نشانه رفتار هیجانی در بازار ساخت و ساز

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آمار منتشره از سوی شهرداری، در 9 ماهه امسال حدود 8 هزار و 271 فقره پروانه ساختمانی اعم از تجاری، اداری و مسکونی در تهران صادر شده که این مورد در 9 ماهه سال 96 حدود 7 هزار و 123 فقره بوده است. این آمار نشان می‌دهد امسال نسبت به سال گذشته رشد 15 درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی داشته‌ایم . البته این افزایش تنها شامل تعداد پروانه‌ها نمی‌شود و متراژ را هم در برمی‌گیرد، به این معنی که در 9 ماهه اول سال 96 برای حدود 9 میلیون مترمربع پروانه صادر شد که این میزان امسال با رشد حدود 14 درصدی به 10 میلیون و 700 هزار مترمربع رسید. در سال 96 از مجموع پروانه‌هایی که صادر شد هزار و 404 فقره در بافت فرسوده بود که بیشترین آن با 215 فقره مربوط به منطقه 10 بود. امسال نیز از کل پروانه‌های صادرشده هزار و 591 فقره مربوط به بافت فرسوده است. منطقه 10 نیز همچون سال گذشته پیشگام صدور پروانه در این بافت است .در سال گذشته منطقه 17 با 238 مورد در رتبه نخست قرار داشت. امسال اما تاکنون منطقه 15 بیشترین تعداد صدور پروانه تجمیعی را به خود اختصاص داده است. نکته بارز آمار پروانه ساختمانی امسال این است که هیچ پروانه‌ای از ابتدای سال جاری تاکنون برای ساخت «مال» صادر نشده است .

   مقصد خوبی برای سرمایه‌گذاری نداریم

در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه آمارهای موجود برای شعف و جذب سرمایه عنوان‌شده است، گفت: بطور حتم اگر آمارها نیز حقیقی باشد شروع ساخت‌وساز منوط به کاهش تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی است .

وی گفت: با توجه به وضعیت سیاسی و اجتماعی کشور به نظر می‌رسد این تورم در سال‌های آتی بالای 40 درصد باشد که شروع هیچ پروژه‌ای با این میزان تورم برای سازنده توجیه اقتصادی ندارد .

افتخاری با بیان اینکه افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی در کشور بیانگر رکود تولید و بازارهای سرمایه است، گفت: زمانی که منابع سرگردان جایی در بخش بورس یا تولید نداشته باشند، به سمت پروانه‌های ساختمانی کشیده می‌شوند. البته کشیده شدن این سرمایه‌ها به خودیاری‌کننده بخش اشتغال و کاهش فاصله عرضه و تقاضا است، اما وضعیت کنونی به‌وضوح نشان می‌دهد ما در کشور مقصد هدفمندی برای جمع‌آوری نقدینگی‌ها نداریم .وی گفت: به‌هرحال افزایش تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز در این برهه کنونی علامت رونق

ساخت وساز نیست . چرا که عرضه آتی این پروانه‌های ساختمانی منوط به کاهش تورم مصالح ساختمانی، تورم عمومی و کاهش قیمت مسکن است.

   2 مشکل افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی

همچنین علی‌اصغر بدری، مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد بابیان اینکه متأسفانه در ایران سیکل صدور پروانه از قیمت و تعداد معاملات با یک تفاوت زمانی تبعیت می‌کند، گفت: مشکل کنونی بازار مسکن شامل عقب‌ماندگی صدور پروانه‌های ساختمانی از قیمت و تقاضا است و این دور باطل باعث شده تعداد تقاضاها روی‌هم تلنبار شده و افزایش تعداد پروانه‌ها به‌نوعی ناکارآمد باشد.

علی‌اصغر بدری گفت: تولید مسکن همواره به یک پرسه دوساله نیاز دارد و زمانی که مسکن حاضر و آماده ارایه به بازار می‌شود، ما شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. درحالی که همواره با رشد قیمت‌ها تقاضا به‌شدت کاهش می‌یابد .

به گفته این کارشناس، در اقتصاد شهری ادوار تجاری داریم و این ادوار شامل 2سال رونق و چند سال رکود در بخش تقاضا است .

بدری بابیان اینکه افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی بیانگر دو معضل اصلی یعنی سازنده‌های غیرحرفه‌ای و سفته‌بازی است، گفت: هر شخصی که اطلاعات کاملی از سیکل ساخت و عرضه بازار مسکن نداشته باشد، جز سازندگان غیرحرفه‌ای است. چرا که سازندگان و انبوه‌سازان ذی‌صلاح اطلاعات کاملی از ادوار تجاری دارند.این کارشناس شهری گفت: به نظر می‌رسد، بخش اعظمی از این پروانه‌های ساختمانی مربوط به مالکانی باشد که تمایل زیادی به مساله تراکم دارند و به دنبال ازدیاد طبقات مسکونی خود برای فروش هستند .

بدری گفت: بنابراین این افزایش تعداد پروانه‌ها بیانگر حضور قدرتمند غیرحرفه‌ای‌ها در بازار است . چراکه سازندگان حرفه‌ای همواره ادوار تجاری را می‌شناسند و معکوس عمل می‌کنند .

این کارشناس در خصوص سفته‌بازی نیز گفت: متأسفانه بازار مسکن در ایران به یک مقوله سرمایه‌ای مبدل شده است و برخی از افراد برای کسب ارزش‌افزوده وارد بازار کنونی ساخت‌وساز شده‌اند. این عده همان کسانی هستند که در یک برهه زمانی به بازارهای تب‌دار واردشده و پس از سفته‌بازی از آن خارج می‌شوند .

وی بابیان اینکه افزایش قیمت 70 درصدی بازار مسکن دستاورد همین سفته‌بازان است، گفت: این دو مشکل نشان می‌دهد که کشور ما به‌شدت نیازمند نهاد برنامه‌ریزی در مقوله بازار مسکن است .

 با یک گل‌بهار نمی‌شود

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه از سال 92 تعداد پروانه‌های ساختمانی رو به کاهش است، گفت: البته این کاهش قابل پیش‌بینی بود چراکه در طی سال‌های 88 تا 91 تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران فراتر از بارگذاری جمعیتی تهران و طرح جامع بود.

وی گفت: معمولاً در پی دوران رونق در بخش قیمت و معاملات مسکن، افزایش ساخت‌وساز را شاهد هستیم. بنابراین بعد از افزایش معاملات در سال 96 و افزایش قیمت در سال 97 پیش‌بینی افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی دور از انتظار نبود .

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه رشد

15 درصدی تعداد معاملات مسکن در سال جاری به‌هیچ‌عنوان علامت رونق ساخت‌وساز نیست، عنوان کرد: بدون تردید این رشد در سال آینده با عمیق‌تر شدن معاملات تضعیف و از بین خواهد رفت. سلطان محمدی یادآور شد: با رکود مسکن از سال 91، صدور پروانه ساختمانی که از سال 89 تا 91، 880 هزار پروانه صادرشده بود به‌شدت نزولی شد و در سال 91 صدور پروانه ساختمانی به 61 هزار، سال 92 به 52 هزار، سال 93 به 33 هزار، سال 94 به 28 هزار و سال 95 به 24 هزار رسید.

افزایش یک‌باره صدور پروانه ساختمانی از سال 89 تا 91 به تعبیر وزیر راه و شهرسازی بی‌سابقه‌ترین «شهر فروشی» در ایران بود چون باوجود افزایش ساخت‌وساز، قیمت مسکن جهش ناگهانی داشت و رکود بر این بخش مهم از اقتصاد کشور سایه انداخت. بیشتر ساخت‌وسازهای آن سال‌ها منجر به تولید ساختمان‌هایی شد که الان از آن به خانه‌های خالی یاد می‌شود چون این ساختمان‌ها با متراژهای بالا در نقاط گران شهرها ساخته شد و متقاضیان واقعی مسکن توان خرید آن را نداشتند.

این کارشناس مسکن گفت: بیشترین مداخلات دولت در بخش مسکن مربوط به سال 84 تا 92 است، به‌طوری‌که در همین دوره 2 میلیون واحد مسکونی یعنی 8 درصد موجودی مسکن ساخت‌وساز صورت گرفت که در تاریخ ایران بی‌سابقه است. در همین دوره که اوج ساخت‌وساز را داشتیم و باید قیمت مسکن به پایین‌ترین حد خود می‌رسید، قیمت زمین 8.6 برابر یعنی 760درصد رشد داشته است، اما در دوره 92 تا 95 رشد قیمت زمین تنها 0.2 درصد بود. قیمت مسکن در شهر تهران از سال 84 تا 92 شش برابر شد، یعنی 500 درصد رشد پیدا کرد، این در حالی است که قیمت مسکن از سال 92 تا 95، 1.1 برابر یعنی 10 درصد رشد پیداکرده است.

وی در خصوص تعداد پروانه‌های ساختمانی سال 96 نیز گفت: تعداد 9هزار و 316 پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌ تهران در 12ماهه سال ٩٦ صادرشده است که نسبت به سال 95 حدود ٧.٤ درصد افزایش داشته است .مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در سال ۹۶ بالغ‌بر ۱۱۸۲۳ هزار مترمربع بوده است که نسبت به سال 95 حدود ۱۱.۵ درصد کاهش داشته است. البته این آمارها در کل کشور نسبت به سال 95 با کاهش روبرو بوده است .سلطان محمدی گفت: حال در 9ماهه سال جاری حدود 8هزار و 271فقره پروانه ساختمانی صادر شده که به‌هیچ‌عنوان نشان رونق بازار مسکن نیست و باید با اطمینان بگوییم با یک گل بار نمی‌شود .وی گفت: بنابراین نیاز است دولت برای جذب سازندگان به مقوله ساخت‌وساز زیر بار مشوق‌های جدی برود . چرا که بار مالی، اجتماعی و فرهنگی شکاف فاصله بین عرضه و تقاضا در سال‌های آتی برای دولت بسیار سنگین خواهد بود .

   نبض منفی ساخت‌وساز کشور

فرشید پور حاجت، نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی مبنای صحیحی برای رونق ساخت‌وساز نیست، گفت: بطورکلی سطح اشتغال بیانگر افزایش میزان پروانه است . زمانی که مقایسه‌ای متراژ سطح اشتغال پروانه‌های ساختمانی بین سال 91 تا 96 داشته باشیم، خواهیم دید این سطح اشتغال به نصف رسیده است . وی گفت: بر اساس آمارها سطح اشتغال پروانه‌های ساختمانی در سال 91 حدود 130 میلیون مترمربع بوده که این مورد در سال 96 به 60 میلیون رسیده است .پور حاجت گفت: بطورکلی در حال حاضر تمامی سازمان‌های مرتبط با آمارهای ساخت‌وساز به یک‌فصل مشترک در خصوص رکود صنعت ساخت رسیده‌اند .

نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه بزرگ‌ترین دلیل این کاهش در نگاه درآمدی دولت به بخش مسکن نهفته است، گفت: در حال حاضر تمامی سازمان‌های دولتی و حکمران‌های محلی از بخش مسکن عایدی دارند که این مورد باعث افزایش فاصله قدرت خرید مصرفی مسکن شده است .پور حاجت گفت: در حال حاضر از سازمان آبفا گرفته تا سازمان نظام‌مهندسی، شهرداری‌ها و ثبت‌اسناد از بخش تولید و عرضه مسکن عایدی دارند که این مورد باعث افزایش قیمت و سفته‌بازی در مقوله تولید و عرضه مسکن شده است .

وی گفت: علاوه بر موارد فوق قوانین خلق‌الساعه مالیاتی باعث شده بازار مسکن در پرسه رکود عمیق قرار بگیرد .پور حاجت درنهایت گفت: به‌هرحال افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی بیانگر رشد معاملات یا رونق بازار مسکن نیست بازار مسکن برای رونق نیازمند حضور جدی سازندگان ذی‌صلاح و مشوق‌های جدی است .

   آن‌سوی رشد پروانه ساخت مسکن

همچنین منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: افزایش قیمت از شش ماه دوم سال 96 تا اواخر اردیبهشت 97 که البته این ادامه رشد هنوز هم به‌صورت نمودار رکود رشد در جریان است باعث شد که سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن، پس از ارایه و فروش آپارتمان‌های انباشت شده خود، درصدد احیای صنف ساخت‌وساز خود برآمده و سریعاً نسبت به خرید ملک‌های کلنگی یا اقدام به مشارکت در ساخت با مالکین عمل نمایند که همین امر باعث رشد پروانه‌های ساخت در تهران شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اولویت‌ها و انتظارات سرمایه‌گذاران تابع شرایط روز اقتصادی کشور است، گفت: در شرایط آرام و به‌دور از تنش‌های ارزی و سیاسی، انتظار سرمایه‌گذاران، کاهش نرخ رشد سود حاصل از سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت است. در این شرایط چون ریسک نقد شوندگی سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت کاهش‌یافته و دوره گردش نقدینگی طولانی می‌شود، سرمایه‌گذاران برای رسیدن به سود حداکثری و درازمدت، اقدام به سرمایه‌گذاری طویل‌المدت مانند ورود به چرخه بنگاه‌های تولیدی، تأسیس کارخانه، ورود به بازار انبوه‌سازی املاک و ... می‌کنند.

وی گفت: در شرایطی که تورم حداقلی است و سرمایه‌گذاران از بابت حفظ ارزش اصل سرمایه‌های خودنگرانی ندارند، اولویت به کسب حداکثر سود و تحمل کمترین ریسک می‌رسد. در این شرایط هیچ بازار کوتاه‌مدت و زودبازده‌ای وجود ندارد و برای کسب سود بالاتر باید به بازارهای میان‌مدت و بلندمدت ورود کرد.این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: با تمامی این تفاسیر طبیعی است که رفتار سازندگان و تولیدکنندگان مسکن، به رفتار بازار مسکن و تقاضای آن بستگی مستقیم دارد و هرچقدر کشش بازار تقاضا، بیشتر باشد به همان اندازه هم جریان نوسازی و انبوه‌سازی مسکن از طریق سرمایه‌گذاران بیشتر خواهد شد و درصورتی‌که این تقاضا هم‌زمان با افزایش قیمت مسکن نیز همراه باشد، موجب افزایش میل سرمایه‌گذاری از سوی سازندگان مسکن خواهد شد.

وی گفت: این فرآیند موجب خواهد شد تا در آینده با دو پدیده مواجه شویم . اول اینکه بخشی از کاستی موردنیاز آپارتمان‌های مصرفی تأمین و به متعادل‌سازی قیمت مسکن کمک شود و هم‌زمان به فعال‌سازی بخشی از تولیدات مربوط به بخش ساختمان یاری رساند. پدیده دوم اینکه افزایش ساخت‌وساز و به‌تبع آن فروش واحدهای مسکونی ساخته شده با سود مطلوب و مدیریت نشده موجب افزایش سوداگری در بخش مسکن شده و متقاضیان مصرفی در دام سودجویان حوزه مسکن گرفتار می‌شوند.غیبی در نهایت گفت: می‌توان با تعریف و تقویت سازندگان صاحب صلاحیت و با پشتیبانی نظام دولتی در فرآیند نظارت بر عملکرد تولیدکنندگان مسکن، نسبت به هدایت و معرفی متقاضیان مصرفی به سازندگان مورد تایید با اعطای تسهیلات بانکی تواما به سازندگان و خریداران و فراهم نمودن ساز و کار نظام پیش‌فروش آپارتمان، فرآیند خانه دارشدن متقاضیان واقعی را بازتعریف و عملیاتی کرد.