چالش‌های تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه
فرزاد زارعی| کارشناس مدیریت ساخت|
یکی از راه‌های بهبود مسکن در کشورهای درحال‌توسعه، برای خانوارهای فقیر این است که توسعه‌دهندگان تجاری خانه‌های مسکونی ساده و با قیمت مناسب بسازند که همه اقشار توانایی خرید آن را داشته باشند.این حرکت، استراتژی بازار نامیده می‌شود و دولت‌های هند و چین در حال تلاش برای فعال کردن چنین بازاری هستند و برای تقریباً دو دهه است که در حال حاضر این استراتژی فعال است.
یکی از اهداف اصلی این استراتژی تمرکز بر تولید مسکن ارزان بر تکیه بر بخش خصوصی است اما با وجود تلاش‌های قابل‌توجه، همچنان دولت در بیشتر کشورهای درحال‌توسعه، بزرگ‌ترین یا تنهاترین ارایه‌کننده مسکن ارزان‌قیمت است.
این در حالی است که نیاز به مسکن ارزان و مناسب برای جامعه کم‌درآمد شهری در کشورهای درحال‌توسعه بسیار زیاد است و اگر بخش دولتی خود سعی در برآورده ساختن نیازهایش داشته باشد هزینه آن غیرقابل‌تحمل خواهد بود. در حقیقت، اگرچه تعدادی از کشورهای درحال‌توسعه در طول سال‌ها، برنامه‌های مختلف و برنامه‌های نوآورانه مسکن را به‌خصوص برای بخش‌های پایین درآمد جمعیت در مناطق شهری راه‌اندازی کرده است، با این‌حال پوشش این برنامه‌ها و طرح‌ها در مقایسه با نیازهای مسکن افزایش جمعیت شهری حاشیه‌ای بوده است. بطورکلی اهداف سیاست مسکن ملی روشن است آن‌هم ایجاد بازار به عنوان حالت غالب ارایه مسکن، حداقل در مناطق شهری .
گرچه دولت می‌تواند سیاست‌های نئولیبرال را در سطح ملی بپذیرد و در ساختار فدرال باشد، اما تجربه نشان داده این روند موفقیت‌آمیز نخواهد بود. بر همین اساس بیشتر کشورهای درحال‌توسعه بخش مسکن را برای تشویق یک بازار آزاد خصوصی‌سازی کرده‌اند.
مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن اولویت اصلی سیاست مسکن است. درست است که سیاست مسکن ممکن است نیاز به مقاصد مختلف سیاسی داشته باشد، اما حصول اطمینان از قیمت‌گذاری همیشه باید اولویت اصلی باشد.
برنامه مسکن عظیم شهری برای کمک به رشد اقتصادی و ایجاد ثبات در برابر فقر فزاینده مسکن کم‌هزینه، سطح بالای تورم و شکاف ثروت رو به رشد، طراحی‌شده است. خوشبختانه، استراتژی جدید شهرسازی در کشورهای درحال‌توسعه ازجمله چین و هند، آشکارا مهاجران کم‌درآمد در شهرها را به عنوان یک هدف اصلی قرار داده و راه‌حل‌های مختلفی به وجود آورده، ازجمله تلاش برای توسعه مسکن عمومی در مقیاس وسیع صورت گرفته است.
اولویت‌بندی ملی مسکن عمومی در کشورهای درحال‌توسعه به یک تغییر شدید در سیاست‌های مسکن دهه‌های گذشته می‌پردازد و در مورد اثرات جانبی منفی و ناکارایی در دوره اصلاحات پس از مسکن کوتاه‌مدت یعنی ورود دولت به عنوان سازنده است. برای ایجاد جنبش مقرون‌به‌صرفه مسکن پایدار، نیاز به ترویج مفهوم حقوق مسکن وجود دارد که در آن مسکن مناسب به عنوان یک حقوق بنیادی محسوب می‌شود و یک سیستم قانونی که تضمین ارایه مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه باشد، باید برقرار شود.
استراتژی‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه در سطوح ملی و شهری از استراتژی‌های استفاده از زمین، زیرساخت‌ها و نیروی کار جدا نیست و این موضوع باعث می‌شود تغییرات نهادی لازم دشوار باشد. شواهد نشان می‌دهد که نهادهای جایگزین می‌توانند بازار مسکن ارزان‌قیمت را ارایه دهند، درحالی که ارایه مقررات خاص سیاست، نیاز به پژوهش و ایجاد تغییرات بیشتری دارد. اگر محدودیت‌های موجود شناسایی و درنتیجه کاهش یابد، توسعه‌دهندگان تجاری، مسکن ارزان‌قیمت را با سطوح هزینه و درآمد موجود عرضه می‌کنند. در چارچوب قانونی و قانون حمایتی، مسکن مقرون‌به‌صرفه بطور بالقوه می‌تواند یک بازار بزرگ و سودآور باشد ازاین‌رو توسعه‌دهندگان این محدودیت‌های سازمانی را به عنوان محدود کردن بازار در درجه‌های مختلف تعبیر می‌کنند.
بااین‌حال کشورهای درحال‌توسعه دارای سه ویژگی متمایز هستند: 1- فقدان مسکن ارزان‌قیمت برای خانوارهای کم‌درآمد؛ 2-تقاضای بالا برای این نوع مسکن‌ها؛ 3- دولت منابع مالی برای تأمین چنین مسکنی برای همه‌کسانی که به آن نیاز دارند، ندارند. ازاین‌رو این سوال پیش می‌آید که آیا این امر بدون یارانه دولتی قابل‌عرضه نیست؟ نتیجه این است که اگر برخی محدودیت‌های سازمانی حذف شود، می‌توان به این امر مهم دست پیدا کرد. درحالی که محدودیت‌های زمین و اعتبار در اغلب کشورهای درحال‌توسعه وجود دارد، همانطور که به آن اشاره شد، احتمالاً این تنها محدودیت‌های وجود نیست. محدودیت‌ها اساسی هستند و از موردی به مورد دیگر متفاوت خواهند بود؛ بنابراین این محدودیت‌ها باید به‌دقت موردتحقیق قرار گیرند.
کاهش وابستگی مالی دولت محلی به درآمد حاصل از زمین
درگیری بین مسائل مربوط به مقرون‌به‌صرفه و هدف رشد اقتصادی در سیستم مسکن چینی عمدتاً به دلیل وابستگی شدید شهروندان به تأمین منابع مالی شهری است که بستگی به رشد اقتصادی بازار مسکن دارد.
سیاست‌های زمین و مسکن یکی از مهم‌ترین ابزار دولت‌های درحال‌توسعه مانند چین برای تنظیم اقتصاد است. امروز، دولت به دنبال یک برنامه بلندمدت برای تخصیص زمین به بازسازی اقتصادی به عنوان ابزاری برای کنترل چرخه‌های اقتصادی است. بااین‌وجود، برای ارتقاء شهرنشینی بشریت به‌جای «شهری‌سازی زمین»، دولت نیاز به تغییر روابط مالی مرکزی، اصلاح نظام مالیاتی دولت‌های محلی و ایجاد نوآوری‌های تجربی در تأمین مالی و زیرساخت‌های شهری، یعنی شکل‌های جدید PPP (مشارکت دولتی خصوصی) است برای مثال، چندین ترتیب ترکیبی از PPP بین دولت‌های محلی و سرمایه‌گذاران خصوصی در دهه گذشته ظهور کرده است.
بااین‌حال، یک تنظیم‌کننده سازنده تنظیمات نظارتی و سیاست، پیش‌شرط موفقیت هر نوع پروژه PPP است. در همین حال، تلاش‌های متقابل برای توسعه بازار اوراق قرضه شهری در کشورهای درحال‌توسعه ضروری است.ایجاد یک سیستم مالی موثر و کارآمد سیستم برنامه فعلی برای سرعت بخشیدن به سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در مسکن عمومی می‌تواند منجر به افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت برای خانواده‌های فقیر شود. بااین‌حال، ایجاد یک سیستم مالی برای چنین مسکن ارزان‌قیمتی حداقل به همان اندازه مهم است. دولت چین باید از ابزارهای مختلف و ابزارهای مالی برای جذب سرمایه اجتماعی برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز عمومی استفاده کند و هزینه‌های قرض گرفتن برای خانواده‌های کم و متوسط را کاهش دهد.
سیستم تأمین مالی مسکن در خدمت به گسترش خانه کمک خواهد کرد و باعث مالکیت، توسعه بازار مسکن و اشتغال، رشد اقتصادی و انباشت ثروت و ثبات اجتماعی و سیاسی است. چندین گزینه ارزشمند و موردتوجه برای دولت‌ها موجود است به عنوان‌مثال، بر اساس تجربه مدیریت مسکن عمومی در کشورهای درحال‌توسعه، دولت‌های محلی می‌توانند پروژه‌های اجاره مسکن عمومی را از بازار سرمایه خصوصی، یعنی از طریق نوعی سرمایه‌گذاری املاک تأمین کنند. احتمال دیگر این است که بازسازی HPF (سرمایه‌گذاری مسکن در طرح صرفه‌جویی اجباری کارکنان) را تأمین کند تا بتواند به عنوان یک صندوق پایدار و ارزان برای تأمین هزینه‌های توسعه و عملیات عمومی مسکن کار کند.
