بازار و رشد قیمت‌ها نمی‌شود.
فایل‌های انگشت شمار در یافت آباد
یکی از فعالان بخش مسکن که در منطقه یافت آباد در جنوب پایتخت فعالیت می‌کند، درباره بازار رهن واجاره به «تعادل» می‌گوید: بازار رهن و اجاره کساد است و اغلب موجران با مستاجران توافق کرده و قراردادهای قبلی را تمدید می‌کنند و برخی دیگر هم در سایت‌های اینترنتی آگهی می‌دهند و تعداد قراردادهای رهن و اجاره به‌شدت کاهش یافته است.
او اظهار می‌کند: نرخ اجاره‌بها نسبت به سال گذشته حدود 30 تا 40 درصد رشد کرده است و رهن کامل یک واحد مسکونی 70 متری در این منطقه 70 میلیون تومان است، یعنی رهن کامل هر متر مربع حدود یک میلیون تومان است و ترکیب رهن و اجاره در این منطقه برای همان واحد 70 متری، 30 میلیون رهن و یک میلیون و 200 اجاره ماهیانه است.
این مشاور املاک ادامه می‌دهد: صاحبان املاک تمایل دارند که قراردادهای رهن و اجاره امضا کنند و علاقه‌ای به قراردادهای رهن کامل ندارند ضمن اینکه صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند که ودیعه کمتری از مستاجر دریافت کنند تا نرخ اجاره ماهیانه بیشتر باشد.
او اضافه می‌کند: در میان فایل‌های موجود در بازار رهن و اجاره، فایل رهن کامل به ندرت مشاهده می‌شود و رهن کامل فقط برای صاحبخانه‌هایی است که به تازگی اقدام به خرید خانه کرده باشد و در سایر موارد رهن کامل وجود ندارد.
شرایط رهن در ونک؟
یکی از فعالان بخش مسکن که در منطقه ونک دفتر مشاور املاک دارد با اشاره به رشد درصدی نرخ اجاره به «تعادل» می‌گوید: نرخ رهن و اجاره در این منطقه بین 15 تا 20 درصد رشد کرده است و رهن کامل یک واحد 70 متری نوساز، 190 میلیون تومان است.
او اضافه می‌کند: از شهریور ماه سال گذشته و به دلیل کاهش نرخ سود سپرده بانکی تمایل موجران برای امضای قراردادهای رهن کامل کاهش یافت اما طی هفته‌های اخیر زمزمه‌هایی درباره احتمال افزایش نرخ سود سپرده منتشرشده است که همین موضوع تا حدودی موجب شده که تمایل موجران برای ارایه فایل‌های رهن کامل یا قابل تبدیل به دفاتر مشاور املاک افزایش یابد.
فایل‌های رهن کامل در نارمک
یکی از مشاوران املاک که در منطقه نارمک فعالیت می‌کند، درباره بازار رهن و اجاره به «تعادل» می‌گوید: نرخ رهن و اجاره در سال جاری نسبت به مشابه سال گذشته بین 15 تا 50 درصد رشد کرده است، برخی صاحبان املاک که انصاف بیشتری دارند به رشد 25 تا 20 درصدی قانع شدند اما برخی دیگر اجاره‌بها را 50 درصد افزایش دادند.
او ادامه می‌دهد: رهن کامل یک واحد مسکونی 70 متری نوساز در منطقه نارمک 150 میلیون تومان است، یعنی رهن کامل این واحد برای هر مترمربع 2 میلیون و 200 تا 2 میلیون و 500 هزار تومان است.
به گفته این فعال بخش مسکن، تعداد فایل‌های رهن و اجاره همچنان نسبت به فایل‌های رهن کامل بیشتر است و این موضوع که حجم فایل‌های رهن کامل یا فایل‌های قابل تبدیل در مهرماه سال جاری نسبت به سال گذشته افزایش یافته صحیح نیست.
او اضافه می‌کند: از میان فایل‌هایی که برای رهن و اجاره وجود دارد 90 درصد آنها ترکیب رهن و اجاره و فقط 10 درصد آن رهن کامل است.
کمبود رهن کامل در سعادت آباد
یکی از مشاوران املاک که در منطقه سعادت آباد فعالیت می‌کند، با اشاره به افزایش نرخ اجاره در این منطقه طی سال جاری به «تعادل» می‌گوید: قیمت‌ها نسبت به سال گذشته رشد چشمگیری داشته است و همین موضوع موجب شده که میزان جابه‌جایی در این منطقه کاهش یابد و بسیاری از مستاجران به دلیل کاهش قدرت اقتصادی، مجبور شدند که به مناطق پایین‌تر کوچ کنند.
او اظهار می‌کند: قیمت‌ها حدود 30 تا 40 درصد افزایش یافته است، درحالی که نرخ مناسب برای افزایش قیمت در منطقه سعادت آباد 20 درصد است.
این فعال بخش مسکن ادامه می‌دهد: افزایش فایل‌های رهن کامل از ابتدای مهرماه سال جاری صحت ندارد و صاحبان املاک همچنان تمایل دارند که واحدهای مسکونی خود را به صورت ترکیب ودیعه و اجاره در اختیار مستاجران قرار دهند و هم‌اکنون تعداد فایل‌های رهن کامل در این منطقه نادر است.
