سرایت نوسان دلاری به بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

 در حالی که تحولات بازار مسکن دست‌کم در 6ماهه اخیر حاکی از استقرار این بازار در فاز رکود تورمی است و افزایش قابل توجه قیمت‌ها رمقی برای تنفس و سر بر آوردن تقاضاهای راستین و به عبارتی تقاضاهای مصرفی باقی نگذاشته است، حجم معاملات ملک در بهمن ماه نسبت به دی ماه 39درصد افزایش یافت. اگر چه شاید بخشی از این رشد 39 درصدی ماهانه را بتوان ناشی از الگوی بازار شب عید در سنوات گذشته قلمداد کرد، اما مساله نوسان دوباره دلار در بهمن ماه نیز قابل توجه و موثر ارزیابی می‌شود. تا چند سال پیش، کارشناسان قایل به اثرپذیری فوری بازار مسکن از تحولات سیاسی یا نرخ ارز و سایر شوک‌ها نبودند، اما با توجه به تجربه‌های اخیر، برای کارشناسان مسکن مسلم شده است که با دسترسی بیشتر مردم به اخبار و اطلاعات از طریق شبکه‌های مجازی و اجتماعی، طول موج نوسان‌های سیاسی یا اقتصادی موثر بر این بازار کوتاه‌تر و حتی لحظه‌ای شده است. از سویی، آنلاین شدن بازارها از جمله بازار مصالح و از سوی دیگر، ‌آنلاین شدن تغییرات انتظارات تورمی و البته تزریق هیجان به خریداران و فروشندگان ملک از سوی مشاوران املاک دست به دست هم داده‌اند تا سرعت بازار نه چندان چابک مسکن را افزایش دهند.

مشاهدات میدانی روزنامه تعادل، حاکی از تلاش برخی مشاوران املاک برای قیمت‌سازی‌های کاذب و انجام معاملات متعدد توسط سفته بازان است، به گونه‌ای که در برخی موارد، حتی از واحد مسکونی مورد نظر بازدید دقیقی صورت نمی‌گیرد و با نشان دادن نمای بیرون (به دلیل همراهی نکردن برخی مستاجران برای بازدید) و تصاویر داخلی منزل خرید و فروش می‌شود. در واقع، با این شیوه‌ها برخی مشاوران املاک فرآیند طولانی خرید و فروش ملک را کاهش می‌دهند و همزمان سفته بازان به دلیل چشم‌انداز تورمی ملک زحمت وارسی و بررسی واحد مورد نظر را به خود نمی‌دهند، چرا که مطمئن هستند در آینده نزدیک و با همکاری بی‌سابقه برخی از بنگاه‌های املاک می‌توانند ملک را با قیمت‌های بالاتر به فروش برسانند. در چنین شرایطی، قیمت دلار که در روز اول بهمن ماه سال جاری 11 هزار و 550 تومان بود با افزایشی حدود 16.5 درصدی در نخستین روز اسفند ماه سال جاری به رقم 13 هزار و 460 تومان رسید. همین نوسان 2 هزار تومانی نیز حربه‌ای شد که برخی از مشاوران املاک با پیشنهاد رقم‌های تازه به سرمایه‌گذاران، آنها را به سفته بازی تشویق کنند.

کارنامه مسکن در بهمن 97

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 9.97 میلیون تومان است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 85.1 درصد رشد داشته است. به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی طی 11 ماه اول سال با رشد 68.8 درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل به 7.96 میلیون تومان رسید. روند معاملات ملک در پایتخت طی بهمن ماه سال جاری اگر چه رشد 39 درصدی را تجربه کرد، اما نسبت به ماه مشابه سال قبل، ‌49.2 درصد کاهش یافت. همچنین مجموع معاملات ملکی انجام شده در تهران طی 11 ماه نخست سال جاری به 113 هزار و 984 فقره رسید که نسبت به دوره مشابه سال قبل افت 32.5 درصدی را تجربه کرده است.

  منطقه یک درصد گران‌ترین ها

به گزارش بانک مرکزی، در بهمن ماه سال 1397 متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 9.97 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.7 و 85.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل 109.2 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 61.2 درصد) تعلق دارد.  درمیان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 21.8 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 4.53 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 89.1 درصد و 86.7 درصد افزایش نشان می‌دهند.

   افزایش سهم قدیمی سازها

 بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که از مجموع 9343 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 44.3 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با بهمن ماه سال قبل 4.4 واحد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و 16 تا 20 سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرار دادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.1 و 8.2 درصدی در رتبه‌های قرار گرفته‌اند.  در مجموع 71.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در بهمن ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 11، 7، 8، 15، 14، 10، 24، 5 و1) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.3 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 86 درصد معاملات زیر متوسط قیمت

بر اساس گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 5 تا 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9.9 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه‌های قیمتی 6 تا 7 میلیون تومان و 7 تا 8 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.8 و 9.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 85.9 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (9.97 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

 57 درصد معاملات زیر 80 متر مربع

بانک مرکزی همچنین گزارش کرده است، توزیع فراوانی تعداد واحدهای سکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیر بنای 50 تا 60 و 60 تا 70 مترمربع هر کدام با سهم یکسان 15.1 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و 40 تا 50 متر مربع به ترتیب با سهم 12.4 و 11.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

  48 درصد معاملات زیر 600 میلیون تومان

در بهمن ماه سال 1397، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از این است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 18.2 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 150 تا 300 و 450 تا 600 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 15.3 و 12.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشته است.

  افزایش 20 درصدی کرایه

بر اساس این گزارش، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در بهمن ماه سال جاری حاکی از این است که این شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل 20.4 درصد رشد یافته است.