بازار مسکن در انتظار اجاره داری حرفه ای

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس نتایج سرشماری  نفوس و  مسکن در سال 95، حدود 60.5 درصد از شهروندان مالک خانه و 30.7 درصد مستأجر هستند. همچنین طبق همین آمارها، 79.2 درصد خانوارهای روستایی مالک هستند درحالی‌ که 12.3 درصد آنها محل سکونت خود را رهن یا اجاره کرده‌اند.

تمامی این ارقام در حالی ارایه شده است که بر اساس نتایج سرشماری نفوس و  مسکن در سال 90، حدود 62.7 درصد مالکان و 26.6 درصد مستأجران بوده است. این آمار نشان‌دهنده تقاضای بیشتر برای رهن و اجاره خانه در چند سال گذشته است و ریشه آن را می‌تواند در کاهش درآمد خانوار، شرایط بد تسهیلات یا عدم تمایل برای پذیرش ریسک خرید خانه سراغ گرفت.

با ‌وجود این، شاید واژه مستأجری در تمامی کشورهای جهان برای شهروندان ملموس و قابل‌هضم باشد اما در کشور ما مستأجری برابر با هزینه کرد دوسوم حقوق ماهیانه یک شهروند است. حجم زیاد هزینه‌های اجاره در سبد هزینه‌های خانوار باعث شده بیشتر شهروندان خود را با انواع تسهیلات، وام، قرض‌های مدت‌دار و حتی پس‌انداز برای خرید خانه توانمند سازند. این در حالی است که فاصله قدرت خرید متقاضیان مصرفی برای خرید خانه هرساله دورتر و دست ‌نیافتنی‌تر می‌شود.

در این میان، همواره شهروندان، کارشناسان و فعالان بازار مسکن از دولت توقع دارند نگاه جامع‌تری به بازار مسکن و به‌خصوص اجاره داشته باشد. به‌هرحال نباید فراموش کرد حذف دوسوم از درآمد ماهیانه برای اجاره‌بها می‌تواند صدمات جبران ‌ناپذیری به خانواده‌ها در خصوص سلامتی و بهداشتی وارد کند.

پس راه‌حل چیست؟ برای پاسخ‌گویی به این سوال کارشناسان پیشکسوت از املاک استیجاری سخن به میان می آورند. راستی این املاک استیجاری چیست؟ و آیا نمونه موفق آن در کشورهای دیگر وجود دارد؟ و نقش شهرداری‌ها در خصوص تولید و ارایه این املاک چیست؟

   مشکلات تولید مسکن استیجاری

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه باید ماهیتا می‌دانستیم یا باید بدانیم که این نوع استیجاری به‌شرط تملک است، گفت: اگر در این فرآیند حق مالکیت مخاطب را در نظر بگیرند مطلوب است؛ اما اگر بعد از 30 سال سکونت در ملک مذکور از مستأجر بخواهند ملک را تحویل دهند، این مدل قابلیت اجرا در کشور را ندارد.

غیبی افزود: اگر در ایجاد املاک استیجاری بتوانند فرآیندی را ایجاد کنند که متقاضی به‌جای اجاره‌بها، هزینه را برای تصاحب و مالکیت آن ملک پس‌انداز کند می‌توانیم بگوییم فرآیند فوق فرآیند حمایتی بوده و مطلوب است.

وی در پاسخ به این که آیا بافت‌های فرسوده مناسب ساخت‌وساز مسکن استیجاری است، گفت: در حال حاضر کلانشهرها فاقد زمین رایگان بوده و در صورت موجود بسیار گران است و کسی حاضر نیست این زمین‌های گرانقیمت را وارد فرآیند ساخت‌وساز املاک استیجاری کرده و هزینه فرآوری، ساخت و تولید واحد را بپردازد تا شاید در 30 سال آتی سرمایه خود را دریافت کند. بنابراین در ساخت این املاک تنها دولت است که باید به‌صورت 80 درصدی در این قضیه ورود پیدا کند (این همان فرآیند تولید مسکن در کشورهای توسعه‌یافته است.) در این صورت آورده شخص 20 درصد خواهد بود و از این رو، کسی نمی‌تواند نگران افول دارایی خود باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن عنوان کرد: بنابراین به‌طور حتم ورود توسعه گران با این رویه در بافت‌های فرسوده بسیار سخت و بعید به نظر می‌آید. چراکه زمین‌های بافت فرسوده دارای صاحب و مالک بوده و هیچ‌کس حاضر نیست، یک متر از زمین خود را برای مدل استیجاری به توسعه گران و حتی انبوه‌سازان بدهند. غیبی بابیان اینکه بحث زمین در فرآیند طرح‌های تفصیلی و جامع شهری تعریف‌شده است، گفت: با این طرح معلوم می‌شود توسعه شهر در چه نقاطی و با چه رویکردی انجام‌گرفته یا خواهد گرفت و در این نقاط کاربری‌ها نیز مشخص‌شده و ما نمی‌توانیم به‌صورت یکباره ادبیات طرح جامع را تغییر دهیم. به‌هرروی دست شهرداری برای اجرای این طرح بسته است. چرا که زمین برای اجرای این طرح‌ها در اکثر شهرها به‌خصوص کلانشهرها وجود ندارد. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: متاسفانه در طی سال‌های اخیر این نوع اقدامات خام و نپخته توسط مسوولان انجام‌شده به‌طور مثال ما در یک برهه زمانی یک حرکت و تصمیم غیرحرفه‌ای در تبدیل منابع طبیعی و ملی به مسکن مهر بدون زیرساخت را داشته‌ایم ودر کمال ناباوری این طرح توسعه‌ای تقلیدشده در کشور جواب نداد. بنابراین باید به دنبال شیوه‌های بومی‌ متناسب با فرهنگ کشور برای حوزه مسکن برنامه‌ریزی کنیم.

وی گفت: بحث مسکن استیجاری روی کاغذ و حتی در مرحله اجرا می‌تواند برای کاهش مشکلات مسکن کشور مفید و موثر قلمداد شود، اما این اجرا باید بسیار سنجیده انجام شود.

غیبی‌ درنهایت گفت: صنعت استیجاری نقطه مثبت افزایش فرآیند توسعه‌گری است یعنی در شهرها و کلانشهر همگام با رشد اقتصادی و مهاجرپذیری این صنعت رشد و رونق می‌گیرد، اما باید برای اجرای این طرح دقت و مطالعه کافی شکل بگیرد که همانند مسکن مهر به تلی از ساختمان جوان‌مرگ‌شده تبدیل نشوند.

   ضرورت استفاده از تجربه دیگران

محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز با بیان اینکه از اساسی‌ترین راهکارهای اصلی فقرزدایی جوامع کم‌بضاعت شهرنشین تأمین مسکن از حیث ملکی و یا استیجاری است، گفت: موضوع مطرح‌شده کنونی بحث مسکن استیجاری برای اقشار ضعیف و قشر آسیب‌پذیر جامعه شهری است، با این کلیت که دولت زمین‌های خود را با قیمت کارشناسی در اختیار سازندگان قرار دهد و طی یک پروسه 5 تا 10 ساله به افراد مستحق و فاقد مسکن اجاره دهد و در پایان هزینه‌های زمین و کار را به قیمت زمان ساخت با دولت تسویه کند.

وی افزود: ضرورت دارد قبل از عملیاتی ساختن این طرح از تجربیات جهانی کشورهای موفق در عرضه مسکن واکاوی شود، سپس با شرایط موجود عرضه و تقاضا تطبیق شود چنانچه موضوع متعهد به الزام گردد اجرایی شود. هرچند که در طرح تطبیقی عرضه و تقاضا مطمئناً نیازی به ساخت مسکن جدید نیست و تنها راه چاره استفاده از مسکن‌های موجود برای در اختیار گذاشتن نیازمندان است.

   مشکلات پیش رو؟

به گفته مهری، همگن نبودن مستأجران در کشور، عدم وجود و ارایه مشوق‌های جدی برای حضور سازندگان املاک استیجاری، انباشت بیش‌ازحد املاک خالی از سکنه در کشور و همچنین بافت‌های فرسوده از مشکلات پیش روی ایجاد و توسعه املاک استیجاری است. وی بابیان اینکه اگر هدف از ساخت املاک استیجاری کمک به اقشار کم‌درآمد است این تدبیر عملکرد موفقی در این حوزه نخواهد داشت عنوان کرد: چراکه با توجه به تنوع گروه‌های مستأجری در ایران حجم قابل‌توجهی از شهروندان وجود دارد که تأمین اجاره‌بهای ماهیانه برای آنها با مشقت همراه است و معمولاً در این سال‌ها که اجاره‌بها با افزایش روبه‌رو شده این عده از تأمین اجاره عاجز ماندند و به دنبال رهن کامل هستند رهنی که برای این گروه درواقع کل سرمایه آنها محسوب می‌شود.

وی همچنین بابیان اینکه در حال حاضر اقشار مستأجر در کشور ما مانند کشورهای دیگر همگن نیست گفت: در حال حاضر مستأجران در کشور ما به چند گروه تقسیم می‌شود گروهی که بسته به نوع درآمد خود در محلات مختلف با نرخ متناسب با سرمایه و یا نوعاً فرهنگش خانه اجاره‌ای اختیار می‌کند. گروه دوم گروهی که خود صاحب‌خانه بوده و با اجاره دادن خانه خود و گذاشتن مبالغی اضافه بر روی آن خانه بزرگ‌تر و یا جای بهتری اختیار می‌کنند. گروهی هم بنا به شرایط شغلی ترجیح داده که محل زندگی خود را در نزدیک‌ترین محله به محل شغل انتخاب کنند و یا گروه‌های دیگر با اهداف مشخص و غیر مشخص؛ بنابراین نیاز است تبیین شود قرار است برای کدام گروه خانه‌های استیجاری ساخته‌وپرداخته شود. چون هرکدام از این گروه‌ها به دنبال خانه اجاره‌ای خاصی هستند.

   مشوق‌های سنگین برای سازندگان

مهری با بیان اینکه حضور توسعه گران در ساخت املاک استیجاری نیز نیازمند مشوق‌های بسیار سنگین از سوی دولت است، گفت: در حال حاضر بدون مشوق‌های طراحی‌شده ساخت املاک استیجاری برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد و در ثانی هیچ سازنده‌ای حاضر به عرضه سرمایه خود در قالب تعهدهای سنگین در برابر مستأجران دهک‌های پایین جامعه نیست.  مهری افزود: هم‌اکنون مدیریت شهری در تأمین خدمات با مشکل مواجه است، اما اگر اصراری برای ساخت این مسکن وجود دارد تنها مکان مناسب آن بافت فرسوده شهری و به عنوان قسمتی از طرح بازآفرینی شهری است.

او گفت: در این صورت قسمتی از فضای قدیمی نوسازی و جوان می‌گردد و جایگزینی برای خانه‌های کاهگلی یا فضاهای آوار شده است. هرچند که تاکنون در ایران رویکرد تأمین مسکن مبتنی بر مسکن ملکی بوده و عموماً واژه استیجاری و تفهیم و معرفی آن مستوجب فرهنگ‌سازی است.

   جایگزین برای خانه های ملکی

وی اظهار کرد: در حال حاضر رویکرد تأمین مسکن ملکی برای دهک‌هایی از جامعه به دلیل نداشتن سرمایه مختصر ابتدایی و ناتوانی در پرداخت اقساط تسهیلات تقریباً امری محال بوده لذا ضرورت دارد دولت برنامه‌ای مناسب‌تر از روش اجرای مسکن استیجاری ارایه دهد. او گفت: با توجه به تمام مشکلات موجود بر سر راه مدیریت شهری، زمان‌بر بودن طرح، محاسبه دخل‌وخرج طرح و مقرون‌به‌صرفه‌تر بودن برای دولت و سازنده و نیز اضافه نشدن مسکن بر مسکن‌های فعلی بهترین راهکار پس از شناسایی دقیق نیازمندان و مستحقان واقعی پرداخت بهای اجاره مسکن این قشر است.

مهری اظهار کرد: دولت تاکنون در مبحث قیمت‌های رهن و اجاره و همچنین قیمت خریدوفروش دخالتی نداشته است و افزایش اجاره‌بها سالیانه با تعیین نرخ توسط موجر، چانه‌زنی و خواهش مستأجر و نهایتاً وساطت مشاورین املاک صورت می‌گیرد. در این مورد موجر افزایش قیمت سایر کالا و خدمات را در نظر می‌گیرد از طرفی مستأجر درآمد و دستمزد خود را معیار قرار می‌دهد که اساساً در این میان تعادلی بین این دو مولفه وجود ندارد و نهایتاً پیشنهاد موجر موثر واقع می‌شود.

این کارشناس شهرسازی ادامه داد: بنابراین دولت در این قسمت مجدداً تجارب موفق جهانی در بحث کنترل اجاره‌بها را هم مدنظر قرار دهد و با کنترل و نظارت در افزایش قیمت‌های خارج از عرف و نامرتبط با افزایش دستمزد و نرخ تورم سالانه در این قضیه ورود کند و مانند کشورهای موفق در امر مسکن که اجاره‌داری به عنوان یک صنعت خصوصی که زیر نظر شهرداری‌ها کنترل می‎شود و بر اساس درصدهای مشخص طبق معیارهای مرتبط حرکت کند.

وی درنهایت گفت: پرداخت وام‌های مضاربه‌ای از شروع تا پایان قرارداد به‌صورت مضاربه‌ای یک‌ساله و پس از اتمام دریافت سودهای زیر 10 درصد مناسب‌ترین روش برای جایگزینی طرح مسکن استیجاری است و تبعات و اثرات به‌مراتب مفیدتر و به‌صرفه‌تری برای دولت و مدیریت شهری دارد.

   تقویت بنیه مالی مستأجران

مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز با بیان اینکه در تمام کشورهای پیشرفته حدود 70 درصد مردم مستأجر و تنها 30 درصد مالک هستند، گفت: اما این موضوع در کشور به دلیل اجاره‌های سنگین برعکس بوده و مردم به علت نبود املاک استیجاری مناسب بیشتر به دنبال مالکیت هستند.

وی گفت: صنعت اجاره‌داری و مسکن استیجاری یکی از طرح‌های موفق است که اگر به مرحله اجرایی شدن برسد می‌تواند بخشی بزرگی از مشکلات مستأجران را برطرف کند. قلی خسروی با بیان اینکه نمونه این صنعت موفق را می‌توانیم در خانه‌های سازمانی کشور ببینیم گفت: زمانی که از املاک استیجاری صحبت می‌شود خیلی از کارشناسان به دنبال نمونه‌های خارجی آن هستند درحالی‌که در همین کلانشهر تهران با انبوهی از خانه‌های استیجاری برای مشاغل فرهنگی، وزارتخانه‌ای، انرژی اتمی، ارتش و غیره روبه‌رو هستیم. این خانه‌ها همواره به‌منظور تقویت بنیه خانواده به این اقشار تعلق‌گرفته است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: در حال حاضر در کشور ترکیه شهرداری با کمک سازمان تأمین اجتماعی املاک استیجاری بسیار باکیفیتی را در اختیار زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها می‌گذارد تا این عده از همان شروع اول زندگی‌شان درگیر مسائل مادی و پرداخت اجاره‌بها نشوند.

خسروی بابیان اینکه اقدامات مسوولان در طی سال‌های اخیر در خصوص تولید مسکن‌های باکیفیت مسکونی قابل‌تقدیر است عنوان کرد: حال شایسته است مسوولان نیم‌نگاهی نیز به اجرای طرح مسکن استیجاری داشته باشند چراکه این طرح می‌تواند گامی در مسیر خانه‌دار شدن مستأجران باشد.

وی بابیان اینکه هر صنعتی در کشور باید برای تنظیم قیمت و کیفیت نمونه تنظیم‌شده داشته باشد گفت: اگر میدان‌های میوه و تره‌بار وجود نداشت مغازه‌های میوه‌فروشی با هر قیمتی که مایل بودند جنس خود را به فروش می‌رسانند؛ بنابراین این املاک می‌تواند نقش تنظیم‌گری در بازار اجاره ایفا کنند.

خسروی در پاسخ به این که آیا ممکن است صنعت اجاره‌داری توسط برخی از مستأجران به انحراف کشیده شود؟ گفت: در حال حاضر قوانین موجر و مستأجر در کشور جزو قوانین بالادستی است و فراتر از آن ما در شریعت اسلام قوانینی در خصوص رضایت مالک داریم که همگان به این مورداحترام زیادی قائل هستیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درنهایت بابیان اینکه خبرهایی درباره تولید مسکن استیجاری در کشور اعلام شده است، گفت: این فعالیت از سوی هر گروه یا نهادی باشد اقدام بسیار شایسته است چرا که باید مسیر خانه‌دار شدن مردم را گام‌به‌گام پیش ببریم، تحقق این هدف نیز مقدور نیست مگر با تولید مسکن استیجاری که امیدواریم وزیر جدید راه و شهرسازی نگرش مثبتی به این مقوله داشته باشد.