مالکیت خانه برای خانواده‌های کم درآمد
1- مقدمه
آفریقای جنوبی، جنوبی‌ترین کشور آفریقا است. مساحت آن 1.2 میلیون کیلومترمربع و دارای طیف وسیعی از شرایط جغرافیایی و اقلیمی است. حکومت ملی در این کشور هر 5 سال یک‌بار انتخاب می‌شود. این کشور به 9 ناحیه تقسیم‌شده و دارای سیستم ولایتی است. در سال 2017 جمعیت این کشور 56.72 میلیون تخمین زده‌شده است. آفریقای جنوبی از فرهنگ‌های گوناگون تشکیل‌شده است و سنت‌ها، شامل اقوام بومی، بردگان از شرق و استعمارگران اروپایی است. 11 زبان رسمی در این کشور وجود دارد. در این نوشتار درصدد هستیم وضعیت مسکن در آفریقای جنوبی را موردبررسی قرار دهیم.
2- وضعیت مسکن در آفریقای جنوبی
مسکن و ایجاد محیط امن منجر به رشد اقتصادی و ایجاد شغل می‌گردد. مشکل مسکن در آفریقای جنوبی بازتابی از مشکل مسکن در سطح بین‌المللی است. حدود 100 میلیون بی‌خانمان در جهان زندگی می‌کنند. مشکل مسکن یک مشکل عظیم و جهانی است و نه‌تنها در کمیت بلکه در کیفیت نیز این مشکل وجود دارد .
شهرک‌های آفریقای جنوبی مناطقی هستند که حکومت آپارتاید برای افرادی که ازلحاظ نژادی جدا هستند ساخته است و در اطراف مناطق شهری واقع‌شده‌اند. آنها ازلحاظ امکانات اجتماعی و زیرساخت‌ها بسیار فقیر می‌باشند. این سکونتگاه‌ها همچنین از امکانات خدماتی برخوردار نیستند. این ناشی از آپارتاید شهری و سیاست‌های مسکن است که بر اساس آن افراد بومی تنها مجاز به ورود به مناطق شهری هستند. بر اساس آمار منتشرشده در سال 1994 از وضعیت مسکن افراد در آفریقای جنوبی به‌طورکلی:
-61 درصد افراد در خانه‌های رسمی شهری زندگی می‌کنند که شامل آپارتمان‌ها، شهرک‌ها و یا خانه‌های بازنشستگی هستند.
5.2 میلیون نفر در سکونتگاه‌های موقت زندگی می‌کنند.
نقش سیاست مسکن در آپارتاید به این معنی بود که قوانین آپارتاید تعیین می‌نمود افراد سیاه کجا باید زندگی و کار کنند. بر اساس قانون 1913، 13 درصد زمین در آفریقای جنوبی به 80 درصد جمعیت کشور اختصاص‌یافته است.
تمام حقوق قانونی سیاهان باید در مناطق خاص به نام بن توستان‌ها (Bantustans) مورداستفاده قرار گیرد. آنها مناطق روستایی کوچک بودندکه به گروه‌های مختلف آفریقایی قومی تحت خود حکومت‌داری یا در بعضی موارد حکومت مستقل اختصاص داده‌شده بود.
بن توستان‌ها در مناطق روستایی کم تولید برای گروه‌های مختلف آفریقایی ایجادشده‌اند. آنها به‌منظور فراهم کردن نیروی کار برای بازارهای صنعتی شهری سفید و بازارهای کشاورزی روستایی بود .
قانون کنترل نفوذ، جنبش افراد سیاه را از مناطق روستایی به مناطق شهری کنترل نمود و تنها درصورتی‌که مشغول به کار بودند و اشتغال داشتند، مجاز به ورود به منطقه شهری بودند. از سوی دیگر سیاست‌های بازار کار مانع دسترسی افراد سیاه‌پوست به مشاغل در بازار آزاد می‌گردید. افراد سیاه به مشاغل غیرحرفه‌ای دسترسی داشتند. آموزش‌وپرورش در مدرسه‌های سیاه‌پوستان پایین‌تر بود و تنها به ارایه دانش و مهارت به دانش‌آموزان برای مشاغل کارگری و غیرتخصصی می‌پرداخت. قانون مناطق گروهی تعیین می‌کرد که در آن مردم می‌توانند کجا زندگی کنند و شهرها را به بخش‌های نژادی متمایز تقسیم می‌نمود. سفیدپوستان با بهره‌گیری از بهترین زمین و نزدیکی به همه امکانات اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی بودند درحالی‌که سیاهان و رنگین‌پوستان در مناطق حاشیه زندگی می‌کردند. برای سیاه‌پوستان در مناطق شهری هیچ حق مالکیتی اعطا نشد و آنها فقط می‌توانستند خانه روستایی خود را داشته باشند. در آفریقای جنوبی 2.4 میلیون کمبود مسکن تخمین زده‌شده بود درحالی‌که تقریباً 000، 220 خانه نیاز است که هرساله در آفریقای جنوبی ساخته شود تا نیازهای رشد جمعیت را تأمین کند. با توجه به اینکه جمعیت شهری به سرعت از طریق رشد طبیعی و مهاجرت از مناطق روستایی فقیرنشین افزایش می‌یافت، فشار و تقاضا برای مسکن شهری به نقطه بحرانی می‌رسید. بسیاری از مردم به خدمات اساسی - آب آشامیدنی، بهداشت، برق و امکانات اجتماعی و فرهنگی دسترسی ندارند .
3- سیاستگذاری مسکن اجتماعی
در آفریقای جنوبی
برنامه مسکن اجتماعی یکی از گزینه‌های برنامه یارانه دولتی است که در محتوای سیاستگذاری مسکن آفریقای جنوبی مطرح گردید. در سیاستگذاری مسکن جدید قید گردید:
هرکسی این حق را دارد که به مسکن مناسب دسترسی داشته باشد و به‌منظور تحقق این حق و هدف، دولت باید اقدامات قانونی و سایر اقدامات معقول خود را در منابع موجود خود برای تحقق بخشیدن به این هدف انجام دهد.
ازاین‌رو قوانین جدید و سایر اقدامات انجام‌شده نیاز به ارایه دستورالعمل‌های سیاستگذاری و استراتژی برای ارایه برنامه‌هایی دارد که دسترسی به مسکن مناسب را تضمین نماید .
4-اهداف
اهداف کلی سیاستگذاری مسکن دولت عبارت‌اند از:
-پایا سازی محیط مسکونی
-بسیج پس‌انداز خصوصی (چه توسط افراد یا درمجموع)
-ظرفیت سازمانی در بخش مسکن منطقی شود
- هماهنگی و ادغام بخش عمومی در سرمایه‌گذاری و مداخله در ساخت مسکن.
5-استراتژی‌ها
در استراتژی جدید بر موارد ذیل تأکید شد:
-آیا فضای شهری ازنظر فضایی و اجتماعی و اقتصادی یکپارچه‌شده است؟ فارغ از تبعیض نژادی و جنسیتی
- آیا مراکز شهری دارای فرصت‌های اقتصادی و اجتماعی هستند؟
- آیا مراکز شهری دموکراتیک و پاسخگو هستند؟ حکومت، در همکاری نزدیک با جامعه مدنی
-آیا فضای شهری ازلحاظ محیط زیستی پایدار است؟
-آیا برنامه‌ریزی برای روش مشارکتی وجود دارد؟
- مسکن خوب، زیرساخت و خدمات موثر برای خانوارها و کسب‌وکار ایجاد شود
- مجتمع صنعتی، تجاری، مسکونی، مراکز اطلاعاتی و آموزشی ادغام شود .
درنتیجه این شرایط دولت هدفی را تعیین کرد و آن ساخت یک میلیون خانه در مدت 5 سال بود که دارای زیرشاخه‌های ذیل باشد:
-توانمندسازی اقتصادی و مسکن
- پایداری و قابلیت دسترسی مالی
-تعادل شهری و روستایی
- خوابگاه‌ها
- نیازهای ویژه مسکن
- مسکن و بازسازی و توسعه برنامه
- حمایت از مصرف‌کننده و آموزش‌وپرورش
- مسوولیت‌پذیری و نظارت
این تلاش‌ها به‌منظور فراهم کردن محیطی است که در آن مشکلات عدم تعادل شهری/روستایی و همچنین تفاوت‌های مسکن در مناطق شهری ارزیابی شود. یکی از جنبه‌های اصلی استراتژی مسکن، تأکید بر توانمندسازی اقتصادی است که بر موارد ذیل تأکید می‌کند:
مشارکت جوامع آسیب‌دیده را ترویج می‌کند
ایجاد فرصت‌های شغلی در ساخت‌وساز
برنامه‌های انتقال مهارت‌ها و ایجاد ظرفیت درزمینه مسکن را ایجاد کند.
مساعدت و مشارکت شرکت‌های کوچک و متوسط درزمینه ساخت‌وساز
تحریک توسعه کارآفرینی در ایجاد مسکن جدید
حمایت از نقش زنان درروند عرضه مسکن
با توجه به مشکلات قیمت‌گذاری، ارایه یارانه به عنوان یک بخش حیاتی از رویکرد دولت به چالش مسکن است. در محدودیت‌های مالی نیز، دولت همچنان متعهد به یک رویکرد یارانه‌ای است. بااین‌حال، بودجه مسکن در سال‌های 1994 از 3، 4٪ به 1، 6٪ از بودجه ملی کاهش‌یافت. این نشان‌دهنده کاهش هزینه اجتماعی در برنامه‌های تنظیم ساختاری است.
یارانه به شهروندان آفریقای جنوبی و صاحبان اقامت دایم داده می‌شود اگر دارای شرایط ذیل باشند:
1-خانه اولی باشند
2-بالای 21 سال سن داشته باشند
3-متأهل باشند
4-قبلاً یارانه مسکن دریافت نکرده باشند
5-درآمد خانوار 3500 راند در ماه بیشتر نباشد .
مقادیر یارانه برای خرید زمین و ساخت زیرساخت‌های اساسی و خانه است.
6- فرآیند سیاستگذاری مسکن اجتماعی
مسکن اجتماعی یک مفهوم نسبتاً جدید در سیاست‌های مسکن رسمی است اگرچه این‌یک رویکرد جدید در آفریقای جنوبی نیست. از همان اوایل دهه 1920، مسکن اجتماعی بطور رسمی و غیررسمی دنبال شد. این برای رسیدگی به مسائل مربوط به فقر که درنتیجه شرایط جنگ به وجود آمده بود مورداستفاده قرار گرفت. سیاست جدید مسکن که افزایش مالکیت خصوصی فردی را رد می‌کند و برای اینکه بخش مسکن بطور موثر عمل کند، 30درصد از سهام مسکن باید برای اجاره اختصاص داده شود. بنیاد مسکن اجتماعی توسط وزیر مسکن موظف شده بود تا در مورد توسعه سیاست، استراتژی و فرآیندهای پیاده‌سازی آن را بررسی و تهیه کند .
1-6-استراتژی
تعریف زیر به عنوان مبنا و دستورالعمل برای فرآیند و روش‌های سیاستگذاری و پیاده‌سازی سیاست‌ها پیشنهاد و پذیرفته‌شده:
مسکن اجتماعی یک رویکرد مبتنی بر ارزش و یا هنجاری برای مسکن است به این معنی که مسکن مقرون‌به‌صرفه، محل مناسب و مسکن مناسب عرضه شود. مسکن اجتماعی را می‌توان با چند جزء تعریف کرد:
1-رویکرد مسکن اجتماعی که: بر اساس یک تعهد بلندمدت از سوی موسسه مسکن اجتماعی به ارایه و عرضه مسکن بطور پایدار می‌پردازد.
-به ارزیابی گسترده‌تر نیازها به‌منظور ارتقای کیفیت زندگی می‌پردازد.
2-محصولات مسکن اجتماعی
-فراهم کردن مسکن با استانداردهای کیفیت مناسب
-فراهم کردن تصدی امن برای ساکنان
-فراهم کردن مکان مناسب برای همه گروه‌های اقتصادی-اجتماعی
3-اهداف اصلی سیاستگذاری مسکن ارزیابی:
- فقر و نابرابری‌های گسترده در ثروت و توزیع و دسترسی به منابع
-کمبود محیط زندگی باکیفیت
-ناکارآمدی شهرها
-کمپین ساخت 1 میلیون خانه در 5 سال .
7-موضوعات کلیدی، فرصت‌ها و مشکلات سیاستگذاری مسکن اجتماعی
هدف استراتژیک مسکن اجتماعی ارایه گزینه مالکیت خانه برای خانواده‌های کم‌درآمد است. این رویکرد همچنین وسیله‌ای است برای تسهیل بازسازی شهری نسبت به تراکم شهری و تلاش برای برآورده ساختن نیازهای فقرا. بااین‌حال، ازآنجاکه یارانه‌های نهادی در نوامبر 1995 در دسترس قرار گرفت، تقریباً 3000 یارانه تأییدشدند (اما اعطا نشدند)، درحالی‌که حدود 350 یارانه به موسسات موجود اختصاص داده‌شد.
توسعه آهسته صنعت ساخت‌وساز اجتماعی توسط 4 عامل زیر محدودشده است:
-چارچوب سیاستگذاری، نظارتی و مالی. در حال حاضر این عوامل برای ترویج ظهور یک بخش اجتماعی پرتکاپو ناکافی است.
-سازمان‌های مسکن اجتماعی نیاز به ظرفیت‌سازی گسترده در مراحل اولیه ابتکارات خوددارند، بطوری‌که آنها بتوانند به منابع مختلف دسترسی داشته باشند. برای تسهیل این فرآیند، مکانیسم کافی وجود ندارد.
-عدم هماهنگی در تعریف مسکن اجتماعی بدان معنی است که هیچ فعالیتی در این زمینه وجود ندارد. انواع طرح‌های در حال انجام در حال حاضر به این معنی است که یک مدل مسکن اجتماعی در آفریقای جنوبی توسعه‌نیافته است.
-تمرکز سیاستگذاری بر مالکیت بدان معنا است که دیگر انواع تصدی مانند اجاره کمتر موردتوجه و حمایت در بخش سیاستگذاری قرارگرفته است.
8-مدیریت مالی و مسکن مقرون‌به‌صرفه
از دیدگاه مالی مسکن اجتماعی یک مفهوم جدید است و موسسات مالی سنتی تجربه کمی در این حوزه دارند. درنتیجه نیاز است تا ابزارهای اعتباری مناسب توسعه یابد. نهادهای اصلی در چارچوب مالی عبارت‌اند از: شرکت مالی ملی مسکن و صندوق انکشاف اسکان موسسات مسکن، اداره ملی بازسازی و مسکن شهری، صندوق ضمانت وام خانه و بنیاد مسکن اجتماعی. برای اینکه نهادهای مسکن به بودجه موردنیاز دسترسی یابند، باید سطح بالای ظرفیت سازمانی را ثابت کنند. درجایی که تأمین مالی برای مرحله ساخت‌وساز در دسترس است، تأمین مالی برای پروسه‌های پیش از راه‌اندازی، مفهوم‌سازی، ایجاد ظرفیت و آموزش و مدیریت مداوم، دشوار است. در دسترس بودن و مکانیسم برای دسترسی و بسیج منابع مالی هنوز مشکل است .
اجاره یکی از مهم‌ترین شرایط تصدی در کشورهای درحال‌توسعه است؛ چراکه سقوط درآمد واقعی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، همراه با کمبود فزاینده و افزایش قیمت زمین‌های خوب، گزینه انتخاب مالکیت را برای بسیاری از خانوارهای ضعیف غیرقابل اجرا کرده است. مسکن اجاره‌ای باید خانه‌های کم‌درآمد را
به عنوان ورودی مقرون‌به‌صرفه به بازار مسکن ارایه دهد. اگر روش‌های ابتکاری برای یارانه‌های اضافی و وام‌های مقرون‌به‌صرفه اتخاذ نشود، پس مسکن اجتماعی تنها برای گروه‌های بالای درآمد پایین و متوسط در دسترس است .
9- نتیجه‌گیری
آفریقای جنوبی نیز مانند بسیاری از کشورهای در حال توسعه در جهان با مشکل مسکن در بعد کمی و کیفی مواجه است. از سوی دیگر سیاستگذاری مسکن در این کشور تحت قانون آپارتاید قرار دارد بدین معنی که قوانین آپارتاید تعیین می‌نمود افراد سیاه کجا باید زندگی و کار کنند. همچنین قانون مناطق گروهی تعیین می‌کرد که در آن مردم می‌توانند کجا زندگی کنند و شهرها را به بخش‌های نژادی متمایز تقسیم می‌نمود. سفیدپوستان با بهره‌گیری از بهترین زمین و نزدیکی به همه امکانات اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی بودند درحالی‌که سیاهان و رنگین‌پوستان در مناطق حاشیه زندگی می‌کردند و برای آنها در مناطق شهری هیچ حق مالکیتی اعطا نشد و
سیاه پوستان فقط می‌توانستند خانه روستایی خود را داشته باشند.
با توجه به اینکه جمعیت شهری به سرعت از طریق رشد طبیعی و مهاجرت از مناطق روستایی فقیرنشین افزایش می‌یافت، فشار و تقاضا برای مسکن شهری به نقطه بحرانی در آفریقای جنوبی می‌رسید. به منظور تامین مسکن مناسب برای همه گروه‌ها و دهک‌های درآمدی برنامه تامین مسکن اجتماعی در اولویت سیاستگذاری‌های دولت در بخش مسکن قرار گرفت.همچنین در سیاستگذاری مسکن بر این نکته تاکید گردید هرکسی این حق را دارد که به مسکن مناسب دسترسی داشته باشد. با توجه به مشکلات قیمت‌گذاری، ارایه یارانه به عنوان یک بخش حیاتی از رویکرد دولت به چالش مسکن هست. هدف استراتژیک مسکن اجتماعی ارایه گزینه مالکیت خانه برای خانواده‌های کم‌درآمد است. این رویکرد همچنین وسیله‌ای برای تسهیل بازسازی شهری نسبت به تراکم شهری و تلاش برای برآورده ساختن نیازهای فقراست. از دیدگاه مالی مسکن اجتماعی یک مفهوم جدید است و موسسات مالی سنتی تجربه کمی در این حوزه دارند. درنتیجه نیاز است تا ابزارهای اعتباری مناسب توسعه یابد.
