بانک مسکن و چالش توسعه
وزیر جدید راه و شهرسازی در شرایطی این وزارتخانه را تحویل گرفت که قیمت مسکن به تبعیت از تلاطم اقتصاد کلان و نوسان نرخ ارز در حال اصلاح است و شاهد تورم سالیانه و ماهیانه در این حوزه هستیم. طی یک سال اخیر قیمت مسکن در شهر تهران ۸۳ درصد رشد کرده که ۳۱ درصد آن فقط در چهار ماه اخیر و ۶.۳ درصد آن در یک ماه اخیر اتفاق افتاده است. اسلامی می‌گوید برای مسکن برنامه‌های زیادی دارد اما مساله این است که آیا ابزار لازم برای اجرای این برنامه‌ها را دارد؟ واقعیت این است که تلاش دولت‌ها طی ۴۰ سال گذشته پاسخ مناسبی به نبود تعادل در حوزه مسکن نداده است و دلیل این موضوع را باید در ابزارهای مالی دانست که چندان در راستای سیاست‌های دولت‌ها حرکت نمی‌کنند. چه دوست داشته باشیم و چه دوست نداشته باشیم مهم‌ترین ابزار تأمین مالی ایران بانک است و ساختار اقتصادی ایران برپایه فعالیت بانک‌ها طرح‌ریزی شده است. با وجود این یک چالش اساسی میان سیاست دولت‌ها و سیاست‌های بانکی وجود دارد. دولت‌ها سیاست‌های توسعه‌ای در پیش می‌گیرند اما ساختار بانکی ایران در راستای منافع بانک قدم بر می‌دارد. هرگاه فشار دولت بر تسهیل ابزارهای بانکی شدید می‌شود و بسته جدیدی توسط وزارت مسکن طراحی می‌شود بانک‌ها مسیر را با توسل به بروکراسی سخت‌تر می‌کنند. گل سر سبد این موضوع مهم‌ترین بانک تخصصی این بخش یعنی بانک مسکن است.
از بانک رهنی تا بانکی تجاری
بانک مسکن در ابتدای انقلاب از ادغام بانک‌های رهنی ایران، ساختمان، شرکت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بانک‌های ایران و ۱۳ شرکت پس‌انداز و وام مسکن (کوروش، اکباتان، پاسارگاد در تهران و سایر مراکز استان‌ها از جمله همدان، کرمانشاه، مازندران، گرگان، سمنان و آبادان) تشکیل گردید. بانک رهنی اتفاقا ساختاری توسعه‌ای داشت و اهداف توسعه بحث مسکن در دستور کار بود. اما سیاست‌گذاری‌های اشتباه عملا باعث شد که در 4 دهه گذشته بانک مسکن به جای بانک توسعه‌ای تخصصی به یک بانک تجاری تبدیل شود که سود مهم‌ترین مساله آن است. بانک مسکن که نقش اهرم اجرایی سیاست‌های بخش مسکن را دارد، در برزخ سود آور بودن و مفید بودن در اثر نوع نگاه مدیریت که حاصل تجارب منسوخ سنتی است تاکنون نتوانسته است گره‌ای از مشکل مسکن در کشور باز نماید . آنچه در این بین قابل توجه است این مساله است که با وجود این کارنامه و نوع عملکرد تاکنون مواخذه‌ای از سوی دولت در این باره صورت نگرفته است . چگونه می‌توان به احداث مسکن ارزان ساز آن هم در تیراژ سالانه چند صدهزارتایی امیدوار بود، در حالی که این بانک با وجود افزایش سرمایه حاضر به اعطای وام به اقشار ضعیف نیست.
تسهیلات بی‌ربط به سرمایه‌گذاری اصلی
این بانک که در کنار فعالیت‌های متنوع اعم از بنگاه داری و اعطای تسهیلات بی‌ربط به مسوولیت اصلی‌اش همیشه نبود سرمایه را دلیل عدم تحرک خود معرفی می‌کرد، با افزایش سرمایه ناچار شد تا قدم در راه اعطای تسهیلات بگذارد . اما جزییات این تسهیلات در نوع خود جالب توجه است . علاوه بر بروکراسی معمول سیستم بانکداری، سبد تحویل وام این بانک را اگر با حداقل حقوق و دستمزد در وزارت کار و با جیب اکثریت ایرانیان تطبیق دهیم به نتایج جالب توجهی خواهیم رسید.
هدف این است که به این پرسش پاسخ دهیم که با توجه به سطح درآمد در کشور در هر 10 دهک درآمدی چه کسانی و به چه تعداد توانایی باز پرداخت اقساط این بانک را دارند ؟ خرید یک خانه مثلا در تهران به چه میزان سرمایه احتیاج دارد و این وام می‌تواند چه میزان از این سرمایه را پرداخت نماید ؟ کافی است که کمی به مدل‌های تعریف شده توسط بانک و نحوه تخصیص منابع نگاه شود تا متوجه شویم هدف اصلی این بانک سود است نه اجرای سیاست‌های دولت برای اقشار کمتر برخوردار.
حتی زمانی که بخشنامه‌های دولت تلاش داشت اندکی این مشکلات را حل کند بانک مسکن دست به دامن بروکراسی برای فرار از اتهام می‌شد. سیر تقاضای مصرفی برای دسترسی به وام خرید مسکن علاوه بر دست‌اندازهایی که دارد، با سنگ‌اندازی‌هایی از سوی برخی از شعب بانک عامل بخش مسکن دشوارتر شده است. سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم در صورتی به وام یکم دست پیدا می‌کنند که بتوانند از هفت‌خوانی که پیش‌روی آنها قرار می‌گیرد عبور کنند و در این مسیر تامین فیش حقوقی با مبلغ تا سه برابر اقساط تسهیلات، سخت‌ترین خوان به شمار می‌آید که اغلب تسهیلات‌گیرندگان را زمین‌گیر می‌کند. رفتارهای سلیقه‌ای برخی از شعب بانک عامل بخش مسکن نیز علاوه بر اینکه این هفت‌خوان را دشوارتر کرده، به منزله یکی از عوامل ضد رونق در بخش مسکن عمل می‌کند. در صورتی که این دست‌اندازها و موانع برطرف نشود، عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم و بانک عامل بخش مسکن که بر اساس سیاست‌های مصوب بالادستی، ماموریت دارد بازار مسکن را به فاز رونق هدایت کند، دچار اختلال خواهد شد و موجب می‌شود سیاست‌های بخش مسکن به هدف تعیین‌شده اصابت نکند. موانع و سنگ‌اندازی‌های دریافت تسهیلات خرید مسکن عمدتا از جنسی است که رفع آنها در اختیارات بانک عامل بخش مسکن قرار دارد و ارتباطی با مسائلی همچون کمبود اعتبار و تنگناهای بودجه‌ای ندارد. اغلب این موانع پیش‌روی متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق مسکن نیز قرار دارد.
مشکلاتی همچون «تامین مبلغ سپرده»، فرایند طولانی استعلام فرم ج، تأمین ضامن با وجود در رهن بودن سند ملکی، فیش حقوقی حداقل 3 برابر مبلغ اقساط، شروط سنی، شرایط ملک از نظر مقاومت لرزه‌ای و ده‌ها روش دیگر تنها بخشی از ابزارهای بانک مسکن برای به تعویق انداختن وام مسکن است.
نبود نگاه توسعه‌ای
سوال اساسی این است، آیا بانک‌های دولتی نیز مانند بانک‌های خصوصی باید به فکر مثبت نشان دادن ترازنامه خود باشند یا چون از امکانات بیت المال استفاده می‌کنند وظیفه دارند در خدمت دولت و اهداف ملی باشند؟ واقعیت این است که تاکنون تفاوت زیادی میان بانک‌های دولتی و خصوصی در این مساله نبوده است. نه وام مسکن اول نه میزان وام اوراق با توجه به افزایش قیمت‌های مسکن چندان تکافوی رشد قیمت‌ها را نمی‌کند و در عین حال پیچیدگی این مدل‌ها باعث مشکلات زیادی برای جویندگان مسکن شده است. طبیعتا دولت به این مساله واقف است اما آیا می‌تواند بانک مسکن را وادار به تغییرات لازم کند یا خیر؟
