3 نقطه کور در بازار مسکن 98

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آمارهای غیررسمی تعداد معاملات مسکن در بهار ۹۸ در شهر تهران کمتر از هزار فقره بوده است. اگرچه به گفته بسیاری از مشاوران املاک و همچنین به گواه آمار، تعداد معاملات مسکن همواره در اولین ماه سال رقم قابل‌توجهی نیست، اما تعداد معاملات در فروردین 98، بیانگر سه اتفاق بزرگ برای بازار مسکن است. این سه شامل رکود شدیدتر، ایجاد رکود تورمی و کاهش میزان ساخت‌وساز است. در این میان به گفته حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن بهاری که نکوست از بهارش پیداست است.

 وی گفت: با توجه به اتفاقاتی مانند سیل، افت رشد اقتصاد کشور به دلیل کاهش فروش نفت، افزایش قیمت مسکن در دو سال گذشته، عدم توانایی بانک‌ها برای ارایه تسهیلات ارزنده و همچنین نبود سیستم توسعه‌یافته برای حمایت از بخش تقاضا، باعث شده مسکن در طی سال‌های اخیر زمین‌گیر شود.

این کارشناس مسکن گفت: البته تجربه نشان داده همواره بعد از رشد قیمت‌ها، زمان تثبیت فرامی‌رسد.

 دلیل کاهش محسوس معاملات در فروردین؟

احمد اوغلی اظهار کرد: ازآنجایی‌که قیمت‌های مسکن در یک پروسه کوتاه‌مدت رشد چند برابری داشته این تثبیت ضامن کاهش رسمی و غیررسمی قیمت‌های مسکن خواهد بود.

وی گفت: اگر نگاهی به آمار بانک مرکزی داشته باشیم متوجه خواهیم شد که در ماه‌های اخیر رشد قیمت نسبت به ماه قبل به کمتر از 5 درصد رسیده است. طبق آخرین آمار رشد قیمت مسکن در دی‌ماه نسبت به ماه آذر در حدود 2.5 درصد بوده است که نشان‌دهنده ورود بازار مسکن به دوره تثبیت قیمت‌ها و کاهش شیب قیمت در بازار مسکن است.به گفته این کارشناس بازار مسکن، احتمال می‌رود در سه ماه نخست سال 98 قیمت‌ها رشد نداشته باشند و به علت نبود تقاضای واقعی روند کاهشی را نیز تجریه کنند.این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه بررسی آمارهای بانک مرکزی می‌تواند تحلیل صحیح از آینده این بازار را روشن کند، گفت: وضعیت کنونی بازار مسکن بعد از چند سال رکود، تثبیت، رکود تورمی سنگین، وارد فاز تثبیت و کاهش قیمت‌ها شده است.

وی گفت: بطور حتم در ماه‌های آتی روند معاملات از لحاظ حجمی رشد نداشته است، اما قیمت واحدهای مسکونی به سه علت نبود متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای، عدم اطمینان به آینده اقتصادی کشور و تلاش فروشندگان برای فروش املاک بلوکه‌شده روند کاهشی خواهد داشت.وی گفت: اما در این میان، اگر به دنبال سقوط آزاد قیمت واحدهای مسکونی هستید، باید به دو مساله درونی و بیرونی کشور توجه داشته باشیم، این دو موضوع شامل رفتار دولت و جامعه در خصوص برداشت از صندوق توسعه برای کمک به مناطق سیل‌زده و رفتار کشورهای دیگر در برابر فشارهای تحریم امریکا است.وی گفت: اگر دولت بتواند نظارت دقیقی بر پول‌های برداشت‌شده از صندوق توسعه داشته باشد، کشور شاهد رکود تورمی نخواهد بود و این مساله با یک نظارت دقیق امکان‌پذیر است.این کارشناس بازار مسکن گفت: اما در خصوص رفتار کشورهای دیگر در قبال ایران باید گفت، اگرچه این موضوع بر اقتصاد کلان تأثیرگذار است، اما بدون تردید مسکن به‌واسطه تأثیرپذیری شدید و زودهنگام در سال گذشته از این موضوع دچار نوسان و تنش دوباره نخواهد شد.وی با بیان اینکه با این تفاسیر تنها مورد تأثیرگذار بر قیمت مسکن مربوط به برداشت از صندوق توسعه برای مناطق سیل‌زده و تورم حاصل از آن است، گفت: در این خصوص نیاز است دولت نظارت‌های دقیقی بر این موضوع داشته باشد چراکه تورم عمومی باعث افزایش قیمت در بخش مسکن نیز می‌شود.

وی گفت: با تمامی این تفاسیر در بهار امسال شاهد ورود مسکن به یک دوره دو تا سه‌ساله آرامش در قیمت‌ها خواهیم بود؛ و در آینده نزدیک به دلایل ذکرشده شاهد کاهش قیمت‌های قابل‌توجه در بازار مسکن باشیم.

 پارادوکس در بازار مسکن

پرویز کاکایی، رییس یکی از شعب یک بانک دولتی گفت: طبق آخرین آمارهای به دست‌آمده از مشاوران املاک در سطح شهر تعداد معاملات مسکن از یکم تا 28 فروردین‌ماه جاری در کل کشور 12 هزار قرارداد خرید و فروش به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته 5 درصد کاهش نشان می‌دهد.

وی با بیان اینکه تعداد معاملات مسکن در فروردین‌ماه ۱۳۹۴ حدود ۴۹۱۵ مورد بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل که حدود ۳۱.۹ درصد کاهش‌یافته بود، گفت: در فروردین ۱۳۹۵ اما این نزول قطع شد که تعداد خرید و فروش ۵۹۱۸ مورد بود و شاهد افزایش ۲۰.۴ درصدی معاملات نسبت به سال ۱۳۹۴ بودیم. در فروردین ۱۳۹۶ نیز با اینکه تا حدودی از سرعت سقوط خریدوفروش کاسته شده بود و ۵۳۸۴ مورد معامله انجام شد، کاهش ۸.۵ درصدی خرید و فروش نسبت به سال ۱۳۹۵ به ثبت رسید. فروردین ۱۳۹۷ نیز ۵۰۴۶ مورد خریدوفروش مسکن انجام شد که حاکی از افت ۶.۳ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل بود.کاکایی گفت: این کاهش حجم به دلیل پارادوکس حاصل از رکود و جهش مسکن بوده است، چنانچه مستحضرید در طی سال 97 بازار مسکن متحمل جهش سنگین شد. این پارادوکس در حالی رخ داد که انتظار می‌رفت همراه با کاهش معاملات قیمت مسکن نیز ثابت یا با کاهش روبرو شود.وی با اشاره به اینکه کاهش تعداد معاملات مسکن در طی سال اخیر تهدید بزرگی بر بخش مسکن است، گفت: تا زمانی که معامله شکل نگیرد سازنده‌ای جرات ورود به بخش ساخت‌وساز ندارد.این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر سه‌نقطه کور در بخش مسکن ایجادشده این سه‌نقطه شامل رابطه قیمت مسکن با توان تقاضای مصرفی، رکود ساخت‌وساز به علت عدم کاهش معاملات مسکن و افزایش جمعیت متقاضی مصرف به علت ازدواج 600 تا 700 هزار سالانه است.کاکایی گفت: در این میان تنها نکته مثبت و قابل‌اتکا به اصلاح حوزه مسکن مربوط به خانه‌های خالی است. بر اساس آمار سال ۱۳۹۵ بالغ‌بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی در تهران و ۲.۶ میلیون واحد مسکونی در کل کشور خالی مانده و این در حالی است که خبری از وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیست. اگر مسوولان بتوانند راهکار جدی در خصوص اخذ مالیات از مسکن ارایه دهند می‌توان امید داشت این پارادوکس‌ها تا حدودی اصلاح شود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر کلان‌شهرهای ایران مملو از خانه‌های خالی بوده و ورود این املاک به چرخه مصرف می‌تواند بازخورد مثبت برای بخش مسکن داشته باشد این بازخورد مثبت شامل کاهش قیمت خرید و اجاره مسکن است چراکه با افزایش میزان عرضه متقاضیان قدرت چانه‌زنی بیشتری خواهند داشت.وی با بیان اینکه چندین سال است که زنگ خطر مسکن به صدا درآمده اما گوش شنوایی برای این صدای گوش‌خراش نیست، گفت: تنها راهکار کنونی بازار مسکن در دستان سامانه ملی اسکان است چنانچه مستحضرید طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی باید تاکنون سامانه ملی اسکان را ایجاد می‌کرد ولی هنوز این اقدام انجام‌نشده است. در صورت طراحی، اجرا و بهره‌برداری صحیح از این سامانه می‌توان انتظار بهبود اوضاع را داشت.

  نقش دولت در کاهش قیمت‌ها

در ادامه همین موضوع محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه کاهش قدرت خرید دلیل اصلی کاهش تعداد معاملات مسکن است، گفت: اگرچه همه‌ساله در فروردین‌ماه شاهد کاهش معاملات هستیم اما امسال به‌نوعی رکود‌دار معاملات مسکن در بهار سال‌های اخیر بود است. معاملات زیر هزار فقره پیامدی جز رکود سنگین باری مسکن نخواهد داشت.

مهری افزود: انتظار می‌رفت با کاش نرخ ارز قیمت مسکن نیز کاهش پیدا کند اما متأسفانه بعد از کاهش قیمت ارز بازار مسکن دچار هیچ تغییر و تحولی نشد.

وی بابیان اینکه اوج فشار حاصل از افزایش قیمت‌ها را در فصل جابه‌جایی خواهیم دید گفت: نخستین گزارش تورمی در سال ۱۳۹۸ از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد. این گزارش نشان می‌دهد که نرخ تورم ماهانه در فروردین‌ماه به سطح ۴ درصد رسیده و نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه نیز در سطح ۵۱ درصد قرار دارد؛ و بدون تردید این نرخ بر قیمت اجاره‌ها نیز تحمیل خواهد شد.

وی گفت: بازار اجاره مسکن یک‌بار بعد از کاهش نرخ سود بانکی دچار تغییرات عمده شد انتظار می‌رود اگر دولت فعالیت عملیاتی برای این قضیه نکند در فصل تابستان بسیاری از مستأجران کلان‌شهرها به سمت شهرهای اقماری کشیده شوند.مهری با انتقاد از بی‌اثر بودن طرح‌های جامع مسکن گفت: یکی از دلایل شکست تئوری‌های مسکن پاسکاری و عملیاتی نشدن برنامه‌های جامع مسکن از شروع وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم و دوازدهم است.

وی گفت: باوجودآنکه در دوره وزارت عباس آخوندی تهیه سامانه ملی املاک‌ و اسکان میان معاونت مسکن ‌و ساختمان و سازمان ملی زمین ‌و مسکن بخش‌بندی شد هنوز هم طراحی، اجرا و بهره‌برداری از این سامانه در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و متأسفانه با جابه‌جایی مداوم مدیران معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی این گره این موضوع هرروز پیچیده‌تر و غیرقابل اجراتر می‌شود.

مهری بابیان اینکه این سامانه در صورت اجرا دو هدف اصلی را به دنبال داشت، گفت: این سامانه در کوتاه‌مدت نقش جلوگیری از رشد قیمت اجاره داشت و در طولانی‌مدت نیز تهیه این سامانه می‌توانست آمار دقیقی از میزان تولید و عرضه واحدهای مسکونی در اختیار تنظیم‌کنندگان بازار مسکن قرار داده و از آشفتگی کنونی جلوگیری کند.

این کارشناس شهرسازی با اشاره به اینکه مقصر اصلی این آشفتگی در بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی و مسوولان ذی‌ربط است گفت: امیدواریم برای یک‌بار هم شده این وزارت خانه به خاطر غفلت‌های چندین ساله در بخش مسکن از متقاضیان واقعی این کالای مصرفی عذرخواهی کرده و برنامه منسجمی برای این قضیه طرح‌ریزی کند.

کاهش قیمت‌ها حتمی است! همچنین عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه هیچ جایی برای التهاب بازار مسکن وجود ندارد گفت: در حال حاضر بازار مسکن ازلحاظ قیمتی به بالاترین حد خود رسیده و انتظار رشد قیمت این بازار دور از تصور است.

وی گفت: اگرچه ممکن است مالکان نیز تمایل به افزایش قیمت اسمی مسکن داشته باشند اما این افزایش قیمت در بنگاه‌های املاک سرشکن خواهد شد چراکه توان خرید برای متقاضیان مصرفی به کمترین سطح خود رسیده است.

آیت‌اللهی بابیان اینکه بدون تردید اقدامات اقتصادی امریکا بر تورم عمومی اثرگذار بوده و خواهد بود گفت: اما این رشد قیمت‌ها اسمی بوده و فروشندگان پای معامله به تخفیف‌های متعدد روی خواهند آورد.

این کارشناس مسکن گفت: تا زمانی که فاصله قدرت خرید باقیمت‌های اسمی پر نشود جایی برای التهاب مجدد وجود ندارد.

آیت‌اللهی گفت: بدون تردید کاهش قیمت در بازار مسکن حتمی است چراکه اگر متقاضیان بازار مسکن را ترک کنند مالکان مجبور به ارایه تخفیف خواهند شد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه در این خصوص به تفسیر گفت: با توجه به اینکه قیمت املاک امروزه بسیار بالاتر از توان خرید مردم است بدیهی است که بازار مسکن به زودی وارد رکود بسیار بسیار شدید گردد و آنهایی که واقعا فروشنده هستند مجبورند املاک خود را با قیمت‌های واقعی و نه کاذب به فروش برسانند.آیت‌اللهی گفت: دولت باید هر چه سریع‌تر برنامه‌های منسجمی برای کاهش قیمت‌های مسکن، ارایه تسهیلات ویژه برای توانمندسازی بخش تقاضا و همچنین راهکاری برای اجرایی کردن مالیات بر خانه‌ها داشته باشد.

 لزوم ثبات در هزینه‌های ساخت

در همین رابطه، ایرج رهبر نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه یکی از خطرات کاهش معاملات مسکن، کاهش نرخ ساخت و ساز است گفت: در حال حاضر نرخ ساخت مسکن به‌شدت افزایش یافته و این مساله به واسطه مالیات‌های متعدد، بیمه، عوارض شهرداری، صدور پروانه و انشعابات به چالش کشیده شده است. وی گفت: در حال حاضر هزینه‌های جانبی ساخت وساز به دلیل تورم موجود افزایش یافته و ضربه مهلکی بر بدنه تولید مسکن وارد کرده است.

رهبر با بیان اینکه در چنین شرایطی امکان پیش بینی وضعیت بازار مسکن وجود ندارد، باید یک برنامه‌ریزی بلندمدت حداقل 5 یا 10 ساله برای بخش مسکن انجام شود که بتوانیم تولید را رونق دهیم. درواقع انبوه ساز باید بتواند پیش بینی کند که مسکن ساخته شده خود را به چه قیمتی می‌تواند بفروشد یا اگر پروژه‌ای را پیش فروش کرد، آیا به هزینه‌های مالیات و امثال آن در زمان ثبت سند که ممکن است چند سال دیگر باشد، اضافه نمی‌شود؟

وی گفت: در شرایط کنونی اقتصادی، قیمت‌ها بطور دایم در حال افزایش است و اگر دولت و مسوولان برنامه‌ای برای تولید مسکن نداشته باشند، آینده این بازار قابل پیش بینی نیست. امیدواریم که بتوانند یک برنامه تثبیت شده 5 تا 10 ساله را برای بخش تولید مسکن مشخص کنند و تغییراتی روی آن اعمال نکنند.

رهبر همچنین با اشاره به مصوبه حمایت از تولید و عرضه مسکن تاکید کرد: این مصوبه قانونی در سال 87 وضع شده که طبق این مصوبه قانونی، دولت باید تسهیلات ارزان قیمت، زمین دولتی و سایر امکانات را در اختیار تولیدکننده قرار دهد؛ بنابراین اگر این شرایط را برای تولیدکنندگان مهیا کنند، می‌توان امیدوار بود که سازندگان مسکن وارد حوزه تولید مسکن شوند.